L’immobilier est un secteur extrêmement lucratif qui attire constamment de nouveaux investisseurs, même ces dernières années. Il représente une excellente opportunité pour diversifier ses revenus et construire un patrimoine solide et durable.
Cependant, beaucoup se demandent encore comment réussir dans ce domaine. Assurer la rentabilité de son investissement locatif peut en effet s’avérer plus complexe que prévu, surtout lorsqu’il s’agit d’une première fois. C’est pourquoi il est important d’obtenir des conseils avisés.
Pour réussir dans l’immobilier, vous devez suivre ces étapes essentielles :
Définir votre projet immobilier
Avant d’investir dans l’immobilier, il est primordial de bien vous préparer. Selon votre situation, il est important de savoir clairement ce que vous souhaitez accomplir dans votre vie.
Définir les principales raisons qui vous poussent à investir dans un bien immobilier vous permettra de mieux vous préparer. Votre investissement peut être un moyen de préparer votre retraite, de construire un patrimoine solide ou de sécuriser l’avenir de votre famille.
Il est essentiel d’avoir une vision claire de vos objectifs de vie afin de pouvoir investir judicieusement sur le marché immobilier. Votre approche ne sera pas la même si vous vivez seul ou si vous avez des enfants à charge. De plus, certaines personnes sont plus audacieuses que d’autres.
Avant de commencer à visiter des biens immobiliers, posez-vous ces questions :
- Souhaitez-vous investir dans du neuf ou de l’ancien ?
- Quels critères vont influencer votre choix de bien ?
- Préférez-vous acheter un appartement ou une maison ?
- Est-ce pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif ?
- Si vous optez pour la location, souhaitez-vous louer vide ou meublé ?
- Quelles zones géographiques privilégiez-vous ?
Les réponses à ces questions vous permettront d’affiner vos recherches et de peaufiner votre plan d’investissement.
Déterminer votre capacité d’emprunt
Le critère le plus important à prendre en compte pour choisir votre bien immobilier est le montant d’argent dont vous disposez.
Le plus souvent, les investisseurs doivent faire des concessions par rapport aux critères préalablement établis afin de respecter leur budget. Dans ce cas, vous pouvez obtenir un prêt immobilier auprès de votre banque.
Évaluer votre capacité d’emprunt vous permettra de connaître vos limites en termes de financement. En général, les banques accordent un prêt immobilier allant jusqu’à un tiers de vos revenus nets.
Le taux d’intérêt du crédit immobilier varie en fonction de différents éléments, tels que la durée du prêt et vos ressources financières. Votre capacité à épargner, à gérer vos finances et à fournir un apport personnel seront également pris en compte.
N’oubliez pas d’inclure dans votre budget l’ensemble des frais relatifs à l’achat du bien immobilier, tels que les frais de dossier, les frais de notaire et les différentes garanties.
En dehors du prêt bancaire, il existe également des dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous permettent de financer une partie de votre investissement grâce à vos impôts.
Par exemple, le dispositif Pinel vous offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% si vous investissez dans un logement neuf destiné à la location. Pour cela, le programme immobilier doit respecter toutes les conditions nécessaires (zone d’implantation, durée de location, plafonds de loyers, etc.).
La loi Denormandie s’applique quant à elle aux biens immobiliers anciens, en particulier dans les centres-villes de taille moyenne. Elle peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros si vous respectez les critères d’investissement et de location.
Enfin, le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire la différence entre les charges payées et les revenus fonciers perçus de leur revenu global. Une limite de 10 700 euros par an est appliquée et le bien immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la déduction du déficit.
Sélectionner le bon emplacement
Le choix de l’emplacement est crucial pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
Afin de réussir dans l’immobilier, choisissez un emplacement où la demande locative est forte. Pour cela, vérifiez que la ville en question possède des infrastructures, des commerces accessibles, un réseau de transports développé et un bassin d’emploi attractif.
En trouvant un emplacement qui permet à vos locataires de gagner du temps, votre bien sera plus susceptible d’être rapidement loué.
Notez également que le potentiel d’un bien immobilier peut varier d’une rue à l’autre dans une même ville. Il est donc important de prendre en compte la situation dans les différents quartiers avant de faire votre choix. Dans ce domaine, une étude de marché réalisée par des professionnels de l’immobilier peut s’avérer très pertinente.
Choisir le bon type de logement
La qualité du bien immobilier est un autre point crucial à considérer dans votre projet. Peu importe que vous décidiez de le louer vide ou meublé.
Vous devez choisir le type de bien immobilier qui convient le mieux à votre horizon d’investissement et à vos moyens financiers.
Par exemple, les petits appartements ou les studios offrent généralement un rendement très intéressant. Ils sont plus faciles et plus rapides à louer, et nécessitent un investissement initial moins important.
Cependant, les maisons, qui conviennent mieux aux familles, offrent généralement une stabilité locative plus forte.
Une analyse du marché immobilier local vous aidera à prendre une décision éclairée. Dans certaines villes, l’offre de studios peut déjà être saturée, rendant difficile la recherche de locataires. Il est donc important de bien comprendre le marché avant de vous lancer.
Une fois que vous avez choisi le type de bien qui vous convient, veillez à ce qu’il soit fonctionnel et en bon état pour attirer les locataires potentiels.
N’oubliez pas de tenir compte de travaux éventuels lorsque vous négociez le prix d’achat. Attention à choisir des matériaux de qualité pour éviter l’usure prématurée du logement.
En outre, l’achat d’un bien immobilier neuf peut se faire par le biais d’une vente sur plan, également appelée VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Grâce à un contrat VEFA, le vendeur transfère à l’acheteur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les constructions réalisées ultérieurement deviennent alors la propriété de l’acheteur au fur et à mesure de leur avancement, l’acheteur devant payer le prix convenu selon l’avancement des travaux.
Estimer vos futures charges et revenus locatifs
Afin d’évaluer la rentabilité de votre bien immobilier, il est nécessaire d’estimer les revenus locatifs ainsi que les charges auxquelles vous devrez faire face. Vous pourrez ainsi comparer plusieurs logements avant de prendre une décision.
Demandez les quittances de loyer des locataires actuels ou consultez les loyers moyens des biens similaires dans la même zone en ligne.
Si vous envisagez un investissement dans le cadre de la défiscalisation Denormandie ou Pinel, il convient de tenir compte des plafonds de loyers afin de conserver les avantages fiscaux.
Renseignez-vous également sur les impôts locaux en vous adressant à la mairie ou à l’ancien propriétaire.
Choisir votre mode de gestion locative
Vous avez le choix entre deux solutions pour gérer votre investissement locatif :
- Faire appel à un gestionnaire professionnel.
- Gérer vous-même vos biens.
Faire appel à un professionnel implique des coûts supplémentaires, non seulement pour la gestion, mais aussi pour le suivi des travaux éventuels. Cependant, cela vous offre une plus grande liberté et vous décharge des contraintes administratives telles que l’état des lieux, la gestion des loyers, la rédaction des baux, etc.
Avec les nombreuses lois qui régissent le secteur immobilier, se faire accompagner par un spécialiste est un excellent moyen d’éviter les erreurs.
En revanche, gérer vous-même vos biens vous permettra de réaliser des économies significatives. Cependant, vous devrez être disponible pour gérer toutes les relations avec les locataires.
Il existe également des sites Internet proposant des services de gestion locative en ligne. Vous pouvez souscrire à un abonnement qui vous permettra d’obtenir des documents conformes à la législation en vigueur. Certains services proposent également des vérifications de dossiers de locataires ou des garanties contre les loyers impayés.
Enfin, au lieu d’investir directement dans un bien immobilier à louer, certains investisseurs choisissent d’acheter des parts d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette solution leur permet de bénéficier de la gestion d’un professionnel qui investit dans divers immeubles en leur nom. Il s’agit d’une solution simple pour investir dans des biens immobiliers qui seraient autrement difficiles d’accès pour un particulier. De plus, les SCPI offrent généralement un taux de rendement très intéressant (4,36% pour l’année 2021).
Assurer votre logement
Lorsque vous décidez d’investir dans un bien immobilier locatif, certaines assurances sont indispensables.
La location d’un logement présente deux principaux risques pour le propriétaire :
- Le risque de non-paiement du loyer par le locataire.
- Le risque de détérioration du bien.
En effet, si le locataire ne paie plus son loyer, l’investisseur peut se retrouver en difficulté, notamment s’il doit rembourser un prêt. Il est donc essentiel de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Cette assurance prend en charge le paiement des loyers et peut également couvrir les frais liés aux procédures judiciaires contre le locataire défaillant.
Pour se protéger contre les risques de dégradation, il est également recommandé de souscrire une assurance spécifique pour les dégâts des eaux, les incendies, etc., ainsi qu’une assurance “propriétaire non-occupant”.
Il est conseillé de conserver une trésorerie équivalente à 5 à 6 mois de loyers afin de faire face à d’éventuels travaux imprévus ou pour pouvoir patienter en attendant l’intervention de l’assurance.
En appliquant ces conseils, vous augmenterez considérablement vos chances de réussir dans l’immobilier. N’oubliez pas qu’il est important de rester informé des évolutions du marché et de vous entourer de professionnels compétents pour obtenir les meilleurs résultats.
