Qu’est-ce que l’Analyse Comparative des Marchés ?
Une analyse comparative des marchés (ACM) est une méthode d’estimation de la valeur d’une maison en se basant sur des propriétés similaires récemment vendues dans la région. Les agents immobiliers utilisent cette analyse pour aider les vendeurs à fixer le prix de vente de leur maison et, occasionnellement, pour aider les acheteurs à faire des offres compétitives. Les particuliers peuvent également effectuer leur propre analyse comparative du marché en recherchant des propriétés comparables sur des sites d’annonces immobilières tels que realtor.com.
Points importants à retenir :
- L’analyse comparative des marchés est utilisée pour évaluer la valeur d’une maison et aider à fixer les prix de vente.
- Elle prend en compte des facteurs tels que l’emplacement, l’âge, la taille, la construction, le style et l’état de la propriété en question, ainsi que des propriétés similaires.
- Pour une analyse comparative spécifique à une propriété, il est préférable de demander l’aide d’un agent immobilier local ou de réaliser des recherches en ligne.
Comprendre l’Analyse Comparative des Marchés
L’analyse comparative des marchés aide les vendeurs à déterminer le meilleur prix pour leur maison. Le prix idéal est celui qui n’est ni trop bas, ni trop élevé. Pour les acheteurs, l’ACM permet de vérifier si une maison est une bonne affaire et de faire une offre compétitive qui sera prise au sérieux.
Une ACM compare la propriété en question à d’autres maisons similaires en termes d’emplacement, de taille et de caractéristiques. Idéalement, elle se base sur des maisons récemment vendues dans le même quartier. Toutefois, dans les marchés immobiliers calmes ou les zones rurales, il peut être difficile de trouver des maisons vendues récemment. Dans ce cas, une évaluation professionnelle peut être une meilleure option.
Il est important de noter que l’analyse comparative des marchés, bien qu’informelle, peut être réalisée par des agents immobiliers sans avoir besoin d’une licence d’évaluateur. Cependant, les agents immobiliers sont tenus d’effectuer cette analyse de manière compétente. Dans le cas contraire, ils peuvent faire l’objet de mesures disciplinaires par la commission des licences immobilières de l’État.
Contenu d’un rapport d’ACM
Lorsqu’un agent immobilier réalise une analyse comparative des marchés, il rédige un rapport détaillant les résultats. Bien qu’il n’y ait pas de rapport d’ACM standardisé, il comprend généralement les éléments suivants :
- L’adresse de la propriété en question et de trois à cinq propriétés comparables.
- Une description de chaque propriété, y compris l’élévation, le plan d’étage, le nombre de chambres et de salles de bains.
- La superficie de chaque propriété.
- Le prix de vente de chaque propriété comparable.
- Des ajustements monétaires pour les différences éventuelles.
- Le prix de vente ajusté par pied carré de chaque propriété comparable.
- La valeur marchande équitable de la propriété en question.
De nombreux agents immobiliers utilisent des logiciels pour générer des rapports d’ACM complets et professionnels. Si vous souhaitez créer votre propre rapport, vous pouvez utiliser un tableur pour suivre vos recherches ou utiliser un outil de calcul en ligne proposé par un site d’annonces immobilières. Voici un exemple de rapport :
Comment réaliser une Analyse Comparative des Marchés
Une ACM va au-delà de la simple comparaison des prix des maisons récemment vendues dans la région. Voici un aperçu des étapes de base pour réaliser une ACM précise :
1. Évaluer le quartier
Pour fixer le bon prix de vente ou déterminer si une maison intéressante est une bonne affaire, l’ACM doit tenir compte de la qualité générale du quartier. Quels sont les quartiers les plus attrayants ? Quelle est la proximité des équipements communautaires ? Qu’en est-il des nuisances potentielles ? Quelles sont les règles de l’association des propriétaires ? Comment sont les écoles ? Y a-t-il des problèmes de trottoirs ?
2. Rassembler des détails sur la propriété en question
Si un agent immobilier réalise l’ACM, il examinera la liste existante, le cas échéant, et effectuera une visite en personne pour recueillir des informations sur la maison. Il prendra note de la taille de la maison, de son âge, de son style, de sa construction, de son état, de son aménagement, de ses finitions, de son paysagisme et de ses améliorations.
3. Sélectionner les propriétés comparables
Trouvez trois à cinq maisons comparables dans la région qui ont été vendues récemment et qui se rapprochent le plus de la propriété en question. Idéalement, les propriétés comparables devraient être situées à moins d’un kilomètre et dans le même district scolaire. Concentrez-vous sur les maisons similaires en termes de taille, de terrain, de chambres, de salles de bains et de type de construction. Tenez compte de la période de vente : plus elle est récente, mieux c’est. Si la propriété en question a des caractéristiques uniques, telles qu’une vue sur un terrain de golf ou sur l’eau, recherchez des propriétés comparables avec les mêmes caractéristiques.
4. Ajuster en fonction des différences
La prochaine étape consiste à ajuster les différences entre la maison en question et chaque propriété comparable. Un agent immobilier expérimenté sera en mesure d’évaluer monétairement ces différences et d’ajuster la valeur de chaque propriété comparable en conséquence. Il est important de noter que si une caractéristique de la propriété comparable est inférieure à celle de la maison en question, un ajustement positif est effectué sur la valeur de la propriété comparable, et vice versa. Par exemple, si une propriété comparable possède une chambre supplémentaire, il est raisonnable de supposer que l’acheteur a payé plus cher pour cette chambre supplémentaire. Dans ce cas, une déduction est effectuée pour compenser cette différence, permettant ainsi une comparaison équitable. La valeur de la maison en question n’est jamais ajustée.
5. Déterminer le prix de vente par pied carré après ajustements
Une fois les ajustements effectués, divisez le prix ajusté de chaque propriété comparable par sa superficie en pieds carrés pour obtenir le prix de vente par pied carré. Ensuite, additionnez les prix de vente par pied carré de toutes les propriétés comparables et divisez ce total par le nombre de propriétés pour obtenir la moyenne. Enfin, multipliez cette moyenne par la superficie de la propriété en question pour obtenir sa valeur marchande actuelle.
En général, les meilleures propriétés comparables sont celles qui ressemblent le plus à la maison en question, celles qui ont été vendues récemment et celles qui nécessitent le moins d’ajustements. Le prix final peut être légèrement ajusté en fonction du marché. Par exemple, dans un marché immobilier dynamique ou avec une offre limitée, le prix peut être légèrement plus élevé. À l’inverse, si de nombreuses maisons similaires sont en vente, le prix devra peut-être être réduit pour être compétitif.
