Démarrer la constitution d’un patrimoine immobilier est une excellente idée. Cependant, pour devenir propriétaire et réaliser un investissement locatif rentable, il est essentiel de prendre des décisions éclairées. Que ce soit pour générer des revenus supplémentaires, protéger votre famille ou préparer votre retraite, il n’y a rien de mieux que de constituer progressivement un patrimoine immobilier solide.
Pour maximiser vos chances de réussite, voici quelques précieux conseils.
1. Quel est votre objectif ?
Il est crucial de vous poser cette première question. Si vous souhaitez bénéficier de revenus immédiats et obtenir le meilleur rendement possible, optez pour un investissement dans un bien immobilier ancien de petite taille, situé dans un endroit recherché par les locataires, mais à un prix abordable. Par exemple, un quartier universitaire ou un centre-ville.
Si vous recherchez plutôt une valorisation de votre patrimoine à long terme, vous pouvez choisir des logements offrant un rendement moins intéressant, situés dans des quartiers sûrs où les prix sont plus élevés, ou dans des quartiers en développement où les prix sont susceptibles d’augmenter grâce à des projets de valorisation.
2. Devez-vous acheter du neuf ou de l’ancien ?
L’achat de biens neufs est généralement plus cher que l’ancien, mais attention. Si l’on compare les deux sur une période de 10 ans, certains logements anciens auront finalement coûté plus cher que des logements neufs, entièrement conformes aux normes actuelles. En effet, certaines copropriétés nécessitent des travaux coûteux pour améliorer leur performance énergétique. La récente loi Climat et Résilience en est la preuve : certaines “passoires thermiques” seront bientôt interdites à la location !
Dans tous les cas, si vous optez pour un logement ancien, il peut être judicieux de prévoir des travaux de rafraîchissement afin d’attirer un plus grand nombre de locataires potentiels et d’obtenir un loyer raisonnable. N’hésitez pas à faire appel à notre partenaire Meilleurartisan.com pour réaliser ces travaux.
3. Le marché locatif de la ville ciblée est-il actif ?
Une fois votre choix arrêté sur le type de bien immobilier, choisissez avec précaution la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Investir dans votre propre quartier ou commune n’est pas toujours la meilleure option sur le plan financier. Certes, vous pourrez “surveiller” votre logement et rester proche de votre locataire, mais est-ce réellement le meilleur choix en termes de rentabilité ? Il est préférable de réaliser une étude de marché et, si nécessaire, d’investir dans une commune plus prometteuse. À l’heure d’Internet, la distance ne constitue pas un obstacle majeur…
Pensez également à examiner attentivement l’environnement du bien immobilier convoité : le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Présente-t-il une mixité intéressante en termes de types de biens immobiliers (logements, commerces, bureaux) ? Tous ces paramètres auront un impact sur la valeur de votre investissement immobilier, car l’emplacement reste le critère n°1 des acheteurs. Il est également important de penser à la revente éventuelle de votre bien.
4. Quel impact fiscal aura cet investissement immobilier ?
Les revenus générés par la location de votre ou vos logements seront soumis à l’impôt. Si vous êtes déjà fortement imposé, il est important de prendre en compte cet aspect, car le taux d’imposition est lié à votre tranche marginale d’imposition.
Le choix d’une location meublée peut s’avérer fiscalement plus avantageux par rapport à une location vide. Bien sûr, si vous souhaitez opter pour une location meublée, il est important de prendre en compte les éléments mentionnés précédemment. Tous les logements (et quartiers) ne sont pas adaptés à ce type de location.
De plus, il peut être judicieux de loger vos investissements locatifs dans une société civile immobilière (SCI) familiale. En effet, dans ce cas, vous avez la possibilité d’opter pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), qui peut être plus avantageuse pour les contribuables aisés. Vous pouvez créer une SCI familiale dès votre premier achat si vous le souhaitez.
N’oubliez pas de prendre en compte le financement de votre opération. Le crédit immobilier permet de réduire votre fiscalité grâce aux intérêts déductibles et de bénéficier également d’une assurance décès-invalidité pour garantir votre sécurité financière.
5. Puis-je profiter d’avantages fiscaux ?
Il existe différents dispositifs immobiliers qui peuvent vous intéresser, tels que le dispositif Pinel, le Pinel rénové, le Denormandie ou encore le Cosse. Ces dispositifs vous permettent de réduire votre facture fiscale en respectant certaines contraintes (plafonds de loyers et de ressources des locataires, durée de location, etc.). Prenez le temps d’étudier leur intérêt pour votre situation personnelle.
Cependant, attention ! Les promoteurs de ce type de produits ont souvent tendance à embellir leurs simulations financières pour présenter une rentabilité séduisante. À terme, celle-ci est souvent inférieure à celle annoncée initialement. Pour avoir une idée plus réaliste, n’hésitez pas à demander une simulation prenant en compte une valorisation nulle du capital (0 % au lieu de 1 %) chaque année.
6. Choisissez rationnellement, et pas seulement par coup de cœur
Un investissement immobilier est avant tout un placement financier qui doit être rentable. Vous n’allez pas occuper le logement vous-même, mais le proposer à la location. Il est donc inutile de choisir un bien qui vous plaît personnellement. Cependant, veillez à ce qu’il ne présente pas de défauts majeurs qui rebuteraient également les locataires potentiels. Une analyse économique et financière sérieuse doit donc être effectuée, si nécessaire avec l’aide d’un professionnel.
7. Reposez-vous sur une gestion accompagnée
La réussite d’un investissement locatif repose en grande partie sur la qualité de la gestion immobilière au fil du temps. Pendant les 10, 15 ou 20 prochaines années, vous devrez gérer au mieux vos investissements.
Dans cette optique, il est préférable de vous faire accompagner par des professionnels. Cependant, pour préserver la rentabilité de votre investissement, privilégiez une gestion accompagnée “douce” comme celle proposée par Gererseul, par exemple. Ce site vous permet de gérer vous-même vos biens tout en bénéficiant d’un accompagnement via un outil de gestion locative en ligne performant, et ce, à moindre coût.
En mettant en pratique ces conseils, vous augmenterez vos chances de réussir votre investissement locatif et de vous constituer un patrimoine immobilier rentable et solide. N’oubliez pas qu’une bonne préparation et une connaissance approfondie du marché sont essentielles pour prendre les bonnes décisions et réaliser des investissements avisés. Alors, lancez-vous dans l’aventure de l’investissement locatif en toute confiance !
