L’investissement locatif est une solution intéressante pour se constituer un patrimoine financier et préparer l’avenir sans compromettre son épargne. En devenant propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location, vous pouvez générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite, bénéficier d’avantages fiscaux, loger un proche ou encore transmettre un patrimoine.
Cependant, pour financer cet investissement, il est souvent nécessaire de recourir à un emprunt bancaire. Comment alors déterminer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ? Nous vous expliquons tout.
Taux d’endettement et investissement locatif : ce que vous devez savoir
Lorsque vous souhaitez emprunter auprès d’une banque pour un investissement locatif, celle-ci va évaluer votre solvabilité et votre aptitude à rembourser le crédit en intégralité. Elle prendra en compte plusieurs critères, notamment :
La situation personnelle de l’emprunteur
La banque évaluera vos revenus et la composition de votre foyer afin d’apprécier l’importance et la régularité de vos ressources mensuelles.
La situation professionnelle
Elle se penchera sur la nature de votre emploi, votre contrat de travail et la stabilité de votre situation professionnelle.
La situation financière
Elle analysera votre train de vie, votre capacité à épargner et votre capacité à honorer vos mensualités.
La banque évaluera également le taux d’endettement, qui correspond au rapport entre vos charges récurrentes mensuelles et vos revenus mensuels récurrents. Ce taux ne doit généralement pas dépasser 35%, mais des exceptions peuvent être tolérées, notamment pour les hauts revenus.
Le rôle des revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt
Pour un investissement locatif, la banque considère que les revenus locatifs futurs peuvent contribuer au remboursement du prêt. Cependant, elle ne prendra en compte que 70% de ces revenus afin de tenir compte des risques éventuels de loyers impayés ou de vacance locative.
Ainsi, si vous percevez des revenus locatifs mensuels de 800 euros, la banque considérera seulement 560 euros (800 x 0,7) dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Il est important de noter que vous devrez également faire face à certaines charges liées à votre investissement locatif, telles que les charges de copropriété, les remplacements d’équipements et les charges liées à votre résidence principale.
Les étapes pour calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Voici les étapes à suivre pour déterminer votre capacité d’emprunt et maximiser vos chances d’obtenir un financement pour votre projet d’investissement locatif :
1. Définir le montant de l’emprunt
Calculez le montant nécessaire pour financer votre projet d’achat immobilier, en tenant compte du prix du bien, des frais de notaire, des frais de dossier et éventuellement des frais de garantie. Prévoyez également un apport personnel représentant au moins 10% du montant emprunté.
2. Calculer votre taux d’endettement
Vérifiez que votre capacité de remboursement ne dépasse pas le taux d’endettement maximal de 35% en prenant en compte vos charges fixes, vos revenus fixes et votre reste à vivre.
3. Ajustez votre projet si nécessaire
Si votre dossier risque d’être refusé, vous pouvez revoir le montant de votre investissement, augmenter votre apport personnel ou prolonger la durée de l’emprunt. Vous pouvez également prendre en compte le montant de vos revenus locatifs futurs, qui peut augmenter votre capacité d’emprunt.
4. Estimez le rendement de votre investissement
Calculez le rendement net de votre investissement en rapportant les revenus locatifs perçus chaque mois sur une année au prix d’achat global du bien, en déduisant les charges locatives, les impôts fonciers et les éventuelles possibilités de défiscalisation.
5. Réalisez une simulation de financement
Effectuez une simulation en ligne pour obtenir une estimation du financement que vous pouvez obtenir. Comparez les différentes propositions de financement et faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour obtenir les meilleures conditions.
Le taux immobilier pour un investissement locatif
En règle générale, les taux d’intérêt sont légèrement plus élevés pour un investissement locatif que pour un achat classique. Les banques considèrent l’investissement locatif comme plus risqué et demandent des garanties supplémentaires. Les assurances spécifiques à l’investissement locatif peuvent également entraîner une augmentation du TAEG.
En conclusion, pour calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif, il est essentiel d’évaluer vos revenus, vos charges et vos objectifs financiers. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour maximiser vos chances de réussite dans votre projet d’investissement locatif.
