Le changement du syndic de copropriété est une possibilité prévue par la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ont le droit de voter lors d’une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. Plusieurs raisons peuvent conduire à cette décision : une gestion défaillante de la copropriété, des problèmes relationnels, un manque de transparence, des honoraires trop élevés, etc.
Cependant, il est important de respecter certaines règles pour effectuer ce changement de syndic. Il est nécessaire de faire la distinction entre la révocation et la non-reconduction du mandat en cas de changement de syndic.
Quels modèles adopter en cas de changement de syndic ?
Une copropriété peut choisir le modèle de syndic qui correspond à ses besoins et à sa taille. En fonction de certains critères, les copropriétaires privilégient certains modèles de syndic par rapport à d’autres.
Zoom sur les différents modèles de syndic de copropriété :
Le syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un professionnel qui s’engage à accomplir ses tâches de manière responsable. Le syndic professionnel dispose notamment d’une assurance responsabilité civile professionnelle solide. Ce modèle de syndic est reconnu pour sa connaissance approfondie des règles juridiques, techniques et comptables. Cependant, ils sont actuellement critiqués par leurs clients en raison de leur manque de réactivité et de transparence envers les copropriétaires, qui s’attendent à un service de qualité équivalent aux honoraires élevés qu’ils paient. Le syndic professionnel est élu pour une durée maximale de trois ans et peut être révoqué pendant son mandat.
Le syndic bénévole : il s’agit d’un syndic non professionnel. Contrairement à ce que son nom peut laisser penser, le syndic bénévole peut être rémunéré, bien que cette rémunération soit moins importante que les honoraires versés au syndic professionnel. Le syndic bénévole est un copropriétaire élu lors d’une assemblée générale et proposant d’assumer les fonctions de syndic. Que le syndic soit professionnel ou non professionnel, il gère les mêmes sujets et travaille sur les mêmes projets.
Le syndic coopératif : un groupe de copropriétaires, appelé “conseil syndical”, est élu lors de l’assemblée générale pour gérer la copropriété. Les conseillers syndicaux élisent ensuite un président qui a le statut de syndic. Ce modèle présente plusieurs avantages :
Un coût avantageux car ce mode de gestion ne nécessite pas de rémunération ;
Une reprise de pouvoir sur la copropriété et une progression plus rapide des travaux ;
Une prise de décision rapide et efficace ;
Une atmosphère conviviale au sein de la copropriété.
Le syndic en ligne : il s’agit d’un syndic professionnel qui permet aux copropriétaires de gérer entièrement la copropriété de manière dématérialisée. Le gestionnaire ne se rend pas physiquement à la copropriété et accomplit toutes les tâches à distance. Ce modèle permet de réaliser jusqu’à 40 % d’économies par rapport à un syndic professionnel traditionnel.
Pourquoi changer de syndic de copropriété ?
Rappelons que le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Sa principale obligation est d’administrer la copropriété et les parties communes conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les missions du syndic sont les suivantes :
- Convoquer et tenir au moins une assemblée générale de copropriété par an ;
- Établir le budget prévisionnel de la copropriété et tenir à jour la comptabilité ;
- Récupérer les charges de copropriété en envoyant des appels de fonds ;
- Recouvrer les impayés de la copropriété, le cas échéant ;
- Maintenir à jour tous les documents administratifs de la copropriété (fiche synthétique, carnet d’entretien, règlement de copropriété, etc.) ;
- Et bien d’autres encore.
Changer de syndic est possible lorsque les copropriétaires et les membres du conseil syndical sont mécontents de la gestion de la copropriété. En effet, la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires à changer de syndic sans avoir à donner de motif spécifique. Généralement, les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour les raisons suivantes :
- Insatisfaction concernant la gestion de la copropriété ;
- Manque de transparence ;
- Charges de copropriété trop élevées, etc.
Qui peut demander un changement de syndic ?
Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut demander l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution visant à changer de syndic. Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quand peut-on mettre en concurrence son syndic de copropriété ?
Comme expliqué précédemment, le syndicat des copropriétaires a le droit de changer librement de syndic. Cependant, il n’est pas possible de changer de syndic à n’importe quel moment, car la procédure est encadrée par la loi de 1965. Ainsi, il existe deux situations possibles : le changement de syndic en fin de mandat et la révocation en cours de mandat.
Changer de syndic de copropriété en fin de mandat
Lorsqu’un syndic de copropriété est élu lors d’une assemblée générale, son mandat a une durée maximale de 1 à 3 ans. Les copropriétaires décident de la durée du mandat du syndic lors de son élection et cette durée ne peut être modifiée par la suite.
À la fin de son mandat, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire le prochain syndic. Les copropriétaires ont alors deux possibilités :
- Renouveler le contrat du syndic actuel pour un nouveau mandat ;
- Changer pour un syndic professionnel concurrent ou un modèle d’autogestion, c’est-à-dire passer en syndic coopératif ou en syndic bénévole.
Le point sur l’obligation de mise en concurrence du syndic
La mise en concurrence du syndic actuel par le conseil syndical est obligatoire lors du renouvellement d’un mandat, sauf dans les deux cas suivants :
- La copropriété n’a pas de conseil syndical ;
- L’assemblée générale de l’année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence de projets de contrat de syndic.
La décision doit être votée à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si le conseil syndical ne respecte pas cette obligation de mise en concurrence, le syndic en place peut néanmoins être réélu, car la loi ne prévoit pas de sanction en cas de manquement à cette obligation.
Révoquer le syndic en cours de mandat
Dans des cas exceptionnels, il est possible de changer de syndic avant la fin du mandat en procédant à sa révocation lors d’une assemblée générale. La révocation du syndic actuel consiste à résilier le contrat du syndic en cas de mauvaise gestion. Cela permet de changer de syndic en cours de mandat. Cependant, conformément à la loi de 1965, il est impératif d’invoquer un motif légitime et sérieux pour révoquer le syndic.
Les situations de révocation d’un syndic en cours de mandat
La révocation d’un syndic suppose de justifier d’un motif légitime et sérieux, pour lequel des preuves peuvent être fournies (échanges de courriels, courriers écrits, etc.). Elle doit également figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui décidera de la révocation du syndic en place.
La jurisprudence définit les motifs de révocation d’un syndic de copropriété, par exemple :
- Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d’ajouter à l’ordre du jour une résolution proposée par le conseil syndical ou un copropriétaire ;
- Le retard dans le paiement des factures des prestataires de la copropriété (énergie, assurance, travaux, etc.) ;
- La réalisation de travaux non urgents sans avoir obtenu au préalable l’accord du syndicat des copropriétaires, etc.
Changer de syndic : la procédure étape par étape
Le changement de syndic nécessite l’implication des membres du conseil syndical, voire des copropriétaires si la copropriété n’a pas de conseil syndical. Voici la procédure détaillée pour changer de syndic de copropriété en 5 étapes :
Étape 1 : Consultez des candidats syndics
Avant de changer de syndic, il est nécessaire de trouver un remplaçant. Les prestations proposées par les syndics doivent correspondre aux besoins de la copropriété. Bien que le modèle du syndic professionnel soit le plus connu en France, il existe deux autres modèles de gestion de copropriété. Les copropriétaires ont donc le choix entre plusieurs alternatives :
Un syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un cabinet professionnel en échange de frais de gestion. Ce dernier doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), d’une assurance responsabilité civile et d’une garantie financière ;
Un syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. La rémunération du syndic bénévole est facultative et est décidée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale à la majorité absolue ;
Un syndic coopératif : dans ce cas, le président du conseil syndical devient le syndic de copropriété. Il est également appelé président-syndic. Cependant, en syndic coopératif, tous les membres du conseil syndical peuvent assister le président dans sa mission de syndic. La gestion de la copropriété est donc collaborative.
Étape 2 : Comparez les offres de syndic pour une mise en concurrence efficace
Les contrats des syndics professionnels sont réglementés par la loi ALUR de 2014. Il est donc obligatoire de respecter un modèle de contrat afin de faciliter la lecture et la mise en concurrence. Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent également fournir, en plus du contrat de syndic, une fiche d’information standardisée sur les prestations proposées et les tarifs associés. Cette étape peut demander une analyse approfondie des différents contrats proposés.
Voici les éléments à comparer entre les contrats des syndics :
- La durée du mandat ;
- Le montant annuel du forfait par lot ;
- La durée et la tranche horaire de l’assemblée générale incluses dans le forfait ;
- Le nombre de visites dans la copropriété ;
- Le nombre de réunions avec le conseil syndical ;
- L’ensemble des prestations particulières, c’est-à-dire celles qui ne sont pas incluses dans le forfait et qui sont facturées séparément au syndicat des copropriétaires.
Étape 3 : Préparez l’assemblée générale de copropriété
Pour effectuer le changement de syndic de copropriété, il est impératif de demander au syndic actuel d’ajouter une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
- Pour changer de syndic en fin de mandat : le projet de désignation du nouveau syndic ;
- Pour révoquer le syndic : le projet de révocation du syndic actuel.
Un membre du conseil syndical ou un copropriétaire doit envoyer cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il est recommandé d’envoyer cette lettre environ deux mois avant la tenue de l’assemblée générale, car le syndic de copropriété doit légalement envoyer les convocations à l’AG au moins 21 jours à l’avance. Une fois les convocations envoyées, il n’est plus possible de modifier l’ordre du jour.
Étape 4 : Tenez l’assemblée générale de copropriété
Lors de l’assemblée générale, le changement de syndic est soumis au vote à la majorité absolue. Cette règle de majorité prend en compte les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents.
Si le vote obtient plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, le nouveau syndic est élu. S’il obtient plus d’un tiers des tantièmes mais pas la majorité absolue, un second vote à la majorité simple est organisé lors de la même assemblée générale, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965. Dans ce cas, seuls les tantièmes des copropriétaires présents et représentés sont pris en compte.
Prenons un exemple pour illustrer cela :
Un second vote à la majorité de l’article 24 sera possible si la résolution emporte un nombre de voix compris entre 333/1000 et 500/1000, ainsi la résolution pourra passer en second vote si le résultat du premier vote est de 450/1000.
Si moins d’un tiers des voix sont réunies, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les 3 mois pour statuer sur la désignation du syndic à la majorité de l’article 24.
Étape 5 : Accueillez le nouveau syndic et assurez une transition efficace !
Une fois le nouveau syndic de copropriété élu lors de l’assemblée générale, il devient immédiatement le syndic de l’immeuble. Le procès-verbal rédigé à la fin de l’assemblée générale sert de justification pour la prise de pouvoir du nouveau syndic au sein de la copropriété. Une période de transition est mise en place une fois le nouveau syndic désigné. La loi du 10 juillet 1965 fixe les modalités de cette transition.
Le syndic sortant dispose d’un mois pour transmettre au nouveau syndic tous les documents administratifs et comptables de la copropriété, ainsi que l’accès au compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.
FAQ Changer de syndic :
Comment changer de syndic de copropriété ?
Voici les étapes pour changer de syndic de copropriété en 5 étapes :
- Consultez plusieurs syndics qui répondent à vos besoins.
- Comparez les offres des syndics en fonction de vos critères, en prenant en compte les différents modèles de gestion.
- Convoquez une assemblée générale avec une résolution proposant la “Désignation du syndic”.
- Votez pour le changement de syndic à la majorité de l’article 25-1.
- Accueillez le nouveau syndic qui se chargera de la transition.
Quelle majorité est requise pour changer de syndic ?
Le changement de syndic est voté lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic est élu s’il obtient plus des deux tiers des tantièmes de la copropriété. Si le syndic obtient plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple peut être organisé selon l’article 25-1 de la loi de 1965.
Quels sont les frais liés à un changement de syndic ?
Le changement de syndic de copropriété est gratuit pour les copropriétaires. En effet, le syndic sortant ne peut pas demander de frais pour effectuer la transition, car légalement, il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.
Pourquoi changer de syndic ?
Les raisons de changer de syndic de copropriété sont nombreuses : insatisfaction quant à la gestion de la copropriété, manque de transparence, charges de copropriété trop élevées, etc. La mise en concurrence permet de trouver le modèle de gestion offrant la meilleure qualité de service et le prix le plus intéressant.
Quelle est l’obligation de mise en concurrence issue de la loi ALUR ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré une obligation de mise en concurrence du syndic en place. Concrètement, le conseil syndical doit, tous les trois ans, procéder à une mise en concurrence en obtenant des propositions de contrat d’autres syndics. Ces propositions seront ensuite inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et l’avis du conseil syndical, s’il en a émis un, pourra être joint à la convocation de l’assemblée générale.
Cependant, il existe deux exceptions à cette obligation de mise en concurrence :
- En cas d’absence de conseil syndical dans la copropriété ;
- En cas de dispense de mise en concurrence votée à la majorité absolue des copropriétaires lors d’une assemblée générale.
