Avec la hausse des taux d’intérêt, il devient de plus en plus difficile d’accéder à la propriété. Cependant, il existe des moyens de trouver des biens à des prix attractifs ou d’augmenter votre apport pour faciliter l’obtention d’un prêt.
Acheter un bien occupé par un locataire
Il est possible d’acheter un bien qui est déjà occupé par un locataire. C’est pratique si vous souhaitez acheter pour louer. De plus, cela présente un avantage : “En moyenne, le prix de vente du bien est réduit de 20 %”, selon Brice Cardi, président du réseau immobilier l’Adresse. La réduction dépend de plusieurs facteurs : le montant du loyer, la durée du bail, le comportement du locataire, etc.
Cette option vous permet de devenir propriétaire à moindre coût, et elle présente un autre avantage : “Si vous faites un emprunt, cela rassure la banque, car elle sait que les loyers que vous percevrez dès le départ pourront couvrir tout ou partie de vos mensualités”, souligne Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en crédit immobilier VousFinancer.
Avant de vous lancer, quelques précautions sont nécessaires : “Il faut s’assurer que le locataire paie correctement ses loyers et étudier attentivement le bail, afin de savoir quand vous pourrez lui donner congé pour occuper le bien vous-même ou le relouer”, précise Brice Cardi. Vérifiez également que le loyer versé par le locataire est conforme au marché, car si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester inchangé pendant toute la durée du bail.
Transformer un local commercial en logement
“Certains commerces ferment leurs portes en raison de la concurrence en ligne, et les entreprises abandonnent leurs bureaux avec le développement du télétravail. Parfois, les locaux qu’ils ont libérés restent vacants pendant longtemps. Cela vous offre donc une marge de négociation intéressante”, avance Brice Cardi.
D’autres arguments peuvent être avancés au vendeur pour obtenir une réduction de prix : manque de luminosité, nuisances sonores liées au passage dans la rue ou dans la cour, travaux de sécurisation à effectuer, car ces biens sont souvent plus accessibles aux cambriolages. On peut donc supposer qu’il y a moins d’acheteurs intéressés par ces surfaces.
Mais est-il vraiment intéressant de transformer un local commercial en logement ? “Oui, surtout dans les grandes villes où le marché immobilier est tendu, avec peu de biens à vendre et des prix en hausse”, estime Brice Cardi. Selon lui, ces biens ont un avantage de taille : de nombreux locaux commerciaux disposent d’un sous-sol qui peut être aménagé en souplex atypique.
Avant de vous engager, il est essentiel de consulter le Plan local d’urbanisme, car certains plans peuvent interdire la transformation d’un tel local en logement afin de protéger le commerce de proximité. De plus, si vous envisagez un investissement locatif, gardez à l’esprit que ce type de bien ne convient pas à tout le monde, il peut donc être plus difficile de trouver un locataire.
Acheter grâce au leasing immobilier
“Si vous avez des difficultés à obtenir un crédit en raison de votre statut (indépendant, profession libérale, intérimaire, CDD…) ou parce que vous manquez d’apport, la location avec option d’achat peut être une bonne option”, estime Yoann Lopez, auteur de la newsletter Snowball et auteur du livre “L’effet snowball, ou comment investir intelligemment” (éd. Eyrolles). Cette option est également appelée leasing immobilier et fonctionne sur le même principe que pour les voitures : vous pouvez acquérir un bien au fil des mois.
Parmi les acteurs de ce marché en France, on trouve les start-up Hestia et Sezame. Imaginons que vous trouviez l’appartement de vos rêves. Ces entreprises peuvent l’acheter au comptant, puis vous le louer. Une partie du loyer leur revient, tandis que l’autre vous permet de constituer votre apport. Lorsque vous êtes éligible à un prêt (soit parce que vous avez assez d’apport, soit parce que votre statut le permet), vous pouvez racheter le bien en utilisant une partie des loyers que vous avez versés.
Se faire aider pour votre apport
Si votre apport n’est pas suffisant pour obtenir le bien immobilier qui vous intéresse, il existe des solutions. La start-up Virgil propose de co-investir jusqu’à 20 % du prix du bien avec vous, pour un montant maximum de 100 000 euros. L’entreprise détiendra alors une partie des parts du bien (par exemple, si elle investit 10 % du prix du bien, elle détiendra 15 % des parts). Contrairement à un prêt, vous ne remboursez rien à Virgil chaque mois. Si vous vendez votre bien, Virgil encaisse sa part au prix du marché. Sinon, vous devrez racheter la part de l’entreprise dans les dix ans suivant l’achat, toujours au prix du marché à ce moment-là. Pour le moment, cette jeune entreprise est uniquement présente en Île-de-France.
“Si vous manquez d’apport, vous pouvez également vous associer avec des amis ou des membres de votre famille pour acheter un bien ensemble”, ajoute Yoann Lopez.
Miser sur un habitat alternatif
“Si vous achetez un terrain à la campagne et y installez un habitat léger, vous pouvez vous en sortir pour quelques dizaines de milliers d’euros”, indique Sandrine Allonier de VousFinancer.
Tiny house, yourte, roulotte… Certains de ces habitats remportent un vif succès sur les plateformes de location de courte durée, comme Airbnb, et offrent des rendements intéressants. Cependant, attention : “Contrairement à une maison classique, qui peut prendre de la valeur, il ne faut pas espérer réaliser une plus-value lors de la revente”, met en garde Sandrine Allonier.
Guetter les ventes aux enchères
Lors des ventes aux enchères, on peut trouver toutes sortes de biens : maisons, appartements, parkings, immeubles, entrepôts, locaux commerciaux, terrains… Parfois, ces biens sont proposés à un prix attractif. Certains appartiennent à l’État (casernes, gares, terrains…), d’autres sont mis en vente parce que leur propriétaire est décédé et n’a pas de successeur, ou encore ils proviennent d’une saisie immobilière en vue de rembourser des dettes.
Certains biens ont déjà été occupés, d’autres sont en cours de construction ou sont neufs. Par exemple, sur la plateforme de ventes aux enchères de la start-up Kadran, on trouve des promoteurs immobiliers parmi les vendeurs. Ces derniers participent parfois à des enchères dégressives : un bien immobilier est mis à prix, et ce prix diminue par paliers. Le premier acheteur à se positionner remporte l’enchère. “En moyenne, nous obtenons des biens qui coûtent entre 10 et 15 % de moins que leur valeur sur le marché, parfois même jusqu’à -30 %”, assure Thomas Chirossel, porte-parole de Kadran.
Si les ventes aux enchères vous intéressent, renseignez-vous bien sur les frais qui viennent s’ajouter au prix final, car ils peuvent rapidement augmenter la facture.
