La plupart des ménages contractent un ou plusieurs crédits pour acquérir une voiture, acheter du mobilier ou réaliser des travaux. Cependant, lorsque vient le moment d’acheter leur maison, ils se retrouvent déjà engagés dans d’autres crédits. Pourtant, pour obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de disposer d’une capacité financière et d’un taux d’endettement minimal. Les emprunteurs doivent être en mesure de rembourser le prêt sur une longue période. Existe-t-il des solutions pour acheter une maison avec des crédits en cours ? Dans cet article, nous explorerons différentes stratégies, telles que le regroupement de crédits, le prêt à paliers et le remboursement anticipé. Nous aborderons également les conditions d’obtention d’un crédit immobilier.
Quelles sont les conditions à respecter pour acheter une maison avec des crédits en cours ?
En règle générale, il est difficile pour la plupart des ménages d’obtenir un crédit immobilier pour acheter une maison tout en étant engagés dans d’autres crédits. Les organismes prêteurs et les banques estiment que la capacité financière est nettement réduite lorsque des crédits s’accumulent. Le cumul de crédits compromet les chances d’acheter une maison, car il entraîne souvent un taux d’endettement supérieur à la norme. Pour évaluer la faisabilité d’un projet d’acquisition immobilière, il est possible d’utiliser un simulateur en ligne. Cet outil, en fonction des informations fournies (notamment les crédits en cours), détermine si un prêt immobilier est envisageable et fournit des estimations sur le taux d’intérêt, le coût total du projet, la durée de remboursement et les mensualités.
Le taux d’endettement, première condition pour acheter une maison
Le taux d’endettement est fixé par le Haut Comité pour la Stabilité Financière (HCSF). Auparavant plafonné à 33 %, il a été relevé à 35 % en janvier 2021. Ce taux correspond à environ un tiers des revenus du ménage. Au-delà, les banques estiment qu’il y a un risque de surendettement. Concrètement, la somme des mensualités du prêt immobilier pour financer l’achat de la maison, ajoutée aux mensualités des autres crédits en cours, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du ménage. Ce taux représente donc le niveau d’endettement maximal. Environ 15 % des dossiers sont acceptés avec un taux à 35 %.
Les autres conditions à respecter pour obtenir un prêt immobilier
Le taux d’endettement n’est pas le seul critère examiné par les banques. Elles évaluent également le “saut de charge”, qui correspond à la différence entre le loyer actuel et la future mensualité du prêt immobilier. La plupart du temps, la mensualité du nouveau prêt immobilier est similaire au montant du loyer. Les banques analysent également le reste à vivre après déduction de la mensualité du crédit immobilier. D’autres facteurs pris en compte sont la situation professionnelle des emprunteurs (notamment le type de contrat de travail), les revenus du ménage, l’âge et l’état de santé des emprunteurs, ainsi que l’apport personnel, entre autres.
Comment acheter une maison avec des crédits en cours ?
Plus les revenus du ménage sont élevés, plus il est facile d’obtenir un prêt immobilier pour acheter une maison malgré des crédits en cours. Tout dépend du type de crédits contractés (crédit à la consommation ou personnel) et de leur destination. Les banques estiment que les emprunteurs ayant des crédits en cours ont plus de risques de ne pas rembourser les mensualités. Pour compenser ce risque, elles accordent le prêt avec des taux d’intérêt plus élevés, voire peuvent refuser l’octroi du prêt immobilier. Heureusement, il existe des solutions pour maximiser les chances d’acheter une maison tout en ayant des crédits en cours. Les emprunteurs peuvent négocier un rachat de crédit, opter pour un prêt à paliers ou rembourser leurs crédits par anticipation.
Solution 1 – Le rachat de crédit
La première solution pour acheter une maison avec des crédits en cours consiste à regrouper tous ses crédits en procédant à un rachat auprès d’un établissement bancaire différent de celui où sont détenus les crédits actuels. Cette technique permet de renégocier de nouvelles conditions, telles que le taux et la durée du prêt. L’objectif principal est de réduire les mensualités en cours afin de diminuer le taux d’endettement des futurs acquéreurs. En améliorant leur capacité d’emprunt, ils augmentent ainsi leurs chances d’obtenir un prêt immobilier. Le plus souvent, les mensualités des crédits en cours sont regroupées avec celle du crédit immobilier, ce qui simplifie le remboursement avec une seule mensualité.
Solution 2 – Le prêt à paliers
La banque peut également proposer aux emprunteurs qui souhaitent acheter une maison avec des crédits en cours de recourir à un prêt à paliers, également connu sous le nom de prêt lissé. Cette stratégie permet le lissage des crédits en cours en les cumulant avec le nouveau prêt immobilier, afin de maintenir un taux d’endettement constant. Une partie du remboursement du capital du prêt immobilier est différée, permettant ainsi aux emprunteurs de rembourser les autres crédits en cours. Une fois ces crédits remboursés, la mensualité du crédit immobilier augmente. Cette technique est également utilisée avec un prêt à taux zéro ou un prêt employeur. Cependant, il convient de noter que les prêts à paliers peuvent comporter des taux d’intérêt plus élevés. Il est donc essentiel de vérifier la faisabilité de cette solution à l’aide d’un simulateur en ligne.
Solution 3 – Le remboursement anticipé des crédits
La troisième solution consiste, dans la mesure du possible, à rembourser par anticipation les crédits en cours avant de solliciter un prêt immobilier pour acheter une maison. L’apport prévu pour l’acquisition du bien peut être utilisé pour solder les crédits existants. Les banques préfèrent généralement un apport réduit d’environ 10 % plutôt que des crédits à la consommation. Dans certains cas, un délai supplémentaire de quelques mois peut offrir de meilleures conditions pour l’obtention d’un nouveau prêt. Les emprunteurs peuvent également envisager de réduire le montant du capital à emprunter en cherchant une maison offrant des prestations inférieures, une taille plus petite ou située dans une autre localité.
Avoir des crédits en cours peut réduire la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs d’une maison. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du ménage. Cependant, il existe des solutions telles que le rachat de crédits ou le prêt à paliers pour acheter une maison malgré des crédits en cours. Utiliser un simulateur en ligne est la première étape pour vérifier la faisabilité du projet. Faire appel à un courtier spécialisé en investissement immobilier, en ligne ou en agence, peut également être très utile. Il pourra offrir des conseils et aider les acquéreurs à constituer un dossier solide. Grâce à son réseau de partenaires, il pourra également trouver les meilleures offres de rachat de crédits. Une fois le projet viable, les acquéreurs peuvent également utiliser un comparateur en ligne gratuit et sans engagement pour mettre en concurrence les différents organismes prêteurs du marché.
