Retour sur les délais de revente d’un bien immobilier
Un couple qui achète sa première résidence principale se demande généralement combien de temps il faudra avant de pouvoir revendre sans perdre d’argent. Cela dépend en grande partie des taux des prêts immobiliers. Plus ces taux sont avantageux, plus l’emprunteur récupère du capital dès le début du remboursement. Selon les données récentes de mars 2022, il est possible de récupérer le montant initial de l’apport en seulement deux ans.
Attendre de rembourser les frais d’achat
Prenons l’exemple d’un couple qui achète une ancienne propriété pour 250 000 €. En incluant les frais d’achat de 8 %, le coût total s’élève à 270 000 €. Supposons que le couple dispose d’un apport personnel de 30 000 €, il devra donc emprunter 240 000 €.
En février 2022, le taux nominal immobilier moyen sur 20 ans était de 1,03 % (source : CSA/Crédit Logement). Pour un emprunt de 240 000 €, les mensualités s’élèveraient à 1107 €. En ajoutant une assurance emprunteur de 0,40 % (soit 80 € par mois), les échéances totales s’élèveraient à 1187 €.
Si ces nouveaux propriétaires décidaient de revendre après un an au même prix qu’à l’achat, soit 250 000 €, ils devraient rembourser le capital restant dû de 229 137 € et payer des indemnités de remboursement anticipé d’environ 1100 € (environ 6 mois d’intérêts, selon notre exemple).
En fin de compte, ils se retrouveraient avec 19 763 €, après avoir démarré avec un capital de départ de 30 000 €. Ainsi, ils perdraient -10 237 €.
Combien de temps pour récupérer l’apport personnel ?
Pour pouvoir vendre un bien immobilier sans perte, les emprunteurs doivent attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital pour récupérer leur apport initial.
Il est donc nécessaire de calculer le capital restant dû minimum sur le prêt immobilier en utilisant la formule suivante :
valeur marchande du bien immobilier – apport personnel – 6 premiers mois d’intérêts = capital restant dû minimum.
À titre informatif, les indemnités de remboursement anticipé doivent être le plus bas entre 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Lors d’une revente à court terme, le montant des intérêts est généralement le plus faible. En prenant en compte les 6 premiers mois, nous obtenons un calcul réaliste et sécuritaire.
Revenons à notre exemple de couple qui avait une épargne de 30 000 € comme apport personnel :
- Valeur marchande du bien immobilier : 250 000 € (sans tenir compte de la plus-value potentielle pour rester impartial).
- Montant de l’apport personnel à récupérer : 30 000 €.
- Frais de remboursement anticipé : 1100 € (montant arrondi des 6 premiers mois d’intérêts, consultables dans un tableau d’amortissement).
La formule de calcul serait donc :
250 000 € – 30 000 € – 1100 € = 218 900 €.
En consultant un tableau d’amortissement, on constate qu’ils atteindront un capital restant dû de 218 162 € une fois le 24e mois de remboursement effectué, soit au bout de 2 ans.
S’ils décidaient de vendre leur logement à ce moment-là pour 250 000 €, ils rembourseraient à la banque 218 162 € et paieraient des indemnités de remboursement anticipé d’environ 1050 € (6 mensualités d’intérêts suivantes arrondies). Il leur resterait alors environ 30 738 €.
Revendre un bien immobilier sans perte : coût total de l’opération
Un bon calculateur ne se limiterait pas à la simple récupération de l’apport initial pour considérer la revente d’un bien immobilier comme rentable. Pour une estimation plus précise, il faudrait prendre en compte la différence entre les mensualités du prêt et le montant du loyer.
Un calculateur encore plus précis soutiendrait que la plus-value immobilière devrait compenser le coût total du prêt, en plus de l’apport personnel.
Découvrez notre dossier complet sur la plus-value immobilière.
Un économiste ajouterait que le produit de la vente devrait être au moins égal à l’apport personnel ajusté à l’inflation, ce que l’on appelle l’euro réel. Ou mieux encore, égal au rendement d’une assurance-vie en euros.
À titre informatif, l’inflation était de 3,6 % en février 2022 (source : INSEE).
Dans tous les cas, les propriétaires qui souhaitent revendre leur logement doivent au moins récupérer leur mise de départ. De plus, s’ils ont remboursé leur prêt sans défaut, ils pourront présenter un bon profil financier. Ils pourront alors faire jouer la concurrence en demandant à d’autres banques de réduire le coût total du crédit en compensant les indemnités infligées par leur propre banque.
