Assurance prêt immobilier
Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier ?
Tous les organismes de prêt exigent la souscription d’une assurance dans le cadre d’un emprunt immobilier. Cette dernière permet à l’organisme de se couvrir d’une défaillance de paiement en cas d’accident de la vie. De fait, l’assurance vous protège aussi en tant qu’emprunteur : en cas de sinistre, c’est l’assureur qui prend le relais du paiement de votre crédit selon les modalités du contrat.
Que faut-il savoir sur les garanties d’assurance emprunteur ?
La prise en charge se fait grâce à la mise en œuvre de garanties : a minima, les établissements bancaires exigent une couverture décès et invalidité. Ensuite, la couverture demandée peut varier selon votre projet (l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou investissement locatif), et aussi selon la banque qui le finance.
Voici en détails les différentes garanties, leur caractère obligatoire ou non et le type de couverture en cas de mise en œuvre de la garantie.
Garanties Type de garantie Couverture (mode forfaitaire)
- Décès
- Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
Obligatoire pour l’acquisition d’une résidence principale, secondaire et investissement locatif. En cas de décès ou perte d’autonomie, versement du capital restant dû selon la quotité assurée.
- Invalidité Permanente Totale (IPT)
- Invalidité professionnelle (IP PRO) réservé au personnel soignant
Obligatoires pour l’acquisition de résidence principale ou secondaire. En cas de taux d’invalidité > à 66%, versement du capital restant dû selon la quotité assurée.
- Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
Obligatoire pour l’acquisition de résidence principale ou secondaire. En cas d’arrêt de travail suite à une maladie ou un accident, mensualités prises en charge pendant cette période, selon les conditions et la quotité définies. Durée maximum de prise en charge : 3 095 jours (3 ans).
- Invalidité Permanente Partielle (IPP)
Facultative pouvant être exigée selon la banque pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. En cas de taux d’invalidité entre 33% et 66%, couverture dépendant de plusieurs critères comme la quotité ou le taux d’invalidité constaté. Peut cesser si l’assuré reprend une activité professionnelle à temps plein.
- Maladies Non Objectivables (MNO)
Facultative pouvant être exigée selon la banque pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. En cas de maladie ou trouble comme le burn out, la dépression, les atteintes dorsales, etc. Mise en œuvre variable, couvre en général les cas d’hospitalisation, de constatation de la pathologie (scanner) ou d’opération chirurgicale entraînant un arrêt de travail conséquent.
- Chômage ou perte d’emploi
Toujours facultative. L’assureur prend le relais des mensualités selon les conditions, le pourcentage et la durée définis.
Qu’est-ce qu’une exclusion de garantie ?
Une exclusion de garantie est une clause contractuelle qui prévoit la non prise en charge d’un sinistre. Il existe deux types d’exclusions de garanties :
- les exclusions de garanties générales qui sont valables pour tous les contrats. En effet, le Code des assurances prévoit qu’aucun contrat ne couvre l’emprunteur en cas de suicide, de consommation de stupéfiants, de fraude, d’acte terroriste, etc.
- les exclusions de garanties particulières quant à elles sont décidées par l’assureur en fonction de plusieurs éléments comme : l’âge de l’emprunteur, son état de santé, la pratique ou non de sport extrême, etc. Chaque assureur est donc libre de décider.
Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?
L’assurance emprunteur est indispensable pour tout emprunteur qui souscrit un prêt immobilier ! Même si elle n’est pas obligatoire au sens strict du terme, la banque ne vous accordera pas de financement sans couvrir les sommes avancées.
Et c’est tant mieux ! Car si l’assurance emprunteur est une couverture pour la banque, elle est aussi votre seule protection en tant qu’emprunteur.
En contractant un crédit immobilier, un emprunteur s’engage en effet à rembourser une somme importante sur plusieurs années. La banque veut donc s’assurer de récupérer les sommes engagées dans le cas où celui-ci n’est plus en mesure d’honorer ses mensualités de crédit en raison d’un accident de la vie.
Quel est le tarif d’une assurance de prêt immobilier ?
Le tarif d’une assurance emprunteur est calculé en fonction de votre profil et de votre projet. L’assurance groupe repose sur le principe de mutualisation des risques. Quant aux tarifs des assurances individuelles, ils reposent sur votre dossier. Le prix est exprimé en pourcentage. On parle de TAEA (taux annuel effectif de l’assurance).
Qu’est-ce qui peut impacter le coût de votre assurance emprunteur ?
L’impact de l’âge sur l’assurance de prêt
Le taux augmente donc parallèlement au risque que prend l’organisme. Ainsi, le TAEA est trois fois plus élevé pour les plus de 60 ans, comparativement à une personne de moins de 30 ans.
Le tabagisme
Être fumeur augmente les probabilités de sinistres de façon assez importante, aux yeux des assurances externes (dans le cas de l’assurance groupe, les risques étant mutualisés, il n’y a généralement pas de différence). Les prix sont donc plus élevés pour les fumeurs. Ce qui comprend toute forme de tabagisme, y compris la cigarette électronique.
Risques sportifs
L’alpinisme, les sports nautiques, les sports de combat, l’escalade, ou encore les sports aériens sont dits sports dangereux”. Ils font donc l’objet d’exclusions dans le cadre d’une pratique régulière, à moins de payer une surprime.
Les métiers à risque
Policier, pharmacien, pompier, convoyeur de fonds, militaire ou encore agriculteur… Ces métiers sont jugés « à risque », ils font donc l’objet d’exclusions. Il est possible de racheter cette exclusion moyennant une surprime, ou de se tourner vers des assurances spécialisées dans la couverture de ce type de profil.
Risques médicaux
Votre questionnaire de santé, indispensable à la souscription de l’assurance emprunteur, peut révéler des risques médicaux jugés supérieurs à la moyenne. Ceux-ci peuvent entraîner exclusions et/ou surprimes, selon les cas et la pathologie. Ils peuvent être liés à une intervention chirurgicale, des antécédents familiaux ou encore des maladies passées.
Il est essentiel de répondre au questionnaire de santé de la façon la plus précise possible. En effet, toute fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat.
La Convention AERAS
Les assureurs peuvent refuser de prendre en charge certains assurés ayant de graves problèmes de santé. Ces derniers, faute de couverture, ne peuvent donc pas être financés.
Instaurée en 2008, la convention AERAS facilite les démarches des emprunteurs malades et leur permet de s’assurer et donc, d’emprunter, sous certaines conditions.
Le dispositif AERAS est également ouvert à tous ceux :
- ayant eu précédemment un grave problème ;
- dont la maladie est découverte lors du bilan médical (en effet pour demander une assurance emprunteur, il faut donc remplir un questionnaire et, le cas échéant, effectuer une visite médicale).
Les quotités
La quotité désigne la part du capital emprunté couverte par l’assureur. Exprimée en pourcentage, elle peut être répartie entre les différents co-emprunteurs mais doit a minima atteindre 100 %. Si vous empruntez seul, vous devez être couvert à 100 %, c’est-à-dire sur la totalité du capital emprunté.
Dans le cas où vous empruntez à deux, la répartition des quotités doit être bien réfléchie en amont. Deux options s’offrent à vous :
- vous pouvez faire le choix d’être couvert tous les deux à 100 % chacun (soit une couverture à 200 %). En cas d’incapacité à rembourser le crédit, l’assurance prend le relais ;
- vous pouvez faire le choix de répartir les quotités pour atteindre à vous deux une couverture à 100 %. Exemple : 60/40 %, 70/30 %, 50/50/ %. C’est généralement conseillé lorsque les emprunteurs présentent un écart de revenus élevé ou lorsqu’un des deux présente un risque de santé.
Le choix de la quotité d’assurance peut avoir un impact sur le coût de celle-ci seulement si vous choisissez de couvrir plus de 100 % de votre crédit. En effet, le montant de la prime d’assurance varie en fonction de la quotité choisie.
A quel moment faut-il choisir une assurance emprunteur ?
Choisir une assurance de prêt au moment de signer son offre d’emprunt
Vous avez mis les banques en concurrence pour trouver votre financement et vous êtes sur le point de signer votre offre de prêt ?
C’est le moment de faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure couverture au prix le plus compétitif selon votre besoin.
Que vous optiez pour l’assurance groupe ou une assurance individuelle, vous devez demander un devis auprès de l’assureur et effectuer les formalités médicales nécessaires avant de signer votre offre de prêt.
En effet, l’assurance de crédit immobilier doit être intégrée à l’offre de prêt et être comprise dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) de votre crédit.
La date d’effet de votre assurance de prêt doit être celle de la signature de votre offre de prêt : vous devez être couvert avant le déblocage des fonds par la banque.
Loi Lemoine : vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment !
Résilier son assurance de prêt à tout moment devient une réalité ! La loi Lemoine a été adoptée. Le Sénat a en effet voté en faveur de cette loi pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur, le 17 février 2022.
La loi n° 2022-270 réformant le marché de l’assurance de prêt a été promulguée le 28 février 2022.
Loi Lemoine : ce que ça change pour votre assurance de crédit immobilier
Vous pouvez faire jouer la concurrence entre les assurances afin de baisser les coûts quand vous le voulez, et plus seulement à date anniversaire…
Les précédentes loi Hamon et Bourquin permettaient uniquement de changer d’assurance à des moments bien précis de la vie d’un crédit. La loi Lemoine offre donc une plus grande souplesse pour ceux qui souhaitent changer l’assurance de leur prêt pour en réduire le coût en gardant les mêmes garanties.
Quelles sont les dispositions de la Lemoine ?
La résiliation infra-annuelle (RIA)
La loi “pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur” donne la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire de votre contrat.
Des obligations d’information sur le droit à la résiliation renforcées
Les organismes doivent indiquer le coût de l’assurance sur les 8 premières années du prêt immobilier.
La loi Lemoine impose également aux établissements bancaires mais aussi aux assureurs d’informer chaque année les emprunteurs sur leur droit à la résiliation de leur assurance emprunteur.
La suppression du questionnaire médical
Le questionnaire de santé est supprimé, si ces deux conditions sont réunies :
- le montant emprunté est inférieur à 200 000 € par personne (400 000 € pour deux emprunteurs). Si vous remboursez déjà un crédit immobilier, ce montant tient compte du capital restant dû de votre financement ;
- vous avez moins de 60 ans au terme du remboursement du prêt.
Les biens concernés par la suppression du questionnaire médical sont les biens à usage d’habitation ou mixte.
Le délai de droit à l’oubli raccourci
Le délai du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans pour les pathologies cancéreuses et l’hépatite C.
Comment changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine ?
Vous pouvez changer d’assurance emprunteur sans frais. Seul impératif pour le changement respecter l’équivalence des garanties.
C’est l’établissement bancaire qui se charge de vérifier ces équivalences lorsque vous lui soumettez le nouveau contrat.
Pour faciliter cette comparaison, depuis 2015 l’organisme de prêt est tenu de vous remettre la FSI ou Fiche Standardisée d’Information.
Quelles sont les assurances de crédit immobilier les moins chères ?
Quand vous signez votre offre de prêt, la banque vous propose en effet son assurance groupe. Dans ce contrat, les risques sont mutualisés : donc le tarif (mutualisé lui aussi), peut ne pas vous convenir, surtout si vous êtes un emprunteur plutôt jeune et sans souci de santé particulier.
Pour baisser le coût de votre contrat, vous pouvez faire comme pour votre crédit : comparer !
Les assureurs externes proposent en effet des tarifs ajustés à votre propre profil, souvent compétitifs.
Quelles économies est-il possible de réaliser sur votre assurance emprunteur ?
Illustrons notre exemple (un cadre de 30 ans empruntant 300 000 € sur 25 ans à 1,20 %), afin de mesurer les économies qu’il est possible de faire en mettant les assurances de prêt en concurrence*.
*Exemple d’économie de 13 387,56 € sur le coût total pour l’assurance d’un prêt amortissable de 300 000 € à 1,20 % sur 25 ans, pour un salarié cadre assuré à 100 % (Décès, PTIA / IPT / IPP) âgé de 30 ans, non-fumeur et sans risque médical connu au 23/11/2021. Coût d’assurance proposé par la banque 65 € / mois en moyenne pour un coût total de 19 500 € (taux moyen du marché constaté : 0,26 %), contre 20,37 €/ mois en moyenne avec Empruntis.com (taux moyen : 0,08 %, coût total de l’assurance 6 112,44 €).
Comment choisir son assurance de crédit immobilier ?
L’assurance emprunteur peut peser jusqu’à plus du tiers du coût de votre crédit ! Vous avez donc tout intérêt à comparer les offres.
Au moment de signer votre crédit, votre banque vous propose de souscrire son assurance groupe. Un contrat aux risques mutualisés, dont le tarif peut donc ne pas convenir à tous, surtout si vous êtes un emprunteur jeune et sans souci de santé en particulier.
En vertu de la loi Lagarde de 2010, vous pouvez opter pour une autre assurance que celle proposée par l’organisme qui vous finance.
Voici un tableau comparant les taux d’assurance selon l’âge et le statut fumeur ou non-fumeur (pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, soit 240 mois), selon le type d’assurance groupe ou individuelle :
Age de l’emprunteur Taux moyen d’assurance emprunteur groupe Taux moyen d’assurance emprunteur en délégation non-fumeur Taux moyen d’assurance emprunteur en délégation fumeur 25 à 35 ans 0,26 % 0,07 % 0,10 % 35 à 50 ans 0,37 % 0,19 % 0,32 % 50 à 70 ans 0,95 % 0,56 % 0,64 % + de 70 ans 1,60 % 1,80 % 3,30 %
A noter que le libre choix de l’assurance de prêt est possible dès lors que le critère d’équivalence des garanties est respecté. C’est la banque elle-même qui se charge de vérifier cette équivalence en fonction de 11 critères choisis parmi 18 définis eux-mêmes par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF).
L’établissement bancaire ne peut opposer un refus ou modifier le taux ou les conditions du crédit, si le nouveau devis satisfait ce critère d’équivalence.
Pourquoi les assurances emprunteur externes sont-elles moins chères ?
Les assureurs souhaitant attirer de nouveaux clients proposent des tarifs compétitifs. Auparavant, on parlait de base de calcul différente, fondée en général sur le capital restant dû du montant du prêt, alors que pour un contrat groupe, l’assurance était généralement calculée sur le capital emprunté, mais cette réalité a évolué et l’on trouve les deux méthodes de calcul quel que soit le type d’assurance.
Mais il existe une autre raison à ce tarif plus compétitif : les assurances groupe se basent sur un risque mutualisé, tandis que les assurances individuelles sont personnalisées et varient en fonction du profil et de l’état de santé de l’emprunteur.
Comment changer d’assurance emprunteur ?
Si vous trouvez un nouveau contrat plus avantageux et qui présente a minima les mêmes garanties que l’assurance groupe, il vous suffit ensuite de l’envoyer par courrier recommandé à votre banque prêteuse pour résilier votre contrat actuel.
Votre banque dispose ensuite de 10 jours pour étudier la nouvelle offre.
- En cas de refus, la banque doit justifier son choix.
- En cas d’acceptation, la banque vous fait parvenir un avenant à votre contrat que vous devrez faire suivre à votre nouvel assureur pour valider votre changement d’assurance.
Activation de l’assurance de crédit immobilier
Vous avez souscrit votre assurance de prêt et faites face à un sinistre qui vous empêche de rembourser votre crédit. Vous devez le déclarer pour que l’assurance prenne le relais du remboursement.
Pour ce faire, il vous faudra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (AR) à l’organisme d’assurance.
Pourquoi passer par un courtier pour votre assurance de prêt ?
En ayant au préalable fait une simulation d’assurance de prêt immobilier, passer par un courtier pour trouver la meilleure offre vous permet d’aller plus vite en comparant immédiatement les principaux acteurs du marché. Le courtier vous guide pour trouver le meilleur contrat et s’occupe de vérifier l’équivalence des garanties : efficacité !
Il peut aussi, si vous le souhaitez, résilier votre ancien contrat pour vous : ainsi, vous vous évitez ces démarches. Pour profiter de l’accompagnement d’un courtier, voici la marche à suivre :
- Entrez dans le formulaire la nature de votre projet : nouvel achat? Renégociation d’un prêt ? Changement d’assurance ?
- Indiquez les détails du prêt : durée, montant… et votre profil d’emprunteur (fumeur ou non, âge, etc.).
- Choisissez votre formule : minimum, premium…
Les meilleures offres apparaissent directement. Votre courtier vous rappelle alors pour vous conseiller dans votre choix et vous oriente vers l’offre la plus adaptée à votre profil et à votre projet !
