Lorsque les propriétaires immobiliers souhaitent vendre leur bien à un prix raisonnable ou connaître la valeur actuelle d’un bâtiment, une évaluation immobilière est réalisée. L’objectif est de déterminer la “valeur vénale”, sur laquelle un prix de vente peut être établi.
Les propriétaires immobiliers ont deux options pour estimer la valeur de leur bien. D’une part, ils peuvent faire réaliser une expertise par un évaluateur immobilier. D’autre part, dans certains cas, il est possible de réaliser une analyse indépendante. Nous vous montrerons quand une expertise écrite n’est pas nécessairement requise et nous vous donnerons 6 conseils pour estimer la valeur de votre bien immobilier et fixer un prix de vente.
Quand faut-il faire réaliser une expertise par un évaluateur immobilier ?
Il existe plusieurs situations où une expertise professionnelle est exigée par les autorités. C’est le cas lorsqu’il s’agit d’une succession, d’un litige d’assurance, d’un divorce ou d’une vente aux enchères forcée. Généralement, dans les litiges judiciaires, une expertise écrite est demandée. Les experts appropriés vers lesquels vous pouvez vous tourner pour une évaluation immobilière professionnelle sont les agents immobiliers, les architectes, ainsi que les ingénieurs en bâtiment et en géomètre.
En règle générale, trois méthodes sont utilisées pour déterminer de manière fiable la valeur vénale d’un bien immobilier : la méthode par comparaison, la méthode par le coût de remplacement et la méthode par le revenu. Toutefois, nous ne rentrerons pas davantage dans le détail de ces trois méthodes ici. Nous préférons vous montrer comment obtenir une première estimation de la valeur de votre bien immobilier par vous-même.
Comment réaliser une évaluation immobilière de manière indépendante ?
La réalisation d’une évaluation immobilière indépendante n’est possible que si aucune institution ou autorité ne l’exige. Cependant, elle revêt une grande importance dans ces cas, car elle vous donne une bonne idée de la valeur de votre maison. Nous vous recommandons de prendre en compte les six critères suivants lors de l’évaluation et de la fixation du prix de vente de votre maison, afin d’obtenir une valeur réaliste.
1. Conseil : Estimez la valeur de remplacement du bien immobilier
Pour estimer la valeur matérielle d’un bâtiment, les coûts de construction de la maison ainsi que la valeur d’assurance contre l’incendie sont pris en compte, valeur qui se trouve dans le contrat d’assurance habitation. Pour estimer la valeur matérielle, la valeur d’assurance contre l’incendie est multipliée par le coefficient actuellement en vigueur, qui peut être demandé à l’assureur. Vous obtenez ainsi une estimation approximative de la valeur vénale de votre maison. Toutefois, vous devez calculer séparément la valeur du terrain et l’ajouter. Notez également que des facteurs tels que la situation actuelle du marché ne sont pas pris en compte dans cette évaluation purement matérielle.
2. Conseil : Analysez l’emplacement
Il y a un dicton selon lequel “l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement” est ce qui compte vraiment pour un bien immobilier. En réalité, l’emplacement de votre maison détermine en grande partie la demande, mais aussi votre groupe cible d’acheteurs. Il y a un certain nombre de critères qui font un bon emplacement. Soyez honnête avec vous-même et réfléchissez aux critères qui font un bon emplacement pour votre bâtiment et à ceux qui pourraient être un inconvénient. Cette évaluation vous donnera une bonne idée de la demande que vous pouvez attendre sur le marché immobilier.
3. Conseil : Estimez la situation du marché local
Si vous ne souhaitez pas vendre immédiatement votre maison, mais que vous souhaitez d’abord avoir une idée de la situation du marché, vous devriez surveiller la situation du marché local ainsi que l’évolution des prix des biens immobiliers similaires. La base de données locale des prix immobiliers vous permettra d’obtenir une bonne idée de la valeur vénale dans votre région. Bien sûr, les prix immobiliers subissent des fluctuations constantes, plus ou moins importantes.
Si votre propriété se trouve dans un quartier résidentiel prisé où l’on prévoit une forte demande de logements dans les années à venir, vous pouvez généralement vous attendre à une augmentation de la valeur.
4. Conseil : Comparez votre bien immobilier à d’autres biens à vendre
Une autre méthode pour estimer correctement la valeur vénale de votre maison est de comparer votre bien immobilier à des biens similaires à vendre. Pour ce faire, recherchez des maisons qui sont similaires en termes de taille, d’emplacement et de commodités.
Cependant, ne vous laissez pas aveugler par des prix de vente élevés. En général, ces prix sont plus élevés que les prix de vente réels. De plus, cela vous donne une idée du temps que devrait prendre la vente de votre bien immobilier.
5. Conseil : Calculez correctement la surface habitable
Étant donné que l’évaluation d’une maison vise généralement à fixer un prix de vente réaliste, il est essentiel de fournir correctement la surface habitable. Vous devez absolument tenir compte du fait que certaines surfaces habitables ne sont comptabilisées que partiellement.
Par exemple, les terrasses et les balcons ne représentent que 25 % de la surface habitable, tandis que les pièces fermées de tous les côtés, telles que les vérandas ou les piscines, font entièrement partie de la surface habitable. Cependant, une inclusion des installations extérieures est également possible jusqu’à nouvel ordre, si cela entraîne une augmentation de la valeur résidentielle, par exemple en cas d’excellente situation ou d’aménagement complexe.
6. Conseil : Déduisez un prix de vente de la valeur vénale
Si vous suivez la plupart des suggestions précédentes et prenez le temps d’examiner minutieusement votre bien immobilier, vous obtiendrez une valeur vénale solide. À partir de cette valeur vénale et d’une observation précise du marché, vous pouvez déduire un prix de vente. Cependant, gardez à l’esprit que la valeur de vente peut différer jusqu’à 10 % de l’évaluation immobilière, car finalement, c’est toujours la demande qui détermine le montant de la vente.
Les acheteurs s’attendent également, en général, à une réduction de prix entre 5 et 10 % lors des négociations de vente, il convient donc de le prendre en compte lors de la fixation du prix de vente. Enfin, lors de la formation du prix de vente, il convient de tenir compte des seuils psychologiques de prix. Une maison qui coûte 299 000 euros semble beaucoup plus attrayante pour les acheteurs potentiels qu’une maison pour 300 000 euros.
