Investir dans l’immobilier en tenant compte des actualités immobilières
Quand les prix des logements augmentent, les investisseurs immobiliers en tirent profit. Non seulement ils perçoivent des loyers, mais la valeur de leur bien immobilier augmente également. Ainsi, en plus des revenus fonciers, une plus-value peut être obtenue lors de la revente.
Durant les périodes de hausse des prix, les Français se précipitent pour investir dans l’immobilier et achètent des studios ou des appartements afin de les louer et de percevoir des loyers réguliers.
Cependant, le marché immobilier a pris un tournant. Il est en baisse et cette tendance pourrait se prolonger. Malgré la hausse observée depuis 1 ou 2 ans, en fonction des secteurs, le risque d’une nouvelle chute des prix plane toujours en raison de la hausse des taux. Il est donc crucial de prendre conscience de cette réalité avant de se lancer dans un achat immobilier destiné à la location en 2023 ! La baisse significative des taux de crédit immobilier a entraîné une augmentation des actifs, en particulier des actifs immobiliers.
En effet, les investisseurs doivent désormais prendre en compte le risque de moins-value dans leur raisonnement. Contrairement à un placement sur un livret bancaire ou tout autre produit garantissant le capital, l’achat d’un appartement reste exposé à la possibilité d’une perte de valeur. Acheter pour louer demeure un investissement risqué qui peut être rentable s’il est bien réalisé.
En règle générale, en matière d’investissement, le risque de perte de capital est compensé par un rendement supérieur. Cependant, lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, c’est à vous de vous assurer que la rentabilité est suffisante pour couvrir les risques de perte de capital.
Les risques de revente à perte sont bien réels
Après une forte augmentation des prix immobiliers entre 1998 et 2008, le secteur immobilier a connu une période de crise avec des baisses entre 2008 et 2010. Après une reprise en 2010-2011, les prix ont de nouveau baissé entre 2012 et 2016. Depuis 2017, ils connaissent une augmentation principalement dans les grandes agglomérations. Toutefois, soyez vigilant, la baisse des prix immobiliers est prévue pour 2023.
Pour ceux qui investissent dans un appartement en vue de le mettre en location, cela signifie qu’ils pourraient être obligés de revendre à perte à court ou moyen terme.
En investissant sur le long terme (plus de 15 ans), ce risque diminue. Les cycles immobiliers sont longs (en moyenne de 5 à 10 ans). Ainsi, un investissement à un prix élevé peut nécessiter de nombreuses années avant de pouvoir le revendre sans subir de pertes. Par exemple, pour ceux qui ont acheté à Paris juste avant la chute de 1991 (avec une baisse de 40% entre 1991 et 1998), il a fallu attendre plus de 10 ans pour récupérer leur mise de départ. Il est donc essentiel de se pencher sur l’état du marché dans votre ville avant de vous lancer dans la gestion de votre projet locatif.
Est-il rentable d’acheter pour louer ?
Avant d’acheter un logement destiné à la location à long terme, il est essentiel d’évaluer le retour sur investissement de votre projet.
Le taux de rentabilité doit tenir compte des risques
Pour tenir compte des prix immobiliers actuellement très élevés et des risques qui y sont liés, il est nécessaire de choisir des biens offrant un taux de rendement suffisamment élevé.
En temps normal, un taux de rendement brut d’au moins 6% semble être un minimum acceptable pour envisager un investissement locatif. Cela permet, une fois que les impôts fonciers, la CSG-CRDS et les frais liés à cet investissement sont payés, d’obtenir un rendement net légèrement supérieur à celui d’un livret bancaire.
Pour trouver un bien de ce type, il faudra faire preuve de patience. Prenez le temps de rechercher la bonne résidence, le bon appartement (neuf ou ancien, nombre de pièces, etc.), le bon locataire, d’étudier attentivement la fiscalité (choix de la location meublée ou vide, régime réel ou micro foncier, etc.) et de décider de la réalisation des travaux les plus pertinents (ceux qui permettent d’augmenter le loyer avec le moins de frais possible).
Chaque détail compte, il faut optimiser chaque aspect de votre projet immobilier et de placement. Visez à augmenter les revenus tout en réduisant les frais, tout comme vous le feriez pour votre situation financière personnelle ou pour la gestion d’un projet professionnel. Quelques euros supplémentaires sur les loyers, quelques euros en moins sur les dépenses ou les impôts fonciers. Au bout de plusieurs années, les différences entre les propriétaires bailleurs seront considérables, même pour un même logement à l’origine.
Dans certains cas, il peut être préférable de faire appel à un expert-comptable immobilier qui vous aidera à optimiser votre comptabilité ou votre déclaration de revenus.
Dans quelle ville acheter pour louer ?
Avec un bien qui a une probabilité non négligeable de perdre de la valeur à court et moyen terme, il peut être judicieux de viser une rentabilité plus élevée.
Malheureusement, lorsqu’on observe le tableau des rentabilités des investissements locatifs dans les 100 plus grandes villes (il existe des écarts significatifs d’une grande ville à une autre, Paris, Lyon ou Bordeaux présentent des rentabilités plus faibles par rapport à des villes comme Marseille), il est évident qu’il est difficile d’obtenir une rentabilité aussi élevée. Vous devrez donc rechercher des biens sous-évalués dans des zones où la demande locative reste suffisamment élevée.
Il est important de trouver le bon compromis entre une rentabilité locative immédiate intéressante et la perspective d’une évolution de la valeur de votre bien et de son quartier. Priorisez les secteurs en forte croissance et présentant un potentiel de développement de la demande locative dans les années à venir. Cela vous permettra à la fois d’assurer un bon rendement grâce à des loyers plus élevés et d’espérer réaliser une plus-value lors de la vente.
Idéalement, choisissez une ville proche de chez vous afin de faciliter la gestion (recherche de locataires, gestion quotidienne, résolution des problèmes, etc.).
Réduire ses impôts en 2023 en investissant dans un appartement
Pour améliorer les conditions peu favorables de l’investissement immobilier en 2023, il existe différentes possibilités de réduire ses impôts en choisissant des investissements immobiliers éligibles à des avantages fiscaux.
En cette année 2023, le dispositif le plus connu et le plus utilisé par les investisseurs immobiliers est l’investissement en loi Pinel. Il permet une réduction d’impôt plus importante (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans), mais il est réservé à un nombre restreint de villes et impose des loyers modérés pendant toute la période de défiscalisation (le montant dépend de la zone géographique, consultez le calcul des loyers en Pinel). Si vous êtes intéressé par ce genre d’investissement, demandez une étude gratuite pour réduire vos impôts avec la loi Pinel. Ce dispositif n’est possible que pour l’achat d’un appartement neuf et impose des plafonds de revenus pour les locataires. Cela peut être une bonne solution pour développer votre patrimoine si vous avez de bons revenus et payez donc de l’impôt sur le revenu.
L’investissement en Pinel est inclus dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par foyer et par an. Pour réduire son revenu imposable sans avoir recours à une niche fiscale, il est toujours possible de générer un déficit foncier. Il s’agit de choisir l’achat d’un logement ancien nécessitant des travaux importants. Face à ce changement de fiscalité, ce mécanisme gagne en attrait auprès des investisseurs.
Chaque propriétaire bailleur doit choisir le dispositif ou le type d’investissement locatif qui convient le mieux en fonction de son profil, de ses revenus, de ses objectifs patrimoniaux, de ses compétences et connaissances.
Acheter un appartement pour le mettre en location n’est pas très intéressant en 2023
Les prix d’achat sont très élevés, la rentabilité moyenne est très faible, la fiscalité est en hausse et les coûts d’entretien et de réparation augmentent : ce n’est vraiment pas le meilleur moment pour investir dans l’immobilier locatif en 2023. Les risques de faire un mauvais investissement sont élevés si certaines précautions ne sont pas prises (investissement sur le long terme, rentabilité locative suffisante, prise en compte adéquate des frais et de la fiscalité, etc.).
Cependant, dans certains départements de province, les prix ont déjà considérablement baissé depuis leur pic en 2008. En étant patient et en connaissant bien le marché immobilier local, il est encore possible de dénicher des opportunités.
Comment faire un meilleur investissement locatif ?
Pour augmenter vos chances d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif en 2023, vous devrez jouer sur tous les leviers possibles :
- Négociez fortement le prix et cherchez à limiter les autres frais d’achat (frais de notaire, d’agence, etc.). Tous les conseils d’Immobilier-danger.com sont à votre disposition dans notre rubrique “Achat”.
- Trouvez le meilleur crédit immobilier possible, notamment en suivant nos 15 conseils pour obtenir un meilleur taux et en ne négligeant pas le coût de l’assurance emprunteur. Ne manquez pas toutes nos astuces et informations sur votre prêt immobilier ainsi que sur l’assurance emprunteur. Vous pouvez considérablement réduire le coût du financement et ainsi augmenter les revenus liés à cet achat.
- Choisissez le régime fiscal le plus adapté à vos impôts fonciers ainsi que la meilleure option entre la location meublée ou vide.
- Fixez judicieusement le montant des loyers et choisissez soigneusement vos locataires.
- Assurez-vous que votre investissement reste rentable dans le temps ou envisagez de le vendre pour investir dans un bien immobilier plus performant. Calculez le rendement locatif, le TRI ou votre flux de trésorerie.
- Choisissez le moment opportun pour vendre votre bien. Faites particulièrement attention à la fiscalité sur la plus-value d’une résidence secondaire (tout investissement locatif est imposé comme une résidence secondaire). L’impôt sera de 19% auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Il est donc intéressant de conserver votre investissement pendant une période suffisamment longue pour bénéficier des abattements en fonction de la durée de détention.
Acheter un logement pour le mettre en location est un véritable projet d’investissement. Il est préférable de bien se former et de s’informer avant de se lancer dans un tel achat. Vous trouverez tout ce dont vous avez besoin sur Immobilier-danger, et toutes les ressources nécessaires pour réussir votre achat immobilier destiné à la location sont disponibles gratuitement (que ce soit pour apprendre à acheter pour louer, trouver les meilleures conditions de prêt ou d’assurance, ou pour bénéficier de services de gestion locative).
Consultez la liste des 60 villes à éviter pour un investissement locatif.
