1. L’investissement dans les SCPI
Qu’est-ce que c’est ? Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier professionnel.
Le fonctionnement est assez simple : elle collecte des fonds pour financer un parc immobilier destiné aux entreprises. Cela permet aux investisseurs de recevoir des loyers réguliers tout en répartissant le risque sur divers actifs immobiliers.
Vous pouvez ainsi accéder à l’immobilier d’entreprise avec un faible montant et le moduler selon votre budget. C’est un avantage majeur par rapport à la détention directe d’un bien immobilier.
Aujourd’hui, le secteur des SCPI compte près de 200 sociétés et offre une grande diversité de stratégies et de thèmes d’investissement. Vous pouvez choisir parmi des thématiques sociales (santé, vieillissement de la population, hébergement pour seniors, etc.), environnementales (investissements dans l’immobilier “vert”) et même des supports s’étendant au-delà des frontières (SCPI européennes, par exemple).
Vous l’avez compris, la simplicité est le maître-mot lorsqu’on parle de SCPI.
Comparé à l’immobilier traditionnel avec toutes ses contraintes, l’approche d’une SCPI est bien plus facile : vous n’avez pas à vous occuper des tâches contraignantes telles que les entrées/sorties de locataires, les assurances, les charges de copropriété ou encore les taxes foncières. Il vous suffit simplement d’ouvrir votre portefeuille chaque trimestre pour recevoir vos loyers, et ce aussi longtemps que vous détenez des parts.
Les SCPI représentent donc une véritable alternative à l’immobilier locatif en vous permettant d’accéder au marché lucratif de l’immobilier d’entreprise. De plus, les montants d’investissement minimum sont faibles et il n’y a pas de contraintes de gestion ou d’assurance, contrairement à l’immobilier traditionnel. Seul bémol, les revenus sont imposés à 99% comme des revenus locatifs classiques, donc plutôt lourdement.
2. Le crowdfunding
Il s’agit d’un nouveau type de placement qui est arrivé en France en 2011 et est réglementé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette solution, qui implique un certain niveau de risque, peut générer des rendements allant de 8% à 12% et n’est pas liée à la bourse, mais plutôt au marché immobilier.
Autrefois, on faisait appel aux mécènes pour des projets de grande ampleur, souvent à caractère culturel, religieux ou politique. Aujourd’hui, les projets peuvent être de moindre importance et la diversité des plateformes a donné naissance à de nombreuses idées, aboutissant à la création de véritables petites entreprises ou de projets personnels. L’accès et le fonctionnement se sont démocratisés, rendant ce type de placement accessible à partir de 1 000 euros, et facilitant l’investissement grâce au financement participatif, appelé crowdfunding.
Aujourd’hui, nous allons nous intéresser au crowdfunding immobilier, qui consiste en une opération de co-investissement avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers sur un ou plusieurs programmes neufs, qu’il s’agisse de logements, de bureaux, de locaux commerciaux ou de logements sociaux. Cet investissement est limité dans le temps, avec une période de souscription et une échéance. Il est accessible aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales.
Parmi les différents moyens de financement à disposition des promoteurs, il y a le co-financement. Cela signifie que vous participez en tant que co-investisseur au programme (plus vous entrez tôt, plus le rendement est élevé, mais le risque aussi), que ce soit en investissant directement dans les fonds propres ou en permettant au promoteur de les remplacer (par exemple, après 50 % de préventes). La contrepartie est très rémunératrice : le promoteur réduit sa marge totale (qui est généralement de 30 %) et vous rétribue entre 8 % et 12 % en fonction de la qualité du programme, de l’échéance et du moment où vous entrez en co-financement.
Vous l’avez donc compris, un promoteur préfère rogner une partie de sa marge sur un programme afin de libérer ses fonds propres et pouvoir travailler sur un autre projet où il pourra générer un TRI (Taux de Rendement Interne) de 30 %.
Le crowdfunding est donc aujourd’hui le moyen le plus simple de participer à ces co-investissements, car tout est géré en amont et en aval par une plateforme dédiée, qui facilite les opérations de promotion en rassemblant de nombreux investisseurs.
Tout comme les SCPI, le crowdfunding immobilier vous permet d’accéder à différents marchés immobiliers tels que les bureaux, les locaux commerciaux ou encore les logements sociaux. Grâce à un montant d’investissement minimum faible (1 000 €), il permet à de nombreux investisseurs d’accéder à l’immobilier via des plateformes participatives et d’obtenir des rendements élevés à court terme. C’est donc une véritable alternative à l’immobilier locatif !
3. Le Private Equity
Longtemps réservées aux grandes fortunes, les solutions de Private Equity sont désormais accessibles à tous les budgets. En plein essor depuis quelques années, cette classe d’actifs devrait devenir incontournable pour les épargnants à la recherche de rendement.
Le Private Equity consiste à prendre des participations financières (souvent minoritaires) dans des actifs non cotés. Ces actifs sont généralement des petites ou moyennes entreprises, mais peuvent également inclure des investissements immobiliers. Ces investissements ont généralement une durée de 3 à 8 ans, au cours desquels les investisseurs cherchent à réaliser des plus-values importantes.
Le Private Equity joue un rôle essentiel dans le financement des entreprises, qui se heurtent souvent aux limites des sources de financement traditionnelles telles que les fonds propres, les prêts bancaires (notamment en phase de création) et l’appel public à l’épargne (introduction en bourse).
Il constitue également un levier d’amélioration pour les entreprises. L’arrivée d’investisseurs en capital aux côtés de l’équipe dirigeante entraîne souvent un transfert de compétences, d’expertise et de savoir-faire. Il stimule également la création de valeur pour l’entreprise et l’économie nationale, et participe activement à la promotion et à la création d’entreprises innovantes, notamment dans le secteur des nouvelles technologies.
Le Private Equity est devenu un acteur majeur de l’économie française, permettant d’investir directement dans l’économie réelle, de façon utile, tout en contribuant au développement de start-up, d’ETI et de PME, de créant de l’emploi et en contribuant à la croissance économique du pays.
La croissance constante de cette classe d’actifs laisse entrevoir de belles performances et un potentiel de gains largement supérieur aux actifs plus traditionnels.
De plus, en fonction du type de produit et de la structure juridique choisie par la société de gestion, l’investisseur peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Certaines solutions permettent même, concrètement exposées au risque (comme les Fonds Communs de Placement à Risque), d’échapper à l’impôt sur le revenu, bien que les prélèvements sociaux restent dus.
En résumé, le Private Equity offre une véritable alternative aux investisseurs à la recherche de performance à moyen terme, en faisant fructifier leur épargne grâce à des plus-values importantes. C’est donc une véritable alternative à l’immobilier locatif.
4. L’assurance vie
Vous pourriez être surpris que j’inclue l’assurance vie comme une alternative à l’immobilier locatif, mais sachez qu’il est désormais possible d’inclure tout ou partie de vos allocations dans des supports immobiliers.
En effet, il est possible d’intégrer de l’immobilier dans votre contrat d’assurance vie grâce à des supports tels que les SCPI, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ou encore les SCI (Sociétés Civiles Immobilières).
Certains contrats vous permettent également d’associer immobilier et fonds en euros. Vous avez ainsi accès à des supports sécurisés en capital et offrant des rendements nettement supérieurs à ceux des fonds d’assurance vie classiques des banques.
L’assurance vie vous permet donc d’inclure des solutions de placement plus liquides que l’immobilier traditionnel, moins coûteuses en termes de temps et de gestion, et générant des performances stables et durables dans le temps. Lorsque vous investissez via un fonds en euros, vous pouvez même minimiser votre exposition à l’immobilier pur, donc à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
De plus, si vous recherchez plutôt des compléments de revenus plutôt que la valorisation de votre capital, l’assurance vie peut également être une alternative intéressante, puisqu’elle vous permet de réaliser des rachats partiels programmés pour générer des rentes annuelles. Cela ne nécessite pas la clôture de votre contrat d’assurance vie, puisque le rachat ne concerne qu’une partie du capital.
En résumé, l’assurance vie constitue une véritable alternative à l’immobilier locatif, car elle permet de générer des rentes grâce aux rachats partiels programmés. Si vous êtes un passionné d’immobilier, vous pouvez tout à fait opter pour une allocation composée de SCPI, d’OPCI, de SCI ou encore de nouveaux fonds en euros !
5. Le PEA
Vous le connaissez sans doute, mais permettez-moi de rappeler brièvement ce qu’est le Plan d’Epargne en Actions (PEA). Il s’agit d’un moyen d’acquérir un portefeuille d’actions d’entreprises européennes tout en bénéficiant, sous conditions, d’une exonération d’impôt sur le revenu. Il existe deux types de PEA : le PEA classique (bancaire ou d’assurance) et le PEA-PME, dédié aux titres des petites et moyennes entreprises (PME) et entreprises de taille intermédiaire (ETI).
Un PEA peut être ouvert dans le but de préparer votre retraite (nous verrons qu’il est parfois possible de transformer son PEA en rente viagère…), de diversifier vos placements, de bénéficier d’un plan d’épargne fiscalement optimisé (puisque vous n’êtes pas imposé sur le revenu après 5 ans de détention) ou tout simplement de profiter des opportunités de rendement potentiellement élevées sur les marchés actions.
En plus de la possibilité d’intégrer de l’immobilier dans votre PEA, vous pouvez également percevoir une rente à partir de la huitième année. Pour bénéficier d’une rente, vous devez céder votre capital à votre assureur, qui vous versera ensuite une rente viagère en fonction des tables de mortalité en vigueur.
Le PEA offre donc une autre alternative à l’immobilier locatif en permettant, dans certaines conditions, de bénéficier de rentes avec une fiscalité très avantageuse.
Conclusion
Ce guide vous a présenté 5 alternatives à l’immobilier locatif, car il peut être difficile à gérer et nécessite souvent un investissement important.
Que vous recherchiez des revenus complémentaires, la valorisation de votre capital ou de fortes plus-values, vous pouvez trouver votre bonheur grâce aux SCPI, au crowdfunding immobilier, au Private Equity, à l’assurance vie ou encore au PEA.
L’essentiel est de bien préparer votre projet en définissant vos objectifs et vos besoins à l’avance.
Comme chaque situation est unique, je vous recommande de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour bénéficier d’un accompagnement dans la définition de votre stratégie patrimoniale et choisir la solution la plus adaptée à votre situation et à votre profil.
