Lorsque vous entendez parler pour la première fois de l’achat d’une partie d’une maison ou d’un appartement, cela peut sembler une idée attrayante. Cependant, il y a des coûts associés à cette option. Vous devrez payer un loyer d’utilisation mensuel pour la partie vendue, afin que vous puissiez continuer à y vivre ou l’utiliser à d’autres fins. De plus, vous devrez assumer les dépenses liées à l’entretien et aux taxes foncières de manière régulière. Des frais supplémentaires s’appliqueront si vous souhaitez racheter la partie vendue à l’avenir ou si vous voulez vendre l’ensemble de la propriété.
Loyer d’utilisation – Pour continuer à utiliser la partie vendue, vous devrez effectuer des paiements réguliers aux nouveaux (co-)propriétaires, sous la forme d’un loyer d’utilisation. Vous payez donc à l’acheteur pour “occuper” sa propriété et l’empêcher de l’utiliser autrement. Cependant, cela a un coût : selon nos recherches, le loyer d’utilisation représente actuellement entre 5 et près de 7 % de la valeur de la partie vendue par an. Ces frais ont augmenté ces derniers mois en raison des hausses de taux de la Banque centrale européenne (BCE), ce qui a incité certains fournisseurs à ajuster leurs conditions.
Pour illustrer ce pourcentage sous forme de paiements mensuels, prenons l’exemple suivant : pour une valeur immobilière de 500 000 euros et un paiement de 150 000 euros, le paiement mensuel varie entre 624 et 823 euros (d’après les données de trois fournisseurs au 8 février 2022). Vous devez donc prendre en compte ces paiements réguliers dans vos calculs, en fonction du montant que vous recevez. Assurez-vous de pouvoir les assumer à long terme.
La Volksbank Teilverkauf propose également une option de fractionnement des paiements, où la charge mensuelle commence un peu plus tard. Vous n’êtes pas obligé de recevoir le montant total de l’achat immédiatement, mais pouvez demander à le recevoir en plusieurs versements. Vous ne paierez donc le loyer d’utilisation que pour la partie de la propriété pour laquelle vous avez déjà perçu le montant de l’achat. Cependant, après trois ans au plus tard, vous devrez récupérer le reste du montant de l’achat et vous devrez payer le loyer d’utilisation pour l’intégralité de la partie vendue de la propriété. Le montant du loyer augmente également après trois ans.
Entretien – Vous continuerez à décider des travaux d’entretien à réaliser et devrez en assumer les coûts. Si vous n’utilisez pas immédiatement le montant reçu pour rendre la propriété durable pour l’avenir, vous devez prendre en compte les éventuels coûts d’entretien dans votre calcul. Si vous souhaitez vous décharger définitivement des coûts d’entretien, la rente viagère peut être une option intéressante pour vous.
Taxes foncières – Étant donné que vous êtes toujours copropriétaire de la propriété, vous devez également payer les taxes foncières. Bien que les fournisseurs deviennent également copropriétaires, ils ne participent pas au paiement de la taxe foncière.
Frais de revente – Des frais supplémentaires sont facturés si vous souhaitez revendre ou racheter la propriété à l’avenir. La plupart des fournisseurs facturent un frais d’exécution pour finaliser la vente. Ce frais s’élève généralement entre 2,25 et 5,5 % du produit total de la vente. Cependant, ces frais incluent déjà la commission de l’agent immobilier, qui est généralement d’environ 3 à 4 %.
Gardez à l’esprit que lors de la revente, vous ne recevrez que le prix d’achat pour votre part de la propriété. Vous avez déjà vendu l’autre partie de la propriété au fournisseur, qui conserve donc sa part du prix d’achat. Cependant, vous devrez payer seul les frais d’exécution.
Prenons un exemple : vous avez vendu 50 % de votre maison à un fournisseur de vente partielle. Vous souhaitez plus tard vendre la propriété à un tiers pour 500 000 euros. Vous recevrez maintenant la moitié du prix d’achat, soit 250 000 euros. Les 250 000 euros restants iront au fournisseur de vente partielle. Selon le fournisseur, vous devrez payer un frais d’exécution compris entre 11 250 euros et 27 500 euros.
Frais d’augmentation de valeur – En règle générale, le fournisseur se protège en incluant une clause de revalorisation dans le contrat. Lors d’une revente ultérieure de la propriété, le fournisseur souhaite récupérer au moins le prix d’achat initial et une partie supplémentaire en tant que valeur ajoutée. Les clauses de revalorisation d’environ 17 % sont courantes. Cependant, si la valeur de la maison n’a pas augmenté, vous devrez payer cette somme de votre propre poche au fournisseur.
Prenons un exemple : lorsque vous avez vendu votre propriété au fournisseur, la maison avait une valeur de 300 000 euros. À l’époque, vous avez reçu la moitié du prix d’achat, soit 150 000 euros. Lorsque vous souhaitez vendre la maison complètement cinq ans plus tard pour emménager dans un appartement plus petit, la valeur de votre propriété est restée inchangée, contrairement à vos attentes. Vous revendez la maison pour 300 000 euros. Le fournisseur reçoit 150 000 euros, plus 17 % de valorisation, soit 25 500 euros. Vous devrez payer cette somme au fournisseur.
L’achat d’une partie d’une maison ou d’un appartement peut sembler une option attrayante, mais il est essentiel de prendre en compte tous les coûts et ramifications avant de prendre une décision. Assurez-vous de bien comprendre les termes du contrat et n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel si nécessaire.
