1. Acheter des parts de SCPI en payant comptant
Pour acquérir des parts de SCPI, c’est très simple ! Il suffit d’acheter directement des parts en payant comptant. Vous pouvez les obtenir auprès de votre banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet, ou directement auprès d’une société de gestion. Le montant minimum pour investir varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’achat se fait lors de la création ou de l’augmentation du capital de la SCPI. Après l’acquisition, il faudra attendre généralement un ou deux trimestres avant de percevoir vos premiers revenus. Les revenus sont nets de charges et soumis à l’impôt sur le revenu, tout comme un bien immobilier, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cette solution est donc idéale pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition maximum inférieur à 30%.
2. Acheter des parts en souscrivant un emprunt
Si vous n’avez pas d’argent disponible ou si vous souhaitez profiter des taux d’intérêt actuellement très bas, vous avez la possibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit. Ce choix présente deux avantages majeurs : les revenus fonciers, qui s’élèvent à environ 5%, permettront de couvrir une partie des remboursements de crédit (en moyenne 2% à 3% à taux fixe sur 15 ans). De plus, les intérêts d’emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. À long terme, vous aurez donc constitué un patrimoine immobilier sans effort financier conséquent.
Les banques peuvent vous proposer un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique pour financer votre investissement en SCPI. Si vous optez pour un prêt à la consommation, assurez-vous que les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (ce qui est automatique avec un crédit immobilier). Pour cela, vous devrez fournir au fisc les documents prouvant que le crédit a été utilisé pour acheter des parts de SCPI. Votre tableau d’amortissement et les relevés de loyers suffisent généralement. Si votre banque refuse le prêt ou le conditionne à l’achat d’autres produits, vous pouvez contacter directement une société de gestion ou utiliser les services d’un courtier pour trouver une meilleure offre.
3. Acheter des parts en nue-propriété
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous êtes imposé sur vos revenus fonciers. Pour éviter une augmentation significative de votre facture fiscale, vous pouvez opter pour l’achat de parts de SCPI démembrées. Cette technique consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit.
En acquérant uniquement la nue-propriété, vous bénéficiez de deux avantages majeurs. Tout d’abord, vous obtenez une réduction sur le prix d’achat des parts, puis vous êtes exonéré de toute fiscalité pendant toute la durée du démembrement.
Ce dispositif vous permet d’acquérir temporairement la nue-propriété des parts, tandis que l’usufruit est attribué à une autre personne. Pendant la période de démembrement, vous ne percevez aucun revenu (ce sont les usufruitiers qui en bénéficient), et votre impôt reste donc stable.
Cette stratégie présente également un avantage pour les personnes assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : les parts en nue-propriété sont exclues de leur base taxable, car l’ISF est dû par les usufruitiers.
Cependant, il convient de noter qu’il n’est pas possible de financer l’achat de la nue-propriété des parts de SCPI à crédit. Vous devez donc disposer d’une épargne suffisante. Une astuce consiste à aligner la période de démembrement avec votre départ à la retraite. Ainsi, une fois votre activité professionnelle terminée, vous récupérez la pleine propriété de vos parts de SCPI et percevez des dividendes pour compléter votre pension. Pour investir dans une SCPI en démembrement, un conseiller peut vous aider à créer un mandat de démembrement. Par la suite, PERIAL AM s’occupe de trouver les usufruitiers nécessaires pour compléter votre démembrement de propriété.
4. Acheter des parts par le biais d’un intermédiaire
Face à la multitude de SCPI disponibles, il n’est pas facile de faire le bon choix. Pour vous guider, vous pouvez demander conseil à un conseiller financier, qu’il soit spécialisé en gestion de patrimoine ou travaillant en banque. Vous pouvez également consulter des sites internet spécialisés ou vous adresser directement aux promoteurs de SCPI. Quel que soit votre interlocuteur, les frais d’acquisition seront les mêmes. En moyenne, ces frais représentent 10% du montant total investi, avec une fourchette allant de 6% à 12%. Ces frais sont inclus dans la valeur d’achat de chaque part.
5. Acheter des SCPI de “seconde main”
La revente des parts de SCPI peut se faire soit sur le marché secondaire, soit par accord mutuel pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire offre parfois de bonnes opportunités en permettant l’acquisition de parts à un prix inférieur à leur valeur. Cependant, si vous envisagez d’investir des montants importants, vous pourriez rencontrer des difficultés car le nombre de parts disponibles à la vente est souvent limité.
6. Acheter par le biais d’une assurance-vie
Il est courant de souscrire directement des SCPI, mais vous pouvez également les intégrer à un contrat d’assurance-vie en tant qu’unité de compte. Certains assureurs proposent des modalités de souscription différentes de celles de l’investissement direct, avec des frais d’entrée réduits et sans délai de carence. En effet, lors d’un achat direct, il peut être nécessaire d’attendre trois ou quatre mois avant de pouvoir profiter de vos titres.
De même, lors de la vente, la liquidité des parts est assurée immédiatement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. L’assureur garantit la liquidité des parts, il n’est pas nécessaire d’attendre qu’un acheteur se manifeste, comme cela peut être le cas sur le marché secondaire des SCPI. De plus, cette formule permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux en matière de plus-values et de succession.
Cependant, il est important de noter que le choix de SCPI est limité dans le cadre d’une assurance-vie, et une commission de 10% à 15% est prélevée sur les loyers perçus.
En revanche, bien que les frais des SCPI soient réduits, ils s’ajoutent aux frais du contrat d’assurance-vie. Il n’est pas possible d’investir à crédit dans ce cas. Cette option est donc réservée aux gros contribuables.
