Acheter en viager à un jeune âge comporte de nombreux avantages. Non seulement cela vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier plus tôt dans votre vie, mais cela vous offre également d’autres opportunités intéressantes.
S’assurer de profiter du bien acheté
L’achat en viager est une décision à long terme. Pendant cette période, il est important de prendre en compte le principe de l’aléa. Notamment, dans le cas d’un viager occupé, l’écart d’âge entre l’acheteur et le vendeur peut être déterminant. En effet, c’est seulement après le décès du vendeur que l’acheteur aura le droit d’occuper le logement. Ainsi, plus vous investissez à un jeune âge, plus vous maximisez vos chances de profiter pleinement de votre acquisition. Le risque majeur en viager est que l’acheteur décède avant le vendeur.
Acquérir un bien à moindre coût
Il est tout à fait possible d’acheter un bien en viager à un prix inférieur à sa valeur réelle, car le paiement de la rente viagère cesse au décès du vendeur. Cependant, il est important de noter que l’inverse peut également se produire. Ainsi, la longévité du vendeur peut entraîner une augmentation du coût du logement.
Choisir parmi plusieurs options
La vente immobilière en viager offre plusieurs options :
Le viager occupé
Cette forme de viager est l’une des plus courantes. Le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation tout au long de sa vie. S’il conserve l’usufruit, il peut occuper le logement ou le louer. Avec un droit d’usage et d’habitation, le vendeur a la possibilité de rester dans le bien, mais ne peut pas le louer.
Le viager sans rente ou viager en nue-propriété
Avec la vente en nue-propriété, le vendeur reçoit la totalité du prix du bien à la signature de l’acte de vente. Il peut ensuite continuer à occuper le bien jusqu’à son décès. L’acheteur ne pourra disposer du bien qu’après le décès du vendeur.
Le viager avec occupation limitée dans le temps
Dans cette forme de viager, la date à laquelle le vendeur doit quitter le logement est déterminée à l’avance. L’acheteur a donc une idée précise du moment où il pourra profiter pleinement du bien.
Le viager libre
Pour cette catégorie de viager, l’acquéreur peut occuper la maison ou l’appartement dès la conclusion de la vente. Cette option est la plus avantageuse pour les jeunes acheteurs, mais reste relativement rare.
Les obligations pour l’acquisition d’un logement en viager
Quel que soit l’âge de l’acheteur, il doit être en mesure de payer les frais liés à l’achat en viager, à savoir le bouquet et la rente viagère.
Le bouquet
Le bouquet correspond au montant que l’acheteur doit payer au moment de la signature du contrat de vente. Il représente un pourcentage de la valeur du bien et est fixé librement par les deux parties.
La rente viagère
La rente viagère est la somme perçue par le vendeur jusqu’à son décès. Elle peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Le montant de la rente est généralement évalué en fonction de la valeur du bien, du montant du bouquet, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, ainsi que du statut du bien (occupé ou libre). Le montant total de la rente viagère dépend de la durée de vie du vendeur et ne peut donc pas être déterminé précisément à l’avance.
Les charges
Comme le viager est une forme particulière de transaction immobilière qui permet au vendeur d’occuper le bien après la vente, il est essentiel de déterminer qui est responsable du paiement des charges liées au logement. Cela dépendra de la forme que prendra le viager. Si vous achetez votre premier bien immobilier en étant jeune, vérifiez si le paiement des taxes et autres frais vous incombe et assurez-vous d’avoir les moyens financiers pour les régler.
Les avantages fiscaux pour l’acquisition d’un bien en viager
Lors de l’achat d’un bien immobilier en viager, l’acheteur doit s’acquitter des impôts et taxes liés à son statut, mais peut également bénéficier d’avantages fiscaux importants, notamment en ce qui concerne :
Les impôts locaux
Dans le cas d’un viager occupé, les taxes sont réparties entre l’acheteur et le vendeur, ce qui réduit le montant des frais pour chaque partie.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pour un bien immobilier en viager occupé, seul la valeur de la nue-propriété du logement est prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Cela permet de réduire, voire d’éviter cet impôt.
Les frais de mutation
Les droits d’enregistrement pour un viager occupé sont calculés sur la valeur décotée du bien, après prise en compte du droit d’usage et d’habitation. Cela représente une économie importante par rapport aux frais basés sur la valeur vénale du bien.
L’âge idéal pour acheter un logement en viager
En théorie, toute personne ayant sa pleine capacité juridique peut acheter un bien immobilier en viager. Cependant, quelques critères peuvent aider à déterminer le moment idéal pour se lancer dans ce type de transaction.
L’écart d’âge
La différence d’âge entre l’acheteur et le vendeur est un facteur clé à prendre en compte. Cela détermine les risques encourus par l’acheteur. Pour les minimiser, il est préférable que l’acheteur ait au moins entre 15 et 20 ans de moins que le vendeur. Cet écart d’âge maximalise les chances de profiter pleinement du bien acquis.
Les capacités financières
L’achat en viager est un investissement. Il est donc essentiel que l’acheteur dispose des ressources financières nécessaires pour couvrir tous les frais liés à la transaction et à son futur statut de propriétaire.
N’hésitez pas à vous renseigner sur les avantages et les obligations spécifiques à chaque situation avant de vous lancer dans l’achat d’un bien en viager. Prenez le temps de réfléchir et de vous informer pour faire le choix le plus adapté à votre situation.
