La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) est une méthode d’achat de biens neufs sur plan, avant leur construction. Aujourd’hui, elle représente la majorité des ventes de logements neufs. Dans cet article, découvrez nos conseils pour réussir votre projet.
La VEFA : qu’est-ce que c’est ?
Les acheteurs ou investisseurs immobiliers sont généralement attirés par l’achat en VEFA pour trois raisons principales :
- Le paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux, plutôt qu’à la signature du contrat.
- Des garanties renforcées sur la qualité du bien avec une protection juridique solide.
- Des frais de notaire réduits en moyenne à 3% du prix de vente, contre 8% dans l’ancien.
La VEFA est l’un des régimes juridiques les plus avantageux pour l’acquisition de logements neufs. Mais comme tout investissement immobilier, il comporte des risques. Il nécessite donc une réflexion approfondie et une recherche d’informations maximale afin d’éviter les écueils potentiels.
Un logement en cours de projet lors de la réservation
Dans la plupart des cas, l’acquéreur signe un contrat de réservation en VEFA avec le promoteur à un stade très précoce du projet de construction.
Ainsi, il se peut que le permis de construire n’ait pas encore été signé par la commune et que les plans définitifs des appartements et des parties communes ne soient pas totalement arrêtés.
Il existe donc un risque de modification après la signature du contrat de réservation, qu’il est important de prendre en compte. En effet, vous signez un document qui n’est pas encore contractuel lors de la réservation, mais seulement pré-contractuel. Seule la signature devant le notaire engage contractuellement les parties, sans possibilité de modification ultérieure.
Pour éviter ce risque, il est essentiel d’être le plus précis possible dans vos souhaits d’aménagement et vos motivations d’achat, afin de pouvoir demander l’annulation de la vente en cas de modifications trop importantes.
Il est important de souligner la nature assez floue du projet à ce stade dans la plupart des cas. Il peut donc y avoir des retards importants par rapport au planning annoncé, voire même l’annulation pure et simple de la construction.
Heureusement, le contrat de réservation et le Code de la construction et de l’habitat offrent une protection : restitution du bon de garantie, indemnisation en cas de retard de livraison, etc. Cependant, ces imprévus peuvent gravement pénaliser les acquéreurs.
Que comprend le prix affiché ?
Les annonces en VEFA sont de plus en plus nombreuses et certains promoteurs proposent des prix, forfaits ou remises attractifs. Cependant, il est difficile pour un acheteur de comparer les prix d’un promoteur à l’autre.
Qu’est-ce que le prix indiqué comprend réellement ? La question se pose surtout au moment des finitions avant la livraison. En effet, il peut y avoir une grande différence de prix entre un appartement livré brut, sans aucun revêtement, et un appartement entièrement équipé avec un carrelage italien par exemple. Chaque option, aussi petite soit-elle, peut faire grimper la facture.
L’achat d’un appartement sur plan permet en théorie d’obtenir tous les équipements souhaités. Cependant, il faut garder à l’esprit que ces modifications peuvent faire augmenter le prix final. Ainsi, il est possible d’être déçu par la flexibilité vantée du système de vente sur plan.
Il arrive également que les acquéreurs ne demandent pas précisément ce qui est inclus dans le prix indiqué. Il est donc important de lire attentivement le contrat de réservation et de profiter du délai de rétractation de 10 jours offert à l’acheteur.
Vérifier le sérieux du promoteur
Il est indispensable de bien s’informer sur le promoteur choisi et de vérifier sa réputation, ses références et sa solidité financière. Bien que cela ne constitue pas une garantie absolue, cela permet d’éviter les promoteurs peu sérieux ou les projets risqués, réduisant ainsi le risque de chantier abandonné, de vices de construction ou de retards abusifs.
En effet, même si la VEFA est encadrée par la loi et qu’il existe des garanties, il est préférable d’éviter les mauvaises surprises.
De plus, assurez-vous que le promoteur dispose d’une garantie de remboursement valide, délivrée par une banque. Cette garantie assure le remboursement des fonds versés en cas d’abandon du chantier.
Enfin, nous vous rappelons qu’une lecture attentive des normes techniques garanties permet souvent d’avoir une idée de la qualité de la construction envisagée, notamment en ce qui concerne les normes acoustiques ou thermiques (BBC, RT2012, etc.).
La question épineuse des appels de fonds
Dans le cadre d’une vente immobilière classique, le prix d’achat est payé en une seule fois, frais de notaire inclus. Dans le cadre d’une VEFA, c’est tout le contraire. Conformément à la loi, le promoteur adresse à l’acquéreur des appels de fonds, en plus du dépôt de garantie versé lors de la réservation.
Ces appels de fonds correspondent à des pourcentages de la somme totale du logement. Ils sont calculés en fonction de l’avancement des travaux et sont plafonnés par la loi. Ainsi, le promoteur demande un montant correspondant à :
- 35% au maximum à l’achèvement des fondations.
- 70% au maximum lors de la mise hors d’eau (fenêtres et toiture).
- 95% à l’achèvement du chantier.
- Les 5% restants sont conservés en garantie et ne sont versés qu’à la réception du logement (ou consignés en cas de refus de réception par l’acquéreur).
Il arrive parfois qu’un promoteur demande un appel de fonds sans avoir réellement achevé la phase concernée. Cela lui permet d’obtenir rapidement des fonds supplémentaires pour avancer les travaux. Cependant, il est important de rappeler que cette pratique est totalement illégale. Il est donc crucial de vérifier, soit par le biais d’une attestation de l’architecte, soit visuellement, que la phase du chantier concernée par l’appel de fonds est bien terminée.
Faire face aux défauts et malfaçons du logement
Une fois les travaux terminés, l’acquéreur doit effectuer la délicate étape de réception de son appartement. Cette étape est déterminante pour la mise en œuvre des garanties du promoteur.
Il est essentiel de vérifier que l’ensemble livré est conforme à ce qui était prévu et signé, non seulement en ce qui concerne les plans, mais aussi les équipements et les finitions. En cas de non-conformité, il ne faut pas hésiter à refuser la réception et à rédiger un procès-verbal de refus. Ensuite, il convient de faire appel à un architecte pour établir les travaux complémentaires à réaliser. À ce stade, le promoteur est tenu de remettre les clés à l’acquéreur.
Si les défauts constatés ne rendent pas le logement inhabitable, il est possible de réceptionner le bien en mentionnant un certain nombre de réserves. Il faudra ensuite lever ces réserves pour que le promoteur puisse intervenir dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, qui dure un an à partir de la réception du logement. Il est important de noter chaque défaut dans le procès-verbal de réception (carreau de carrelage fêlé, prise électrique non fonctionnelle, etc.). Une grande vigilance est nécessaire lors de cette visite de réception pour que le promoteur ne puisse pas refuser de prendre en charge les défauts ultérieurement.
La réception ouvre également la voie aux garanties légales des ouvrages neufs, telles que la garantie biennale (pour les éléments d’équipements) ou la garantie décennale (pour les dommages plus importants affectant l’occupation du bien).
Comment se prémunir ?
Bien que la loi protège efficacement l’acquéreur d’un bien en VEFA, elle ne peut anticiper toutes les situations et garantir l’absence de problèmes.
Cependant, quelques règles simples peuvent permettre au futur propriétaire d’éviter certains désagréments. Tout d’abord, il est essentiel de faire preuve de bon sens et de choisir son promoteur avec soin. Ensuite, une lecture attentive du contrat de réservation, éventuellement avec l’aide d’un professionnel (avocat, notaire, etc.), permet d’éviter les imprévus. Enfin, l’assistance d’un architecte lors de la réception peut également s’avérer utile. Ce sont les meilleures garanties pour mener à bien une acquisition en VEFA sans encombres.
