Avoir une évaluation écrite de la valeur d’une maison ou d’un terrain peut s’avérer avantageux. Les vendeurs peuvent ainsi soutenir leurs attentes en matière de prix, tandis que les acheteurs peuvent être sûrs de ne pas payer trop cher. Découvrez les coûts associés à l’évaluation immobilière dans notre interview avec un expert en évaluation des coûts.
Quels sont les coûts à considérer lors d’une évaluation immobilière ?
Expert en évaluation des coûts : On ne peut pas donner une réponse générale à cette question. Les coûts sont déterminés à la fois par le type de rapport d’évaluation et par la valeur du bien immobilier.
Il faut d’abord distinguer le type de rapport d’évaluation que l’on souhaite obtenir :
- une simple estimation en ligne avec une indication approximative du prix
- un rapport d’évaluation court
- un rapport d’évaluation approfondi et juridiquement contraignant sur la valeur du bien immobilier
Selon le type de rapport d’évaluation, les coûts peuvent varier considérablement. De plus, la valeur du bien immobilier joue également un rôle dans les coûts.
Estimation en ligne
Pour une simple estimation en ligne, les coûts sont très faibles. Cependant, dans ces cas-là, l’estimation est approximative et souvent peu significative. De nombreux facteurs importants sont ignorés.
En revanche, les coûts sont également très bas. Une simple estimation en ligne d’un bien immobilier coûte généralement moins de 100 EUR, et dans certains cas, elle peut même être gratuite.
Rapport d’évaluation court
Un rapport d’évaluation court comprend généralement 10 à 15 pages et est réalisé par un expert immobilier ou un évaluateur professionnel.
Pour les maisons individuelles d’une valeur moyenne, les coûts commencent généralement autour de 250 EUR à 350 EUR, mais si la maison a une valeur plus élevée ou si l’évaluation nécessite plus de travail de la part de l’expert, les coûts peuvent atteindre 600 EUR à 700 EUR ou plus.
Cependant, les rapports d’évaluation courts ne sont pas juridiquement contraignants. Ils peuvent être utilisés comme une sécurité supplémentaire lors des négociations de vente pour renforcer sa position, mais ils ne sont pas suffisants en cas de questions juridiques. Dans ce cas, un rapport d’évaluation détaillé est nécessaire.
Rapport d’évaluation détaillé
Si vous souhaitez obtenir un rapport d’évaluation détaillé, vous devez vous attendre à des coûts compris entre 1.000 EUR et 2.000 EUR pour les maisons individuelles d’une valeur moyenne.
Ces rapports d’évaluation prennent en compte des facteurs tels que les droits de passage existants et les charges foncières, qui influent également sur la valeur d’un terrain.
Pour déterminer les coûts, une réglementation d’honoraires (par exemple, HOAI ou évaluation des coûts selon le ImmobilienBG) est souvent utilisée pour les rapports d’évaluation détaillés, bien que ce ne soit pas obligatoire.
Exemple de coûts pratiques
Supposons que nous voulons vendre notre maison individuelle et nous faisons réaliser un rapport d’évaluation court pour mieux justifier notre prix de vente souhaité.
Cet exemple de coûts concerne uniquement une maison individuelle spécifique et les frais de travail d’un expert spécifique. Les coûts peuvent varier considérablement dans d’autres cas.
Quels facteurs influencent les coûts de l’évaluation immobilière ?
Expert en évaluation des coûts : Plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
- Le type de rapport d’évaluation demandé
- La catégorie de valeur dans laquelle le bien immobilier est classé
- Si l’évaluation est basée sur des valeurs comparables ou sur la méthode du coût de remplacement
- Les documents nécessaires pour l’évaluation
- Si l’expert propose des prix forfaitaires
- Si des suppléments sont facturés pour l’évaluation
- Si la réglementation des honoraires (HOAI) est appliquée pour l’évaluation
En fonction de ces facteurs, les coûts de l’évaluation immobilière peuvent augmenter ou diminuer de manière significative.
Est-il obligatoire d’utiliser la réglementation des honoraires (HOAI) pour déterminer les coûts de l’évaluation ?
Expert en évaluation des coûts : Depuis 2009, cela n’est plus obligatoire pour les experts en évaluation. Ils peuvent également proposer leurs propres prix, notamment des forfaits.
C’est pourquoi il est judicieux de demander aux experts les coûts à l’avance et de comparer plusieurs offres. Certains experts peuvent proposer des coûts beaucoup moins élevés que d’autres.
Qu’est-ce que la méthode du coût de remplacement ?
Expert en évaluation des coûts : En général, les évaluations immobilières utilisent des valeurs comparables pour estimer la valeur d’un bien immobilier en le comparant à des biens immobiliers similaires dont la valeur marchande est connue.
Cependant, dans certains cas, il n’y a pas ou très peu de valeurs comparables disponibles. Cela peut être le cas, par exemple, pour des types de construction spéciaux ou des caractéristiques particulières du bâtiment.
Dans ces cas, la méthode du coût de remplacement est généralement utilisée pour une évaluation solide. Cette méthode utilise la valeur du terrain non bâti en utilisant des valeurs comparables.
Ensuite, les coûts de construction du bâtiment sont reconstruits à l’aide de tableaux appropriés. La dépréciation de la valeur due à l’âge (1,25 % par an) est ensuite ajoutée aux coûts de construction fictifs. Cela donne la valeur du bâtiment.
Cette valeur est-elle toujours fictive ?
Expert en évaluation des coûts : Exactement. La somme de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment est ensuite ajustée en fonction de l’emplacement immobilier spécifique. C’est ce qu’on appelle le facteur d’ajustement du marché.
Le facteur d’ajustement du marché est calculé par des comités d’évaluation et est exprimé en tant que valeur relative dépendante de l’emplacement. Cette valeur indique le pourcentage du coût réel de remplacement qui peut être atteint lors d’une vente dans la région respective.
Ainsi, dans une région donnée, par exemple, les maisons peuvent atteindre en moyenne 90 % de leur valeur réelle en tant que prix de vente. Cela correspond à un facteur d’ajustement du marché de 0,9.
De cette manière, la méthode du coût de remplacement permet d’obtenir une évaluation réaliste et adaptée au marché du bien immobilier.
