Les ventes aux enchères judiciaires sont une opportunité intéressante pour investir dans l’immobilier locatif. Dans cet article, nous vous expliquerons le principe de ces ventes et comment y participer.
Principe des ventes judiciaires
Les ventes judiciaires sont des ventes forcées qui ont lieu dans un tribunal judiciaire. Elles peuvent concerner tous types de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un parking, d’un immeuble, etc. Ces ventes sont souvent une alternative pour résoudre des problèmes judiciaires complexes, notamment en cas de désaccord entre les parties ou de créances impayées. Pour les acheteurs, c’est souvent une bonne occasion d’acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché.
Il existe trois types de situations qui peuvent mener à une vente immobilière judiciaire :
Vente sur liquidation
Cette vente est demandée par un créancier (finances publiques, organisme de crédit, etc.) pour recouvrer des créances impayées.
Vente sur saisie
Cette vente fait suite à un défaut de paiement, que ce soit un crédit non remboursé ou des charges de copropriété impayées.
Vente sur licitation
Cette vente intervient généralement lors d’une succession, pour vendre un bien en indivision à plusieurs héritiers qui n’ont pas pu trouver un accord.
Comment trouver un bien aux enchères judiciaires ?
Pour trouver un bien aux enchères judiciaires, vous devez suivre quelques étapes importantes :
Audience d’orientation
Cette audience a lieu dans les 5 mois suivant le commandement de payer en cas d’absence d’accord amiable. Elle vérifie les conditions de saisie, examine les éventuelles contestations du débiteur et fixe les modalités de la procédure.
Publicité
La mise en vente est rendue publique au moins 30 jours avant l’audience. Les annonces sont consultables au tribunal judiciaire et dans les journaux d’annonces légales du département. Des sites spécialisés regroupent également toutes les annonces de ventes aux enchères judiciaires.
Cahier des conditions de vente
Le greffe du tribunal judiciaire met à disposition un cahier des conditions de vente, dans lequel vous trouverez toutes les informations sur le bien, son origine, sa description, etc. Vous pouvez obtenir ce cahier en vous adressant à un avocat spécialisé.
Visiter le bien immobilier
Il est fortement recommandé de visiter le bien avant l’audience, car le procès-verbal de l’huissier ne mentionne pas toujours toutes les informations sur l’état du bien. La visite est généralement organisée par l’huissier de justice, et il est important d’y assister ou de se faire représenter.
Préparer son financement
Il n’est pas possible de conditionner l’achat d’un bien aux enchères judiciaires à l’obtention d’un prêt. Il est donc préférable d’avoir les fonds nécessaires pour payer le bien dans les deux mois suivant l’audience.
Comment participer à la vente
Participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires peut être impressionnant, mais voici les conditions pour y participer et surenchérir :
Être en capacité juridique
Il est nécessaire d’être majeur et en pleine capacité juridique pour participer à une vente par adjudication. Les personnes sous tutelle, curatelle ou dont l’entreprise est placée sous liquidation judiciaire ne peuvent pas participer.
Choisir un avocat
Il est obligatoire d’avoir un avocat inscrit au barreau du tribunal concerné pour participer à une vente aux enchères judiciaires. Cet avocat sera votre représentant lors de l’audience et effectuera les enchères en votre nom.
Miser et surenchérir
Les enchères se déroulent de la même manière que lors d’une vente aux enchères classique, sauf que ce sont les avocats qui enchérissent pour leurs clients. La surenchère se fait au chronomètre et le dernier enchérisseur remporte le bien. Le procès-verbal d’adjudication sera ensuite établi au nom de l’adjudicataire.
L’achat du bien lors d’une enchère judiciaire
Une fois l’adjudication remportée, il faut respecter les conditions suivantes :
Paiement du prix d’adjudication
Le paiement du prix d’adjudication et des frais de vente doit être effectué dans les deux mois suivant l’audience. En cas de non-paiement, le bien sera remis aux enchères.
Transfert de propriété immobilière
La propriété du bien est officiellement transférée à l’adjudicataire après publication par le service de publicité foncière du département. Cette opération peut prendre environ 6 mois.
Conditions d’occupation
Si le bien est inoccupé, le nouveau propriétaire peut décider de l’occuper, de le louer ou de le revendre. En revanche, si le bien est occupé sans droit, il est possible de faire appel à un huissier pour constater la situation et procéder à l’expulsion éventuelle des occupants. Si le bien est déjà loué, le nouveau propriétaire doit respecter les conditions du bail.
En conclusion, les ventes aux enchères judiciaires sont une opportunité intéressante pour investir dans l’immobilier locatif. Cependant, il est important de bien se renseigner et de se faire accompagner par un avocat spécialisé tout au long de la procédure.
