Déjà propriétaire de votre résidence principale, vous souhaitez maintenant vous lancer dans l’investissement locatif. Pour réussir ce projet immobilier, il est essentiel de déterminer vos objectifs, de prêter une attention particulière à la fiscalité et de sélectionner soigneusement votre futur locataire. Alors, comment bien débuter dans l’investissement locatif ? Dans cet article, nous vous donnons quelques conseils.
Définissez vos objectifs pour réussir votre investissement immobilier
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, vous devez définir votre profil d’investisseur et vos objectifs. Si vous n’avez aucune connaissance dans ce domaine, il peut être judicieux de suivre une formation en immobilier afin de mieux comprendre les notions et les contours de ce marché.
Interrogez-vous sur votre stratégie d’investissement. Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier pour obtenir un rendement maximal ? Ou bien constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers ? Les réponses à ces questions vous aideront à affiner votre projet et à choisir le type de bien immobilier, le mode de location et le régime fiscal adaptés à vos objectifs.
Prenez en compte la fiscalité avant de vous lancer dans l’investissement locatif
La fiscalité a un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif, car vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt. Deux options s’offrent à vous : le régime micro et le régime réel.
Les régimes micro
Il existe deux types de régimes micro, selon que vous choisissez la location vide ou la location meublée avantageuse. Ces régimes peuvent être mis en place si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros. Ils ne vous permettent pas de déduire vos charges, mais vous offrent un abattement. Cet abattement est de 30 % pour la location vide, 50 % pour la location meublée et 71 % pour le meublé de tourisme.
Le régime réel
Le régime réel est particulièrement intéressant pour commencer votre investissement locatif, car il vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance, etc.
Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter sur votre revenu global ou sur les revenus de même catégorie.
Le régime réel est adapté lorsque vos charges dépassent les abattements du régime micro ou si vous payez beaucoup d’impôts.
Les dispositifs de défiscalisation
Il est impossible de parler de fiscalité immobilière sans mentionner les dispositifs de défiscalisation. Vous avez certainement entendu parler du plus célèbre d’entre eux, la loi Pinel, mais sachez qu’il en existe d’autres, tels que le dispositif Denormandie (Pinel ancien), la loi Malraux, le dispositif Censi-Bouvard ou encore la défiscalisation des Monuments Historiques. Tous ces dispositifs offrent une réduction d’impôt, ce qui peut être un levier intéressant pour augmenter le rendement de votre investissement locatif.
Interrogez-vous sur votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans l’investissement locatif
La capacité d’emprunt pour un investissement locatif correspond au montant maximum que la banque acceptera de vous prêter en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport. Vos mensualités doivent être adaptées pour que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 %.
Concernant l’apport à allouer à votre projet, sachez qu’il est possible d’emprunter sans apport pour financer un investissement locatif, mais cela peut rendre plus difficile l’autofinancement de votre investissement.
Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez déterminer l’envergure de votre investissement. Vous pouvez choisir d’acheter un deux-pièces, d’investir dans la colocation pour cibler les étudiants, d’acquérir un appartement en rez-de-chaussée pour viser les personnes âgées ou les familles avec de jeunes enfants, etc.
Choisissez le type de prêt adapté à votre investissement immobilier
Vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Le prêt amortissable consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Au début du remboursement, vous payez plus d’intérêts que de capital, puis cette situation s’inverse par la suite.
Il est possible de différer le remboursement d’un prêt amortissable, ce qui peut vous permettre d’optimiser la trésorerie de votre investissement pendant que vous réalisez des travaux dans le logement avant de le mettre en location.
Le prêt in fine fonctionne différemment. Dans ce cas, vous remboursez le capital en une seule fois à la dernière échéance. Les autres mensualités ne comprennent que les intérêts. Ce type de prêt présente un avantage fiscal, car il vous permet de déduire plus d’intérêts tout au long de la durée de remboursement.
Choisissez entre location vide et location meublée avant de vous lancer dans l’investissement locatif
En optant pour la location vide, vous vous engagez pour une durée minimale de 3 ans. Généralement, les locataires restent plus longtemps dans ce type de logement, qu’ils peuvent meubler et décorer selon leurs goûts. Le taux de rotation des locataires et le risque de vacance locative sont donc limités. Cependant, l’abattement fiscal en régime micro est moins avantageux qu’en location meublée, et les charges déductibles en régime réel sont énumérées de manière limitative par la loi.
En optant pour la location meublée, vous attirez principalement des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle et des jeunes actifs. La durée du bail peut varier d’1 mois en cas de bail mobilité à 1 an pour un meublé classique, en passant par 9 mois pour un bail conclu avec un étudiant.
Vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ces statuts vous permettent de pratiquer des amortissements en LMNP et en LMP, en plus de la déduction des charges. De plus, les dépenses déductibles ne sont pas limitées de manière exhaustive par la loi. En LMP, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global et reporté pendant 6 ans.
Choisissez entre achat dans l’ancien et achat dans le neuf avant de vous lancer dans l’investissement locatif
Le marché de l’ancien offre de nombreuses opportunités avec des biens à des prix plus bas que dans le neuf. En revanche, les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Si vous optez pour un investissement dans l’ancien, il est probable que vous ayez besoin de réaliser des travaux. Un conseil important à ce sujet : prenez le temps et les ressources nécessaires pour moderniser le logement. Cela attirera davantage de locataires potentiels, qui seront plus enclins à rester longtemps dans les lieux. Vous réduirez ainsi les risques de rotation des locataires, de vacance locative et d’absence de revenus locatifs. De plus, certaines dépenses de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Sélectionnez soigneusement l’emplacement du bien avant de vous lancer dans l’investissement locatif
L’emplacement est la règle d’or en immobilier. Il doit être choisi en fonction de plusieurs critères :
- Votre public cible : si vous visez les étudiants, vous devrez investir dans une ville qui abrite une université ou de grandes écoles.
- Les commodités à proximité : ce critère est également lié à votre public cible. Les jeunes actifs recherchent plutôt des commodités de loisirs, comme un cinéma, un bar ou un restaurant. Les familles sont davantage intéressées par des infrastructures telles que des écoles, des crèches et des transports en commun.
- Le prix du marché : le prix d’achat a un impact sur la rentabilité de votre investissement. Investir à Paris peut être une bonne idée, mais il faut garder à l’esprit que le temps nécessaire pour rentabiliser votre investissement sera plus long que si vous optez pour une ville comme Nanterre, par exemple.
- La demande locative : il s’agit de la situation où il y a plus de demandes que d’offres de location. En choisissant une ville où il existe une demande locative élevée, vous êtes pratiquement assuré de trouver rapidement un locataire.
Enfin, pensez dès maintenant à la revente lorsque vous choisissez l’emplacement du logement. La plus-value réalisée lors de la revente joue également un rôle important dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement.
Déterminez le montant du loyer et des charges avant de commencer la location
Fixer un loyer trop élevé risque de rendre votre logement difficile à louer. À l’inverse, un loyer trop bas attire certes de nombreux candidats, mais génère un rendement insuffisant.
Pour avoir une idée des loyers pratiqués, prenez le temps d’étudier le marché sur des sites tels que SeLoger, consultez les bases de données de l’INSEE ou demandez l’avis d’un agent immobilier.
Notez que la réévaluation des loyers, notamment dans les zones où la demande locative est forte, est strictement encadrée par la loi. Pensez donc à inclure une clause permettant la réévaluation dans le contrat de location.
Sélectionnez votre locataire avec soin
La crainte principale des propriétaires bailleurs est de tomber sur un locataire qui ne paie pas son loyer. Soyez rassuré, seuls 2 % des propriétaires rencontrent des problèmes de loyers impayés.
Pour limiter ce risque, étudiez attentivement le dossier de chaque candidat. Ce dossier devrait comporter des fiches de paie et un avis d’imposition. Un candidat en CDI ou fonctionnaire, avec un revenu équivalent à trois fois le montant du loyer, sera préférable. N’hésitez pas à demander une caution supplémentaire.
Il est également possible de vous protéger contre les différents risques locatifs en souscrivant une assurance loyers impayés ou une assurance contre la vacance locative.
Si toutes ces étapes vous semblent trop complexes ou chronophages, sachez que notre service d’investissement locatif clé en main, proposé par Les Secrets de l’Immo, peut vous faciliter la tâche. De la sélection du bien à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux de qualité, nous nous occupons de tout pour vous.
