Organisation de la location par le propriétaire
Il est essentiel de comprendre la différence entre les parties privatives et les parties communes du contrat de location que vous proposez au locataire.
Comme pour une colocation avec un bail individuel, le locataire se considère chez lui dans sa partie privative (généralement une chambre, mais cela peut également être une salle de bains ou une cuisine attenante). Il a le droit de jouir des parties communes (salon, jardin, salle de bains partagée, par exemple) selon des règles à définir.
Dans sa partie privative, le locataire est libre comme s’il vivait dans un studio indépendant. Par conséquent, vous ne pouvez pas entrer dans sa chambre sans autorisation, lui interdire de fumer ou de recevoir des amis.
Pour les parties communes, il n’y a pas de règles strictes, mais les parties privatives et communes doivent respecter les normes de décence. Ainsi, le locataire doit avoir un accès à une salle d’eau, des toilettes et une cuisine, et sa partie privative doit avoir une surface minimale de 9m2.
Une fois que vous avez bien délimité les parties privatives et les parties communes dans le logement, vous devez les formaliser avec précision dans le contrat de location.
Contrat de location pour une chambre chez l’habitant
Résidence principale ou secondaire ?
Il est important de rappeler que les locations sont régies par deux cadres principaux :
- Les résidences principales sont régies par la loi de 89.
- Les résidences secondaires sont régies par le code civil.
Dans cet article, nous nous concentrons sur une chambre chez l’habitant qui constitue la résidence principale du locataire, c’est-à-dire qu’il y habite plus de 8 mois par an. Il existe toutefois deux exceptions permettant de signer un contrat de location plus souple d’une durée supérieure à 8 mois : le bail mobilité et le bail logement de fonction. Ces exceptions sont rares pour une chambre chez l’habitant et ne seront pas abordées ici.
Bail d’une chambre chez l’habitant avec clause spécifique
Tout comme pour un bail individuel pour une chambre dans une colocation, la location d’une chambre chez l’habitant, soumise à la loi de 89, doit respecter un modèle de contrat de bail que nous proposons sur Smartloc. Cependant, deux subtilités de rédaction doivent être prises en compte :
- La description et la surface doivent être indiquées en lien avec la partie privative.
- Une clause spécifique doit préciser l’organisation des parties communes.
Comme mentionné précédemment, le locataire a des droits fondamentaux sur sa partie privative, il n’est donc pas possible de restreindre l’usage des parties communes de manière illimitée. Par exemple, si le locataire a le droit de recevoir un ami dans sa chambre, il ne sera pas possible de lui interdire de traverser les parties communes pour le rejoindre (il est toutefois possible de préciser que l’ami ne peut faire que passer par ces parties communes).
Certains sites indiquent qu’il est nécessaire de remplir une convention distincte pour organiser les parties communes, mais nous n’avons trouvé aucune trace de cette obligation. Selon nous, une simple clause dans le contrat de location suffit.
Conditions de location chez l’habitant
Mis à part la clause spécifique concernant les parties communes, un contrat de location d’une chambre chez l’habitant suit les mêmes règles qu’un bail meublé classique, notamment :
- Le dépôt de garantie est limité à deux mois hors charges.
- Certains meubles doivent être fournis au minimum.
- Le locataire bénéficie d’une protection en matière de résiliation grâce à une durée minimale et à un préavis imposé au bailleur.
- Les charges récupérables auprès du locataire, sous forme de forfait ou de provision, sont limitées.
Il existe une exception pour les étudiants, pour lesquels un bail non renouvelable de 9 mois est possible. Pour un aperçu complet des dispositions habituelles, consultez notre guide sur la location meublée.
Assurances pour une chambre chez l’habitant
Comme pour une location en colocation, la distinction entre parties privatives et communes complique la souscription d’assurances habitation multiples. Nous vous recommandons donc de souscrire une seule assurance habitation au nom du propriétaire et de refacturer éventuellement une partie de la prime aux locataires.
Malheureusement, il n’est pas possible, selon nous, de souscrire une garantie contre les loyers impayés auprès d’une compagnie d’assurances pour une chambre chez l’habitant. Vous pouvez donc opter pour un garant via un acte de caution solidaire ou recourir à la garantie Visale, qui couvrait les locations chez l’habitant début 2022.
APL pour une chambre chez l’habitant
Une question importante que peuvent se poser les éventuels candidats à la location d’une chambre chez l’habitant est de savoir si les aides au logement (APL) sont possibles. La réponse est oui, comme nous l’avons vérifié grâce à une simulation sur le site de la CAF. Nous vous recommandons d’indiquer “chambre” comme type de location pour ouvrir le droit aux APL.
Toutefois, veillez à établir un contrat de location et à fournir des quittances au nom du locataire afin qu’il puisse prétendre aux APL.
Réglementations spécifiques à une chambre chez l’habitant
Au-delà du contrat de location en lui-même, la location en France est de plus en plus réglementée. Nous aborderons ici trois dispositions réglementaires et leurs conséquences sur la location d’une chambre chez l’habitant.
Encadrement des loyers et chambre chez l’habitant
Selon notre analyse, la location d’une chambre chez l’habitant ne peut pas être soumise à l’encadrement des loyers, car il est impossible de calculer une surface habitable précise à partir des parties privatives et communes. Contrairement à une colocation en bail individuel, où la somme des loyers de chaque chambre doit respecter le loyer total maximum du logement, il nous semble impossible de faire ce calcul pour une location d’une chambre chez un propriétaire occupant.
Réglementation sur les locations saisonnières et chambre chez l’habitant
Nous avons vu qu’une location de chambre peut se faire en résidence principale, mais aussi en résidence secondaire, par exemple sur Airbnb, en hébergeant une clientèle de passage.
Si vous louez une ou plusieurs chambres sur Airbnb dans votre résidence principale, vous n’êtes pas limité par le nombre de nuitées maximum imposé par la plupart des communes, notamment 120 jours à Paris. En effet, dans ce cas, votre logement ne rentre pas dans la catégorie des meublés de tourisme. Pour en savoir plus sur la réglementation de la location saisonnière, consultez notre page dédiée.
Permis de louer et chambre chez l’habitant
Étant donné qu’il s’agit d’un bail de résidence principale, la location d’une chambre chez l’habitant est, en théorie, soumise au permis de louer (déclaration ou autorisation nécessaire dans certaines communes). Il est également possible que la mairie considère votre location comme une division en plusieurs lots et vous demande un permis de diviser.
Le permis de louer est déjà obligatoire dans plus de 388 communes (voir la liste sur notre article), mais notre récente étude sur le sujet montre que peu de propriétaires en sont informés et encore moins le respectent.
Fiscalité d’une chambre chez l’habitant
Nous avons vu que la location d’une chambre chez l’habitant relève des règles d’une location classique, à l’exception des contraintes de l’encadrement des loyers en résidence principale et des limites de nuitées en location saisonnière.
Un autre avantage de cette forme de location est la fiscalité avantageuse qui lui est appliquée. En effet, il est possible d’être totalement exonéré d’impôts sur les loyers générés par cette activité, à condition de remplir trois conditions :
- La résidence doit être la résidence principale du propriétaire, qui doit y habiter effectivement et dont les parties privatives ne doivent pas être complètement indépendantes de celles des locataires.
- La résidence doit être la résidence principale du locataire, avec une exception notable pour les étudiants qui sont considérés comme ayant leur résidence principale sur leur lieu d’études, même s’ils gardent une adresse fiscale chez leurs parents.
- Le loyer au mètre carré doit être raisonnable. Le loyer maximal applicable est de 192€ par an et par mètre carré en Île-de-France et de 142€ ailleurs. Ramené au mois, cela correspond à 16€/m2 ou 11,83€/m2 pour la partie privative, en principe. Par exemple, pour une chambre de 12m2, le loyer mensuel serait donc de 192€ hors charges.
Les plafonds de loyers s’appliquent a priori par chambre louée, ce qui signifie que vous pouvez cumuler 192€/mois pour deux chambres. Sur la page des impôts dédiée à ce sujet, vous trouverez plus d’informations et notamment des exemples de jurisprudence sur l’exonération fiscale. Il est également indiqué que les plafonds de loyer raisonnable sont indicatifs, il est donc en principe possible de les dépasser (le cas échéant, demandez une confirmation par mail aux impôts).
