Vous souhaitez vendre votre bien immobilier au prix juste ou connaître sa valeur actuelle ? Pour cela, une évaluation immobilière est nécessaire afin de déterminer la valeur vénale du bien, sur laquelle se basera le prix proposé. Les propriétaires immobiliers ont deux options pour évaluer leur bien : recourir à un expert immobilier pour obtenir un rapport d’évaluation détaillé ou effectuer une analyse autonome. Nous vous expliquons quand il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert et nous vous donnons 6 astuces pour évaluer vous-même la valeur de votre bien immobilier et fixer un prix de vente.
Quand faut-il faire appel à un expert immobilier pour évaluer votre bien ?
Il existe plusieurs situations où il est obligatoire de fournir un rapport d’évaluation professionnel. C’est le cas lors de successions, d’affaires d’assurance, de divorces ou de ventes aux enchères judiciaires. En général, lors de litiges devant les tribunaux, un rapport d’évaluation écrit est exigé. Les professionnels qualifiés vers lesquels vous pouvez vous tourner pour une évaluation immobilière sont les agents immobiliers, les architectes, les ingénieurs en construction et en géomatique.
En règle générale, trois méthodes sont utilisées pour déterminer de manière fiable la valeur vénale d’un bien immobilier : la méthode comparative, la méthode par le coût de remplacement et la méthode par le revenu. Toutefois, nous ne nous attarderons pas davantage sur ces trois méthodes. Nous allons plutôt vous montrer comment vous faire une première idée de la valeur de votre bien immobilier de manière autonome.
Comment réaliser soi-même une évaluation immobilière ?
L’évaluation autonome d’un bien immobilier n’est possible que lorsque cela n’est pas exigé par une institution ou une autorité. Toutefois, elle revêt une grande importance dans ce cas, car elle vous donne une idée précise de la valeur de votre maison. Nous vous recommandons de prendre en compte les six critères suivants lors de l’évaluation et de la fixation du prix de votre bien immobilier afin d’obtenir une valeur réaliste.
1. Astuce : Déterminer la valeur intrinsèque du bien immobilier
Pour déterminer la valeur intrinsèque d’un bâtiment, on utilise les coûts de construction de la maison ainsi que la valeur de remplacement d’assurance, qui se trouve dans le contrat d’assurance du bâtiment. Pour obtenir la valeur intrinsèque, multipliez la valeur de remplacement d’assurance par le facteur actuel en vigueur, qui peut être obtenu auprès de votre compagnie d’assurance. Vous obtenez ainsi une valeur vénale approximative de votre maison. Cependant, vous devez calculer séparément la valeur du terrain et l’ajouter à celle-ci. Notez également que des facteurs tels que la situation actuelle du marché ne sont pas pris en compte dans le calcul de la valeur intrinsèque.
2. Astuce : Analyser l’emplacement
Il n’est pas étonnant de dire que “l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement” sont les véritables critères clés lors de l’évaluation d’un bien immobilier. En effet, l’emplacement de votre maison détermine en grande partie la demande ainsi que votre public cible d’acheteurs potentiels. Il existe de nombreux critères qui font d’un emplacement un bon emplacement. Soyez honnête avec vous-même et réfléchissez aux critères qui font que l’emplacement de votre bâtiment est bon et à ceux qui pourraient être un désavantage potentiel. Cette évaluation vous donnera une bonne idée de la demande que vous pouvez espérer sur le marché immobilier.
3. Astuce : Évaluer la situation du marché local
Si vous ne voulez pas vendre immédiatement votre maison, mais que vous voulez d’abord avoir une idée de la situation du marché, vous devriez suivre l’évolution du marché local ainsi que les prix des biens immobiliers similaires. Le tableau des prix immobiliers locaux vous permettra d’obtenir une bonne idée de la valeur vénale dans votre région. Il va sans dire que les prix immobiliers subissent des fluctuations constantes, plus ou moins importantes.
Si votre propriété est située dans un quartier résidentiel prisé où une demande accrue de logements est prévue dans les années à venir, vous pouvez généralement vous attendre à une augmentation de la valeur.
4. Astuce : Comparer votre bien immobilier avec d’autres biens en vente
Une autre méthode pour bien évaluer la valeur vénale de votre maison est de la comparer avec des biens similaires en vente. Pour ce faire, recherchez des maisons ayant des caractéristiques similaires en termes de taille, d’emplacement et d’aménagements.
Cependant, ne vous laissez pas impressionner par des prix de vente élevés. En général, ces prix sont plus élevés que les prix de vente réels. De plus, cela vous donnera une idée du temps que peut prendre la vente de votre bien immobilier.
5. Astuce : Calculez précisément la surface habitable
Comme l’évaluation d’une maison vise généralement à établir un prix de vente réaliste, il est essentiel de fournir des informations précises sur la superficie habitable. Vous devez absolument tenir compte du fait que certaines surfaces habitables doivent être comptabilisées de manière proportionnelle.
Par exemple, les terrasses et les balcons ne sont comptés que pour 25 % de la surface habitable, tandis que les pièces fermées de tous côtés, comme les vérandas ou les piscines, contribuent entièrement à la surface habitable. Toutefois, l’inclusion d’aménagements extérieurs est possible dans une certaine mesure si cela entraîne une valeur résidentielle supérieure, par exemple en cas de situation très favorable ou d’aménagements luxueux.
6. Astuce : Déduisez le prix de vente de la valeur vénale
Si vous tenez compte de la plupart des suggestions précédentes et que vous prenez le temps de vous pencher attentivement sur votre bien immobilier, vous parviendrez à une valeur vénale solide. À partir de cette valeur vénale et d’une observation précise du marché, vous pourrez déduire un prix de vente. Cependant, gardez à l’esprit que la valeur de vente peut différer de la valeur de l’évaluation jusqu’à 10 %, car la demande reste déterminante pour le montant de la vente.
De plus, il est généralement attendu que, lors des négociations de vente, une réduction de prix de 5 à 10 % soit accordée, il convient donc de prendre cela en compte lors de la fixation du prix de vente. Enfin, lors de la formation du prix de vente, il est important de tenir compte des seuils psychologiques de prix. Une maison qui coûte 299 000 euros semble beaucoup plus attrayante pour les acheteurs potentiels qu’une propriété vendue pour 300 000 euros.
Même si l’évaluation autonome d’un bien immobilier ne remplace pas une évaluation professionnelle, elle vous permet d’avoir une première idée de la valeur de votre bien et de fixer un prix de vente réaliste. Vous pouvez ainsi aborder la vente de votre bien immobilier en toute confiance.
