Bienvenue dans le monde des locations meublées ! Vous êtes sur le point de découvrir toutes les informations que vous devez connaître pour louer un logement meublé en toute tranquillité. De la formation du contrat de location au dépôt de garantie en passant par les clauses obligatoires et interdites, nous vous en disons plus sur ce type de bail.
Formation du contrat de location
Depuis le 1er août 2015, les contrats de location de logements meublés doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Ce bail type est obligatoire pour les locations à titre de résidence principale, y compris la colocation si le contrat est unique. Toutefois, certains logements ne sont pas concernés par cette obligation, tels que les logements faisant l’objet d’une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, la location saisonnière, etc.
Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.
Contenu du bail
Clauses obligatoires
Certaines clauses doivent absolument figurer dans le bail :
- Le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
- Le nom et la dénomination du locataire ;
- La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
- La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin, etc.) ainsi que la surface habitable ;
- La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- L’énumération des parties communes ;
- La destination du logement, c’est-à-dire l’usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel) ;
- Le montant et les modalités de paiement du loyer, ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
- Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si le logement a été quitté il y a moins de 18 mois) ;
- Le montant du dépôt de garantie, s’il y en a un (limité à deux mois de loyer sans les charges non révisables). Notez que si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.
Dans les zones tendues, où un encadrement des loyers s’applique, le bail doit également mentionner le loyer du précédent locataire, ainsi que la date de son dernier versement et de sa dernière révision.
En complément, dans les zones d’encadrement expérimental des loyers, les baux doivent mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur, ainsi que les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
Lorsque le bail est conclu avec l’aide d’une personne mandatée et rémunérée, le contrat doit mentionner les dispositions légales et les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire.
Clauses interdites
Certaines clauses sont interdites et considérées comme nulles et non écrites, même si elles figurent dans le contrat. Parmi ces clauses, on retrouve celles qui :
- Imposent au locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
- Obligent le locataire à permettre les visites du logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables en vue de la vente ou de la location du logement ;
- Imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
- Prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble ;
- Prévoient la résiliation automatique du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
- Interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- Interdisent au locataire d’héberger des personnes n’habitant pas habituellement avec lui ;
- Imposent au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ;
- Prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
- Imposent au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements ;
- Prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
- Interdisent au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.
Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie demandé par le bailleur ne peut pas dépasser deux mois de loyer en principal.
Cautionnement
Le propriétaire peut demander la caution d’un tiers, notamment la garantie Visale, si lui-même est un particulier ou une société civile familiale et s’il n’a pas souscrit d’assurance ou de garantie couvrant les risques d’impayés. Dans le cas où le propriétaire est une personne morale (entreprise, société d’assurance, association, etc.), il peut demander la caution de certains organismes, comme le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, qu’il soit un particulier ou une personne morale, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance).
L’acte de cautionnement signé par une personne physique doit mentionner le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres, ainsi qu’une mention exprimant clairement que la personne a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. De plus, il doit faire référence à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet à la caution de résilier unilatéralement le contrat de cautionnement à l’expiration du bail.
Documents à joindre au bail
La notice d’information
Pour les baux conclus depuis le 1er août 2015, une notice d’information doit être annexée au bail. Cette notice informe les locataires et les bailleurs de leurs droits et obligations, ainsi que des voies de conciliation et de recours pour régler leurs éventuels litiges.
L’état des lieux
L’état des lieux est un document crucial qui décrit l’état du logement. Il doit être établi avec précision puisqu’il permet au propriétaire de demander la réparation des éléments endommagés en comparant l’état des lieux à l’arrivée et à la sortie du locataire.
Lors de la remise des clés et au moment de leur restitution, le locataire et le propriétaire doivent établir ensemble un état des lieux écrit. Ils peuvent faire appel à un professionnel pour sa rédaction, mais dans ce cas, une partie des frais peut être à la charge du locataire, uniquement pour l’état des lieux d’entrée. Le montant demandé au locataire ne peut dépasser un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. Aucun frais ne peut être demandé au locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord et de recours à un commissaire de justice.
Si l’une des parties refuse d’établir un état des lieux contradictoire, l’autre partie peut faire appel à un commissaire de justice. Les frais de son intervention sont alors partagés entre le locataire et le propriétaire.
Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours après son entrée dans le logement. Ce complément peut concerner les éléments de chauffage et peut être effectué pendant le premier mois de la période de chauffe.
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier
Ces documents, signés par les parties et joints au contrat, recensent les meubles mis à disposition du locataire et décrivent leur état. Ils doivent être le plus précis possible afin de permettre au propriétaire de prouver sa propriété sur les meubles et au locataire d’exiger le bon fonctionnement de ces derniers. Au moment du départ du locataire, le propriétaire peut demander des réparations si certains meubles ont été détériorés.
L’attestation d’assurance
L’attestation d’assurance contre les risques locatifs doit être transmise par le locataire au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année.
Le dossier de diagnostic technique
Ce dossier comprend plusieurs éléments :
- Le diagnostic de performance énergétique ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb ;
- L’état des risques et pollutions ;
- L’état relatif à l’amiante ;
- L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans ;
- L’information relative au plan d’exposition au bruit des aérodromes.
Les documents de copropriété
Si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit fournir au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes représentant le logement dans chaque catégorie de charges.
Durée du contrat
En location meublée, la durée du bail est d’un an. Cependant, cette durée peut être réduite à neuf mois si le locataire est étudiant. Si le bailleur est lui-même titulaire d’un bail commercial arrivant à expiration ou prévoit de cesser son activité, le contrat de location peut être d’une durée inférieure à un an, à condition d’en mentionner la raison.
En l’absence de congé donné par l’une des parties, le contrat est automatiquement reconduit pour un an à l’expiration du bail, sauf dans le cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée réduite à neuf mois.
Vous voilà prêts à vous lancer dans l’aventure de la location meublée en toute sérénité !
