L’achat d’une place de parking constitue un investissement relativement atypique qui peut pourtant bien souvent se révéler rentable, à condition de prendre en compte tous les paramètres.
Les avantages
L’achat d’un parking présente plusieurs avantages.
Un ticket d’entrée abordable
Investir dans un parking est financièrement accessible pour de nombreux particuliers. Il est en effet possible d’acheter une place de stationnement pour quelques milliers d’euros, voire moins dans certaines villes. Avec des tickets d’entrée si peu élevés, il s’agit donc d’un investissement qui peut s’avérer plus intéressant que l’épargne. Il est même possible d’investir dans un parking sans CDI ou en étant à la retraite si vous disposez d’une épargne ou en réalisant un emprunt généralement plus accessible que pour un achat immobilier.
Une gestion facilitée
La mise en location d’un parking implique moins de contraintes qu’un bien immobilier, pour lequel le locataire peut vous solliciter pour des problèmes dans l’appartement ou la copropriété (voisinage, panne de matériel, remplacement d’équipements, etc.). Aucuns travaux ne sont par ailleurs à prévoir hormis un éventuel remplacement de la porte d’entrée en cas de box fermé.
Des rendements intéressants
Compte tenu de l’investissement de départ peu important et de charges relativement limitées, l’achat d’un parking permet d’obtenir des rendements locatifs situés plus ou moins autour de 5 % et qui peuvent même atteindre près de 10 % dans certaines villes. Les places de parking sécurisées tendent à se raréfier dans les centres-villes, ce qui implique généralement une augmentation de leur valeur et donc une éventuelle plus-value à la revente.
Les inconvénients
L’investissement dans un parking présente cependant également certains inconvénients.
Des loyers limités
Le principal inconvénient réside dans le montant des loyers qui reste malgré tout relativement peu élevé. Ils se situent autour de 50 € dans les villes moyennes pour atteindre parfois 250 € dans les plus grandes villes, et notamment à Paris ou à Nice. Même si le rendement est souvent bon, il vous faudra multiplier ce type d’opérations pour espérer en obtenir un revenu passif et récurrent intéressant.
Un investissement moins intéressant qu’auparavant
Autrefois un marché de niche, le secteur de la location et de l’achat de garages et d’emplacements de parking s’est largement démocratisé ces dernières années. La multiplication des récits d’entrepreneurs ayant réussi sur ce marché a attiré de nombreux autres investisseurs. En conséquence, les prix ont globalement augmenté sans que les loyers ne suivent forcément la même trajectoire.
Une gestion difficile à déléguer
Si un investisseur ne souhaite pas gérer en direct les garages ou parkings pour lesquels il a investi, il doit alors trouver une agence immobilière pour s’en charger. Les agences délaissent régulièrement la gestion de ce type de bien, trop peu intéressants financièrement de leur point de vue par rapport à la charge de travail. Si vous parvenez malgré tout à trouver un intermédiaire pour la gestion locative, les coûts liés peuvent être élevés du fait de la rareté de ce type de prestations.
Combien coûte l’achat d’un parking ?
Le prix d’achat des places de parking dépend de leur localisation, à l’image de ce qui peut être constaté pour l’investissement dans des logements à usage d’habitation et dans des locaux à vocation commerciale. Les emplacements les plus convoités se trouvent le plus souvent dans les quartiers huppés des grandes métropoles.
S’il est possible de trouver un emplacement abordable à moins de 10 000 euros en province ou dans les villes moyennes (par exemple 6 512 € pour Laval, 8 148 € pour Quimper ou encore 9 253 € pour Nîmes d’après les chiffres du baromètre des prix de l’immobilier de parking 2020 publié par le site spécialisé MonsieurParking.com), il faut compter parfois jusqu’à 50 000 euros pour un emplacement dans certains arrondissements de Paris.
Des différences notables peuvent cependant être observées entre les arrondissements d’une même ville. Les autres grandes agglomérations affichent des prix variables selon le quartier, avec des prix pouvant s’étendre de 15 000 à 35 000 € (15 993 € à Nantes, 20 687 € à Toulouse, 24 542 € à Bordeaux ou encore 35 112 € à Nice toujours selon ce même baromètre).
Quel rendement peut-on espérer quand on investit dans un parking ?
Le rendement varie selon la différence entre le prix d’achat de la place et sa valeur locative. Il va là encore être très variable d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre. Si on observe généralement un rendement moyen d’environ 5 %, celui-ci peut être bien plus attractif dans certaines zones avec des niveaux de rentabilité pouvant aller parfois jusqu’à 11 %. Les meilleurs rendements ne se trouvent d’ailleurs pas forcément dans les villes ou les quartiers les plus attractifs compte tenu de prix d’achat plus élevés.
À titre d’exemple, toujours selon MonsieurParking.fr, le rendement pour un parking situé dans le 6e arrondissement de Paris sera seulement de 5 % pour un prix d’achat moyen de 49 392 € et un loyer moyen pratiqué de 205 €. Les investissements dans les très grandes villes (Paris, Lyon, Marseille) permettent d’ailleurs rarement d’espérer un rendement supérieur à 6 % du fait des prix d’achat élevés.
À l’inverse, la rentabilité pourra se révéler supérieure dans certaines villes moyennes comme notamment Montauban avec un rendement de 8 % (prix d’achat de 6 139 € pour un loyer de 41 €), Vaulx-en-Velin avec un rendement de 8,7 % (8 351 € pour un loyer de 60 €) ou encore Quimper avec un rendement de 8,7 % (8 148 € pour un loyer de 59 €).
Quelle est la fiscalité pour l’achat d’une place de parking ?
La location d’une place de parking s’apparente à une location foncière et les loyers qui en sont issus doivent à ce titre être déclarés au titre des revenus locatifs du propriétaire. Le montant de l’impôt sur les loyers collectés correspond alors à votre tranche marginale d’imposition (TMI) augmenté des cotisations sociales. Vous devez en outre, comme pour toute possession immobilière, vous acquitter chaque année du montant de la taxe foncière.
Vous pouvez cependant opter pour l’achat d’un parking par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière). Ce choix vous permet alors de déclarer vos loyers au régime de l’IS (impôt sur les sociétés) et non de l’IR (impôt sur le revenu). Cela peut alors se révéler plus avantageux, notamment pour les personnes disposant de revenus conséquents avec un TMI élevé, grâce à la flat tax plafonnée à 30 % ou à la possibilité de procéder à l’amortissement du bien.
L’optimisation fiscale en utilisant le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) n’est cependant pas possible pour la location d’un parking.
Quelques conseils judicieux pour investir dans une place de parking
Voici quelques astuces précieuses pour optimiser la rentabilité de votre achat au moment d’investir dans un parking.
Soyez créatif lors de votre recherche
Pour mettre toutes les chances de votre côté de trouver le parking idéal, prospectez tous azimuts. Vous pouvez en premier lieu contacter des agences immobilières qui disposent souvent de parkings en réserve sans forcément les afficher sur leurs devantures. Les annonces de vente de parking fleurissent également sur des sites de vente entre particuliers.
D’autres sources plus confidentielles permettent également de réaliser des bonnes affaires comme les ventes aux enchères. Enfin, ne négligez pas le bouche-à-oreille en sollicitant vos connaissances ou bien des gardiens d’immeuble bien placés pour être en permanence au courant de la mise en vente d’un bien.
Assurez-vous que l’emplacement soit idéal
Encore plus que pour l’achat d’un bien immobilier traditionnel, les investisseurs souhaitant acquérir des places de parking doivent concentrer leurs recherches sur des zones avec une demande importante afin d’éviter la vacance locative, qui peut faire chuter la rentabilité de l’opération. Il est ainsi préférable d’éviter les emplacements à proximité des parkings gratuits ou peu coûteux.
Ciblez également des emplacements faciles d’accès, c’est-à-dire situés au premier ou deuxième sous-sol au maximum et accessibles via une pente. Vous pourrez ainsi cibler également les profils plutôt réfractaires aux manœuvres répétées ou mal à l’aise avec l’idée d’être enfermés quatre ou cinq étages sous terre. Cela vous évitera également tous les problèmes techniques réguliers relatifs aux monte-voitures.
Vérifiez le montant des charges avant d’acheter
Bien que moins importantes que pour un bien immobilier classique, l’acquisition d’une place de parking implique quelques charges courantes. Lorsque vous examinez une annonce, assurez-vous de prendre en compte tous les frais qui s’y rapportent. Si le parking est situé dans une copropriété, vous devrez vous acquitter de charges de fonctionnement facturées mensuellement ou trimestriellement.
Sollicitez donc auprès du vendeur ou de l’agent immobilier les trois derniers appels de charges avant de formuler votre offre. Les charges mensuelles peuvent aller généralement de 15 et 40 euros. Si elles sont trop importantes par rapport au loyer envisagé, concentrez-vous sur un autre bien.
Il convient également de prendre en compte d’autres frais impactant votre rentabilité comme notamment :
- le montant de la taxe foncière (généralement moins élevé dans les zones dynamiques avec des entreprises) ;
- les frais de notaire ;
- le montant des impôts.
Pensez à la location pour les 2 roues
Si vous souhaitez limiter l’investissement de départ, vous avez la possibilité de vous tourner vers les places de parking relativement exiguës qui sont bien moins chères à l’achat. Celles-ci vous permettent de stationner des deux-roues.
Une astuce intéressante pour élargir encore la rentabilité d’un parking souterrain consiste à réserver sa ou ses places à des scooters ou des motos. Un emplacement standard peut parfois être divisé pour accueillir plusieurs deux-roues. Bien sûr, cela suppose davantage de contraintes de mise en location mais l’accumulation de petits loyers peut augmenter votre rendement locatif.
