Les ventes de biens en indivision peuvent parfois être bloquées par l’opposition d’un indivisaire. Cependant, il existe une procédure permettant de vendre malgré cette opposition. Dans cet article, nous vous expliquons comment procéder tout en préservant les intérêts de chacun.
Éviter le blocage d’un indivisaire
Il est fréquent qu’un indivisaire refuse de signer l’acte de vente, empêchant ainsi la vente du bien en indivision. Cette situation peut être causée par la négligence ou la mauvaise volonté d’une des parties. Heureusement, l’article 815-5-1 du code civil offre une solution en permettant la vente du bien malgré l’opposition ou le silence de certains indivisaires. Cependant, cette faculté est soumise à certaines conditions pour protéger les intérêts des indivisaires qui ont de sérieuses raisons de s’opposer à la vente.
Obtenir la majorité des 2/3
Pour pouvoir utiliser cette procédure, les indivisaires “vendeurs” doivent détenir au moins les 2/3 des droits indivis. Il est donc nécessaire d’avoir une majorité qualifiée, similaire à celle requise pour les décisions concernant l’administration courante des biens en indivision. Ainsi, cette procédure ne peut pas être utilisée si les indivisaires détiennent moins des 2/3 des droits, notamment dans le cas d’une indivision “conjugale” où chacun possède la moitié des droits. De plus, cette procédure n’est pas applicable en cas de démembrement de propriété du bien ou si l’un des indivisaires est sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice.
Le partage du prix
Une fois le bien vendu, il est nécessaire de partager le prix entre les indivisaires, sauf s’il est réemployé pour régler des dettes ou des charges. Ce partage peut parfois être source de litiges, notamment en cas de séparation d’un couple qui avait acheté en indivision. De plus, les compensations réclamées par un indivisaire pour avoir assuré seul l’entretien du bien peuvent également être à l’origine de conflits. Dans ce cas, le notaire peut essayer de réunir toutes les parties pour trouver un consensus avant de recourir à un procès-verbal ou à un tribunal.
Rechercher un consensus entre indivisaires
Idéalement, il est préférable que les indivisaires “pro-vente” arrivent à convaincre les autres de leur point de vue. Ainsi, la vente pourra se faire avec les modalités, les délais et les frais d’une vente ordinaire. Les indivisaires peuvent alors charger l’un d’entre eux de réaliser la vente, avec ou sans l’aide d’un agent immobilier, et il suffira ensuite que tous signent l’acte de vente devant notaire.
Cession de parts
Si aucun accord ne peut être trouvé pour la vente, les indivisaires vendeurs peuvent choisir de sortir de l’indivision en proposant le rachat de leurs parts à ceux qui ne souhaitent pas vendre. Dans ce cas, il peut être nécessaire de faire un sacrifice sur le prix afin de faciliter cette solution rapide et simple. Toutefois, légalement, les autres indivisaires ne sont pas obligés d’accepter cette proposition. Il est également possible de céder les parts à un tiers extérieur à l’indivision, bien que cette hypothèse soit rare.
Partage amiable
Si aucun accord n’est possible ni pour la vente du bien, ni pour une cession de parts, il reste la possibilité d’envisager le partage de l’indivision. Cette solution consiste à répartir les biens entre chaque indivisaire en fonction de leurs droits. Si certains biens ne peuvent pas être divisés, comme une maison, un appartement ou un terrain, il faudra les vendre et partager le prix de vente. Si tous les indivisaires sont d’accord sur le principe du partage, ainsi que sur la composition et la valeur des lots, l’indivision peut être liquidée de manière amiable et dans des délais raisonnables.
Vente ou partage forcé
Si aucun accord n’est possible malgré toutes ces démarches, il ne reste plus qu’à se tourner vers les tribunaux. L’article 815-5-1 du code civil permettra la vente du bien concerné, mais l’indivision subsistera pour les autres biens s’il y en a. Dans ce cas, il est primordial de rédiger un procès-verbal détaillé exposant les arguments et les propositions de chaque partie pendant la phase amiable. Cette étape contribuera à éclairer et accélérer la décision du juge. Si aucune solution n’est trouvée, il est également possible de procéder à un partage judiciaire de l’ensemble des biens en indivision selon l’article 815 du code civil. Cependant, cette procédure est souvent longue, coûteuse et peut entraîner une vente aux enchères. En montrant sa volonté d’engager une procédure judiciaire, il est parfois possible d’éviter cette dernière étape. Il est important de rappeler que les indivisaires peuvent mettre fin à cette procédure à tout moment s’ils trouvent finalement un accord.
Ce que vous devez retenir : Vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les indivisaires est possible grâce à une procédure spécifique. Cependant, il est préférable de chercher un consensus entre les parties afin de faciliter la vente et d’éviter les litiges. En cas d’échec, il est nécessaire de recourir aux tribunaux pour trouver une solution.
