Dans quoi investir et comment en fonction de votre budget et de vos objectifs ?
Pour diversifier vos investissements immobiliers, voici un aperçu des différentes possibilités d’investissement immobilier en France ou dans d’autres pays. Il existe des options pour tous les goûts et tous les budgets. Chaque type de placement présente ses avantages et ses inconvénients. Il est important de choisir ceux qui conviennent le mieux à votre situation et à vos besoins. Pour maximiser vos chances de réussir un investissement immobilier rentable, il est essentiel de vous renseigner sur les spécificités de chaque type de placement.
1. Acheter sa résidence principale
L’achat de sa résidence principale est souvent la première option qui vient à l’esprit. C’est une solution avantageuse pour de nombreux ménages, notamment en raison des avantages fiscaux liés à cette propriété.
Cependant, ce choix ne convient pas à tout le monde. Il faut rester dans le logement pendant un certain nombre d’années (variable en fonction des prix d’achat, des loyers dans votre région et de leur évolution future) pour que cela soit rentable. Cela ne convient donc pas à tous, surtout dans un monde où les déménagements pour des raisons professionnelles ou familiales sont de plus en plus fréquents.
Découvrez de nombreux conseils et des informations détaillées sur l’achat de votre résidence principale, notamment les 25 questions à se poser avant d’acheter votre premier bien immobilier.
2. Achat d’un logement ancien et location vide classique
La deuxième option la plus courante est l’achat d’un logement ancien pour le mettre en location vide. Vous percevez alors des loyers qui rentabilisent votre investissement. Vous pouvez également réaliser une plus-value lors de la revente de ce logement si les prix immobiliers évoluent favorablement au fil des années.
Aujourd’hui, avec des prix immobiliers élevés, il est difficile de compter uniquement sur une plus-value. L’objectif principal est d’obtenir un bon rendement locatif pour votre investissement. Pour vous aider à choisir où investir, consultez notre tableau des rendements locatifs dans 100 grandes villes françaises. Ces chiffres sont basés sur les prix de vente moyens et les loyers moyens des appartements.
La rentabilité des biens immobiliers est assez limitée en 2022 et 2023 en raison des prix élevés par rapport aux loyers. Vous ne trouverez donc pas nécessairement les meilleurs rendements pour votre argent dans l’immobilier, en particulier par rapport à des placements plus sûrs et plus faciles tels qu’une bonne assurance-vie. Cependant, l’investissement immobilier locatif reste attrayant car il permet d’emprunter pour investir, surtout en ce moment avec des taux immobiliers très bas.
Pas le temps ou pas assez de connaissances pour investir seul ? Renseignez-vous sur l’investissement locatif clé en main.
3. Faire du déficit foncier en rénovant un logement ancien
Pour réduire votre niveau d’imposition tout en constituant un patrimoine immobilier, vous pouvez acheter des logements anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes. Ainsi, les dépenses liées à cet investissement seront beaucoup plus élevées que les loyers perçus pour la location de ce bien. On parle alors de déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus pour réduire vos impôts, soit l’année de la réalisation, soit sur les années suivantes.
De plus, les biens nécessitant des travaux sont souvent plus difficiles à vendre. Il est donc possible de les acheter à un bon prix et de négocier favorablement. C’est un investissement intéressant pour ceux qui souhaitent réduire leur revenu imposable et qui ont des compétences en bricolage ou un bon réseau d’artisans pour effectuer les travaux. Consultez des exemples de déficit foncier pour en savoir plus.
4. LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Après avoir investi dans un bien en location vide, il est également possible de louer un logement meublé. Cela signifie que vous équipez l’appartement ou la maison de meubles et d’équipements nécessaires pour que quelqu’un puisse y vivre, comme des meubles, des literies et des ustensiles de cuisine.
La location meublée présente des spécificités propres. Par exemple, le bail de location est d’un an avec un préavis réduit à un mois. L’avantage de la location meublée est une fiscalité plus avantageuse que pour la location vide. On parle alors de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
5. LMP : Loueur en Meublé Professionnel
Pour ceux qui souhaitent investir davantage dans la location meublée et générer des revenus plus importants (minimum de 23 000 € de revenus fonciers de ce type par an), il existe le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Pour cela, il faut remplir d’autres conditions, telles que les revenus des logements meublés représentant au moins 50 % des revenus de votre foyer fiscal. L’investisseur doit également s’enregistrer en tant que LMP au registre du commerce et des sociétés.
L’un des avantages de ce statut est que les biens immobiliers loués meublés font partie du patrimoine professionnel et ne sont donc pas pris en compte dans le patrimoine imposable pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
6. Mettre en location un parking, un box ou un garage
Si vous n’avez pas suffisamment d’argent pour investir dans un grand appartement, vous pouvez opter pour l’investissement dans des places de parking ou des garages, surtout là où la demande est élevée. Ce type de bien immobilier demande peu d’entretien et se loue facilement. Vous pouvez en acheter pour quelques milliers d’euros. Dans certaines villes, la rentabilité des parkings est assez intéressante. De plus, les ventes de ces biens sont exonérées d’impôt sur la plus-value si le montant de la vente ne dépasse pas 15 000 €. C’est un bon moyen de commencer doucement avec un premier investissement locatif et de créer un patrimoine immobilier.
7. Faire de l’investissement en viager
Le viager est un système de transaction immobilière particulier. Vous achetez un bien en ne payant qu’une partie du prix du logement, puis vous versez une rente mensuelle jusqu’au décès des vendeurs, moment où le bien immobilier vous revient intégralement.
Pour le vendeur, cela garantit qu’il pourra continuer à vivre dans son logement tout en percevant une rente mensuelle et une partie du produit de la vente dès la signature du contrat.
Pour l’acheteur, cela permet de réaliser un investissement immobilier à long terme sans savoir quand ce bien sera disponible. Cette transaction n’est rentable que si le vendeur décède prématurément par rapport à son espérance de vie. Il est donc important d’être conscient des spécificités de cette vente immobilière.
8. N’acheter que la nue-propriété d’un bien immobilier
Pour un bien immobilier, deux catégories de personnes peuvent être distinguées :
- L’usufruitier : la personne qui dispose du logement à sa convenance, que ce soit pour y habiter ou pour le louer et en tirer des revenus fonciers.
- Le nu-propriétaire : la personne qui est propriétaire du bien immobilier. Elle seule peut le vendre, le donner ou le détruire.
Généralement, une personne ou un ménage achète une maison ou un appartement en étant à la fois nu-propriétaire et usufruitier. Cependant, il est également possible d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier et de laisser l’usufruit à une autre personne ou un autre ménage. Cela permet d’acquérir un logement à moindre coût.
Cela se produit souvent lors de donations, par exemple lorsque des parents donnent la nue-propriété à leur fils ou leur fille tout en conservant l’usufruit du logement dans lequel ils habitent et dont ils étaient jusqu’alors propriétaires.
Pour en savoir plus, découvrez nos explications sur la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier, ainsi que les 8 avantages d’un achat en nue-propriété.
9. Faire de l’investissement en loi Pinel
La plupart des appartements neufs vendus à des investisseurs aujourd’hui sont soumis à un régime de défiscalisation en vigueur au moment de la vente. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour un investissement dans un logement neuf, à condition de le mettre en location selon certains critères.
Dans le passé, il y avait la loi De Robien, la loi Scellier, la loi Duflot, et actuellement, c’est la loi Pinel 2023 qui est en vigueur et valable jusqu’au 31 décembre 2021. Concrètement, si vous achetez un appartement neuf, vous pouvez déduire une partie du prix d’achat de vos impôts sur les revenus pendant 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée d’engagement. La réduction maximale d’impôt est de 63 000 € sur 12 ans, soit 5 333 € par an.
10. Utiliser le régime Censi-Bouvard
Le régime Censi-Bouvard est un autre type d’investissement immobilier défiscalisé qui concerne principalement la location de logements meublés. Il est possible d’acheter plusieurs logements de ce type la même année et de cumuler les réductions d’impôts.
En 2016, une personne qui investit avec le dispositif Censi-Bouvard bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes et de la récupération de la TVA. Par exemple, pour un appartement meublé d’une valeur de 100 000 € HT, l’investisseur paie 120 000 € TTC (100 000 HT + 20 000 de TVA). Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % sur 100 000 €, soit 11 000 €, répartis sur 9 ans (soit 1 222 € par an), et il récupère également 20 000 € de TVA. Au total, il obtient une réduction d’impôt de 31 000 € (plus de 25% de ce qu’il a payé dans ce cas).
Parmi les types de logements éligibles à ce dispositif, on retrouve principalement les résidences étudiantes avec services ou les résidences agréées pour personnes âgées ou handicapées.
11. Un logement en Outre-Mer
Les investisseurs qui placent leur argent dans des logements situés en Outre-Mer bénéficient d’avantages fiscaux encore plus importants. Il existe des conditions spécifiques pour un investissement en loi Pinel, par exemple, dans les départements français d’Outre-Mer.
Cependant, il faut tenir compte de la distance géographique qui rend difficile ou rare les visites sur place. Il est donc important de vérifier les informations que vous recevez avant de vous engager dans un tel investissement sans jamais avoir vu l’endroit ou les logements en question.
12. Une parcelle de forêt ou un vignoble
Certains investisseurs se spécialisent dans des secteurs immobiliers très spécifiques, comme l’investissement dans des parcelles de forêt ou des vignobles.
L’utilisation qui peut être faite de ce type de terrain sera étudiée au cas par cas. Il existe des avantages particuliers, par exemple, la valeur d’une parcelle de forêt n’est pas entièrement prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans certains cas, il peut y avoir jusqu’à 75% d’exonération. Il est donc possible de constituer un patrimoine immobilier diversifié sans augmenter considérablement l’IFImposable.
13. Du terrain agricole
Que ce soit pour un usage personnel, pour louer cet espace à des agriculteurs ou tout simplement pour le laisser en friche, il est également possible d’acquérir du terrain agricole. Ces terrains sont beaucoup moins chers au mètre carré que les terrains constructibles.
Pour les terrains agricoles situés près des villes ou des villages, ils peuvent devenir constructibles à l’avenir et ainsi voir leur valeur augmenter considérablement. Cependant, rien ne garantit que cela se produira dans le futur, même à long terme.
14. Louer une chambre de sa résidence principale
Si vous disposez d’un logement plus grand que vos besoins, vous pouvez envisager de louer une chambre dans votre résidence principale. C’est une option très recherchée, surtout par les étudiants qui ont du mal à se loger à moindre coût.
Pour ceux qui proposent un loyer raisonnable pour la location d’une chambre chez l’habitant, aucun impôt n’est dû sur ces revenus supplémentaires. Il existe cependant un plafond à ne pas dépasser. En 2016, ce plafond de loyer pour être exonéré d’impôt est de 184 € par m² et par an en Île-de-France et de 135 € par m² et par an dans les autres régions. Par exemple, pour une chambre de 10 m², le loyer mensuel maximum est de 153,33 € en Île-de-France et de 112,50 € en province.
Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre article sur la location d’une chambre dans votre résidence principale.
15. Acheter des parts d’une SCPI
Pour diversifier vos investissements immobiliers et réduire les risques grâce à un partage sur un grand nombre de biens immobiliers, vous pouvez souscrire des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou d’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).
Vous achetez des parts de ces sociétés et percevez les revenus des locations de ces biens immobiliers, sans avoir à vous occuper de la gestion locative ou de l’investissement immobilier. Il existe des SCPI diversifiées sur plusieurs types de biens immobiliers, ainsi que des SCPI spécialisées dans certains types de biens. Découvrez notre présentation de l’investissement immobilier en SCPI.
16. Acheter des actions d’une société immobilière
Si vous pensez que le secteur de la construction ou du BTP va rebondir et connaître à nouveau une période de croissance, vous pouvez investir dans des actions de sociétés travaillant dans l’immobilier. Il existe de nombreuses options d’investissement en actions sur les marchés boursiers, que ce soit dans de grandes entreprises de construction, des sociétés de travaux publics ou des fournisseurs d’équipements pour les promoteurs et les chantiers. Vous pouvez ainsi bénéficier des revenus de ce secteur en devenant actionnaire de certaines sociétés cotées en bourse.
17. Investir dans les REIT ou les SIIC
Vous pouvez également devenir propriétaire d’une partie de centres commerciaux ou de bureaux prestigieux dans le monde entier en ciblant les sociétés foncières cotées en bourse. Comme pour les SCPI, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion et de l’administration des biens. Vous pouvez investir de n’importe où dans le monde dans des sociétés importantes ou spécialisées qui possèdent certains des plus beaux biens immobiliers.
On parle de REIT (Real Estate Investment Trust) pour les foncières cotées américaines ou canadiennes. En France, on parle de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). Il s’agit d’un concept similaire aux REIT d’Amérique du Nord.
Les REIT américaines et canadiennes sont tenues de reverser une grande partie de leurs revenus locatifs à leurs actionnaires. Vous bénéficiez ainsi pleinement des fruits de vos investissements immobiliers aux quatre coins du monde.
18. Faire de la location saisonnière
En dehors des besoins de logement à l’année, les touristes et les visiteurs de courte durée recherchent des logements temporaires. Certains en profitent pour développer la location saisonnière. Cela demande plus de gestion (arrivées et départs fréquents), mais permet de générer des revenus plus importants pour un même logement par rapport à une location à l’année.
19. Investir dans un terrain constructible et se lancer dans la construction
Si vous avez le courage et les compétences, vous pouvez acheter un terrain constructible pour y construire une maison, que ce soit pour l’habiter ou pour la mettre en location. Cela nécessite de trouver un bon terrain puis de choisir un constructeur qui propose la maison de vos rêves. Sinon, vous pouvez également envisager un projet d’autoconstruction.
Cela demande plus d’efforts que l’achat d’une maison ancienne, mais vous pouvez ainsi construire exactement la maison que vous souhaitez en termes de taille, de configuration et d’équipement. Consultez notre rubrique “Construction de maison individuelle” pour vous aider dans cette démarche.
20. Investissement immobilier plus conséquent avec l’achat d’un immeuble complet
Si vous avez du mal à trouver un appartement rentable à acheter, une option intéressante consiste à investir dans un immeuble. Attention, cela peut également inclure de petits ensembles de 2 à 5 logements. Ces petits immeubles sont très prisés car ils demandent moins d’investissement et moins de gestion qu’un grand ensemble. Vous serez alors le seul propriétaire de l’immeuble et pourrez réaliser des travaux selon vos souhaits et à votre rythme.
Pour réaliser cet investissement à plusieurs, il peut être intéressant de créer une SCI (Société Civile Immobilière).
21. Acheter des bureaux ou des murs d’entreprise
De nombreuses entreprises et commerces ne possèdent pas leurs locaux et sont à la recherche de bureaux ou d’un local. Vous pouvez donc investir dans ce type de bien immobilier et avoir des entreprises comme locataires plutôt que des particuliers.
Ce domaine présente ses propres règles, différentes de la location résidentielle. Il est donc important de se renseigner sur ces spécificités. Cependant, cela peut souvent être plus rentable que l’immobilier résidentiel.
22. Investir dans des résidences de vacances ou un hôtel
Certaines sociétés se spécialisent dans les résidences de vacances, les hôtels ou les campings. Elles proposent parfois aux particuliers d’investir dans de nouveaux biens immobiliers afin d’élargir leur offre et leur chiffre d’affaires. Par exemple, Pierre & Vacances Immobilier dispose d’un des plus grands parcs immobiliers de loisirs en France.
23. Faire du crowdfunding immobilier
Le financement participatif est une méthode de financement qui se développe dans différents domaines, y compris l’immobilier. Vous pouvez financer des projets immobiliers via des plateformes spécialisées dans l’immobilier.
24. Faire de l’achat-revente rapide
Certains investisseurs sont doués pour trouver de bonnes affaires. Ils achètent des biens immobiliers à un prix inférieur à leur valeur actuelle, les rénovent pour augmenter leur valeur et les revendent rapidement avec une plus-value importante.
Cela demande une connaissance précise du marché immobilier local et du home staging. Vous ne pouvez pas en faire trop, sinon vous risquez d’être considéré comme un professionnel de l’immobilier, avec une fiscalité plus lourde et une imposition élevée sur la plus-value. Il faut également tenir compte de la forte imposition de la plus-value immobilière. Pour les investissements de moins de 6 ans, il n’y a pas d’abattement sur la plus-value. Une grande partie des bénéfices est donc taxée à 19% plus les prélèvements sociaux de 15,5%.
Il est possible de réaliser des bénéfices importants grâce à ce type d’investissement, surtout lorsque les prix de l’immobilier augmentent rapidement, malgré l’imposition.
En conclusion, il existe de nombreuses façons de réaliser un investissement immobilier. Nous vous avons présenté quelques-unes d’entre elles, mais il en existe certainement d’autres. Gardez l’esprit ouvert et soyez curieux pour trouver les meilleures opportunités d’investissement immobilier en fonction de vos objectifs, des gains potentiels et des risques à prendre.
Pour investir de manière éclairée, il est essentiel de bien s’informer. Découvrez comment acheter pour louer en 2023.
