L’évaluation d’une propriété immobilière est essentielle pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien à un prix raisonnable ou connaître sa valeur actuelle. L’objectif est de déterminer une valeur vénale sur laquelle un prix de vente peut être fixé.
Les propriétaires immobiliers ont deux options pour évaluer leur bien. Ils peuvent faire réaliser une expertise écrite par un évaluateur immobilier. Dans certains cas, il est également possible d’effectuer une évaluation indépendante. Nous vous montrons quand une expertise écrite n’est pas obligatoire et nous vous donnons 6 astuces pour évaluer vous-même la valeur de votre bien immobilier et fixer un prix de vente.
Quand faut-il faire réaliser une expertise immobilière par un évaluateur ?
Il existe plusieurs situations dans lesquelles une expertise professionnelle est exigée par les autorités. C’est le cas lorsqu’il s’agit d’une succession, d’un dossier d’assurance, d’un divorce ou d’une vente aux enchères forcée. En général, dans les litiges judiciaires, une expertise écrite est requise. Les experts appropriés auxquels vous pouvez vous adresser pour une évaluation immobilière professionnelle sont des agents immobiliers, des architectes, des ingénieurs en construction et en topographie.
En règle générale, trois méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur vénale d’une propriété immobilière de manière fiable : la méthode des comparables, la méthode de la valeur intrinsèque et la méthode de la valeur locative. Cependant, nous n’aborderons pas en détail ces trois méthodes. Nous préférons vous montrer comment vous pouvez vous faire une première impression de la valeur de votre bien immobilier de manière indépendante.
Réalisez une évaluation immobilière par vous-même
L’évaluation indépendante d’un bien immobilier n’est possible que si aucune institution ou autorité ne l’exige. Cependant, elle revêt une grande importance dans ce cas, car elle vous donne une idée précise de ce que vaut votre maison. Nous vous recommandons de prendre en compte les six critères suivants lors de l’évaluation et de la fixation du prix de vente de votre bien immobilier afin d’obtenir une valeur réaliste.
1. Astuce : Déterminez la valeur intrinsèque du bien immobilier
Pour déterminer la valeur intrinsèque d’un bâtiment, on utilise les coûts de construction de la maison ainsi que la valeur d’assurance incendie, qui se trouve dans le certificat d’assurance du bâtiment. Pour la valeur intrinsèque, la valeur d’assurance incendie est multipliée par le facteur actuellement en vigueur, qui peut être obtenu auprès de l’assurance incendie. Vous obtenez ainsi une valeur vénale approximative de votre maison. Toutefois, vous devez calculer séparément la valeur du terrain et l’ajouter. Notez également que des facteurs tels que la situation actuelle du marché ne sont pas pris en compte dans le calcul de la valeur intrinsèque pure.
2. Astuce : Analysez l’emplacement
Ce n’est pas pour rien qu’on dit : “Ce qui compte vraiment pour une propriété, c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement.” En effet, l’emplacement de votre maison détermine en grande partie la demande, mais aussi votre groupe cible d’acheteurs. Il existe de nombreux critères qui définissent un bon emplacement. Soyez honnête avec vous-même et réfléchissez aux critères qui plaident en faveur d’un bon emplacement pour votre bâtiment et à ceux qui pourraient être désavantageux. Cette évaluation vous donnera une bonne idée de la demande que vous pouvez attendre sur le marché immobilier.
3. Astuce : Évaluez la situation du marché local
Si vous ne souhaitez pas vendre votre maison immédiatement, mais souhaitez d’abord avoir une idée de la situation du marché, vous devriez surveiller la situation du marché local ainsi que l’évolution des prix des biens immobiliers similaires. Le baromètre des prix immobiliers locaux vous permet d’avoir une bonne idée de la valeur vénale dans votre région. Bien entendu, les prix immobiliers sont soumis à des fluctuations constantes, plus ou moins fortes.
Si votre bien immobilier est situé dans un quartier résidentiel recherché où une demande accrue de logements est prévue dans les années à venir, vous pouvez généralement vous attendre à une augmentation de la valeur.
4. Astuce : Comparez votre bien immobilier à d’autres biens en vente
Une autre méthode pour bien évaluer la valeur vénale de votre maison est de comparer votre bien avec des biens similaires en vente. Pour ce faire, recherchez des maisons qui présentent des caractéristiques semblables en termes de taille, d’emplacement et d’équipement.
Cependant, ne vous laissez pas aveugler par des prix de vente élevés. En général, ces prix sont plus élevés que les prix de vente réels. De plus, cela vous donne une idée de la durée probable de la vente de votre bien immobilier.
5. Astuce : Calculez la surface habitable avec précision
Comme une évaluation immobilière a souvent pour but de fixer un prix de vente réaliste, la mention correcte de la surface habitable est essentielle. Vous devez absolument tenir compte du fait que certaines surfaces habitables ne sont prises en compte que de manière proportionnelle.
Par exemple, les terrasses et les balcons ne représentent que 25 % de la surface habitable, tandis que les pièces fermées de tous les côtés, comme les vérandas ou les piscines, sont entièrement considérées comme des surfaces habitables. Cependant, il est actuellement possible d’inclure les aménagements extérieurs dans la surface habitable si cela entraîne une augmentation de la valeur d’habitation, par exemple en cas d’un emplacement très favorable ou d’un aménagement de qualité.
6. Astuce : Déduisez un prix de vente de la valeur vénale
Si vous suivez la plupart des suggestions précédentes et prenez le temps de vous familiariser intensivement avec votre bien immobilier, vous obtiendrez une valeur vénale solide. À partir de cette valeur vénale et d’une observation précise du marché, vous pouvez déduire un prix de vente. Cependant, gardez à l’esprit que la valeur de vente peut différer jusqu’à 10 % de l’évaluation immobilière, car c’est toujours la demande qui décide finalement du montant de la vente.
Les acheteurs s’attendent généralement à une réduction de prix entre 5 et 10 % lors des négociations de vente, il convient donc de prendre cela en compte lors de la fixation du prix de vente. Enfin, lors de la formation du prix de vente, il convient de tenir compte des seuils psychologiques de prix. Une maison qui coûte 299 000 euros est beaucoup plus attrayante pour les acheteurs potentiels qu’un bien immobilier à 300 000 euros.
L’évaluation d’une propriété immobilière est essentielle pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien à un prix raisonnable ou connaître sa valeur actuelle. L’objectif est de déterminer une valeur vénale sur laquelle un prix de vente peut être fixé.
Les propriétaires immobiliers ont deux options pour évaluer leur bien. Ils peuvent faire réaliser une expertise écrite par un évaluateur immobilier. Dans certains cas, il est également possible d’effectuer une évaluation indépendante. Nous vous montrons quand une expertise écrite n’est pas obligatoire et nous vous donnons 6 astuces pour évaluer vous-même la valeur de votre bien immobilier et fixer un prix de vente.
Quand faut-il faire réaliser une expertise immobilière par un évaluateur ?
Il existe plusieurs situations dans lesquelles une expertise professionnelle est exigée par les autorités. C’est le cas lorsqu’il s’agit d’une succession, d’un dossier d’assurance, d’un divorce ou d’une vente aux enchères forcée. En général, dans les litiges judiciaires, une expertise écrite est requise. Les experts appropriés auxquels vous pouvez vous adresser pour une évaluation immobilière professionnelle sont des agents immobiliers, des architectes, des ingénieurs en construction et en topographie.
En règle générale, trois méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur vénale d’une propriété immobilière de manière fiable : la méthode des comparables, la méthode de la valeur intrinsèque et la méthode de la valeur locative. Cependant, nous n’aborderons pas en détail ces trois méthodes. Nous préférons vous montrer comment vous pouvez vous faire une première impression de la valeur de votre bien immobilier de manière indépendante.
Réalisez une évaluation immobilière par vous-même
L’évaluation indépendante d’un bien immobilier n’est possible que si aucune institution ou autorité ne l’exige. Cependant, elle revêt une grande importance dans ce cas, car elle vous donne une idée précise de ce que vaut votre maison. Nous vous recommandons de prendre en compte les six critères suivants lors de l’évaluation et de la fixation du prix de vente de votre bien immobilier afin d’obtenir une valeur réaliste.
1. Astuce : Déterminez la valeur intrinsèque du bien immobilier
Pour déterminer la valeur intrinsèque d’un bâtiment, on utilise les coûts de construction de la maison ainsi que la valeur d’assurance incendie, qui se trouve dans le certificat d’assurance du bâtiment. Pour la valeur intrinsèque, la valeur d’assurance incendie est multipliée par le facteur actuellement en vigueur, qui peut être obtenu auprès de l’assurance incendie. Vous obtenez ainsi une valeur vénale approximative de votre maison. Toutefois, vous devez calculer séparément la valeur du terrain et l’ajouter. Notez également que des facteurs tels que la situation actuelle du marché ne sont pas pris en compte dans le calcul de la valeur intrinsèque pure.
2. Astuce : Analysez l’emplacement
Ce n’est pas pour rien qu’on dit : “Ce qui compte vraiment pour une propriété, c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement.” En effet, l’emplacement de votre maison détermine en grande partie la demande, mais aussi votre groupe cible d’acheteurs. Il existe de nombreux critères qui définissent un bon emplacement. Soyez honnête avec vous-même et réfléchissez aux critères qui plaident en faveur d’un bon emplacement pour votre bâtiment et à ceux qui pourraient être désavantageux. Cette évaluation vous donnera une bonne idée de la demande que vous pouvez attendre sur le marché immobilier.
3. Astuce : Évaluez la situation du marché local
Si vous ne souhaitez pas vendre votre maison immédiatement, mais souhaitez d’abord avoir une idée de la situation du marché, vous devriez surveiller la situation du marché local ainsi que l’évolution des prix des biens immobiliers similaires. Le baromètre des prix immobiliers locaux vous permet d’avoir une bonne idée de la valeur vénale dans votre région. Bien entendu, les prix immobiliers sont soumis à des fluctuations constantes, plus ou moins fortes.
Si votre bien immobilier est situé dans un quartier résidentiel recherché où une demande accrue de logements est prévue dans les années à venir, vous pouvez généralement vous attendre à une augmentation de la valeur.
4. Astuce : Comparez votre bien immobilier à d’autres biens en vente
Une autre méthode pour bien évaluer la valeur vénale de votre maison est de comparer votre bien avec des biens similaires en vente. Pour ce faire, recherchez des maisons qui présentent des caractéristiques semblables en termes de taille, d’emplacement et d’équipement.
Cependant, ne vous laissez pas aveugler par des prix de vente élevés. En général, ces prix sont plus élevés que les prix de vente réels. De plus, cela vous donne une idée de la durée probable de la vente de votre bien immobilier.
5. Astuce : Calculez la surface habitable avec précision
Comme une évaluation immobilière a souvent pour but de fixer un prix de vente réaliste, la mention correcte de la surface habitable est essentielle. Vous devez absolument tenir compte du fait que certaines surfaces habitables ne sont prises en compte que de manière proportionnelle.
Par exemple, les terrasses et les balcons ne représentent que 25 % de la surface habitable, tandis que les pièces fermées de tous les côtés, comme les vérandas ou les piscines, sont entièrement considérées comme des surfaces habitables. Cependant, il est actuellement possible d’inclure les aménagements extérieurs dans la surface habitable si cela entraîne une augmentation de la valeur d’habitation, par exemple en cas d’un emplacement très favorable ou d’un aménagement de qualité.
6. Astuce : Déduisez un prix de vente de la valeur vénale
Si vous suivez la plupart des suggestions précédentes et prenez le temps de vous familiariser intensivement avec votre bien immobilier, vous obtiendrez une valeur vénale solide. À partir de cette valeur vénale et d’une observation précise du marché, vous pouvez déduire un prix de vente. Cependant, gardez à l’esprit que la valeur de vente peut différer jusqu’à 10 % de l’évaluation immobilière, car c’est toujours la demande qui décide finalement du montant de la vente.
Les acheteurs s’attendent généralement à une réduction de prix entre 5 et 10 % lors des négociations de vente, il convient donc de prendre cela en compte lors de la fixation du prix de vente. Enfin, lors de la formation du prix de vente, il convient de tenir compte des seuils psychologiques de prix. Une maison qui coûte 299 000 euros est beaucoup plus attrayante pour les acheteurs potentiels qu’un bien immobilier à 300 000 euros.
