La valeur locative cadastrale d’un bien immobilier sert de base pour le calcul de divers impôts locaux. Il est donc crucial que chaque propriété pouvant être soumise à une imposition, telle que la taxe d’habitation ou la taxe foncière, fasse l’objet d’une évaluation foncière. Cette valeur locative est déterminée après consultation des commissions communales ou départementales des impôts directs lors des opérations de révision foncière. De plus, cette valeur peut être modifiée en fonction de différents événements affectant le bien.
Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale est le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer dans des conditions normales à une date de référence. Pour les propriétés bâties, cette date de référence est le 1er janvier 1970, tandis que pour les propriétés non bâties, elle est le 1er janvier 1961. En ce qui concerne les départements d’outre-mer, à l’exception de Mayotte, la valeur locative est calculée à partir du marché locatif au 1er janvier 1975, et pour Mayotte, à partir du marché au 1er janvier 2012.
Méthode d’évaluation des propriétés
Pour les immeubles d’habitation, les valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison. Cela signifie qu’elles sont calculées en fonction des différentes catégories d’immeubles (8 catégories), en prenant en compte leur qualité à l’échelle nationale et dans chaque commune. Pour chaque catégorie, un tarif d’évaluation au mètre carré est déterminé. Ensuite, chaque local à évaluer est attribué à une catégorie spécifique. En se basant sur les déclarations des propriétaires, la valeur locative de chaque local est calculée en appliquant le tarif à la surface pondérée du bien. La surface pondérée est obtenue en prenant en compte divers facteurs tels que la nature des éléments composant le local, l’importance de la surface, l’état d’entretien de la construction, la situation géographique de l’immeuble dans la commune et le confort du local.
Les 5 changements qui impactent la valeur locative
Plusieurs événements peuvent modifier la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier :
Les constructions nouvelles ou reconstructions : cela concerne la construction d’un bâtiment pour la première fois sur une parcelle non bâtie ou la reconstruction d’un bâtiment sur l’emplacement d’un bâtiment démoli.
Les changements de consistance : il s’agit des transformations apportées à la composition d’un local existant, modifiant ainsi son volume ou sa surface. Cela peut inclure des ajouts de constructions, des démolitions totales ou partielles, ainsi que la réunion ou la division de locaux.
Les changements d’affectation : cela se produit lorsque l’affectation d’un local change, par exemple lorsqu’un local commercial devient un local d’habitation ou lorsqu’un bâtiment rural devient un local d’habitation. Les changements d’affectation peuvent également inclure la perte ou l’obtention d’une exonération permanente.
Les changements de caractéristiques physiques : il s’agit des travaux d’amélioration importants qui n’ont pas d’incidence sur la superficie ou le volume du local. Cela peut inclure l’installation de nouveaux équipements, les gros travaux de remise en état ou l’aménagement de combles en pièces habitables.
Les changements d’environnement : cela concerne les phénomènes extérieurs qui affectent l’environnement immédiat de la construction et qui peuvent avoir des avantages ou des inconvénients pour les occupants. Cela peut inclure la réalisation d’opérations d’urbanisme ou d’équipements collectifs, ainsi que l’implantation ou la suppression d’établissements générateurs de nuisances.
Les obligations déclaratives
Les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation doivent être déclarés par le propriétaire auprès du service des impôts fonciers du lieu où se trouvent les biens, dans les 90 jours suivant la réalisation définitive du changement. Selon la nature des changements, cela peut nécessiter le dépôt d’une déclaration spécifique. Les changements de caractéristiques physiques et d’environnement, quant à eux, ne sont pas soumis à une obligation déclarative. Ces changements sont constatés d’office par le service en fonction des informations provenant de diverses sources.
En conclusion, il est essentiel de comprendre la méthode de calcul de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier en France. Cette valeur est utilisée comme base pour le calcul de plusieurs impôts locaux, et elle peut être modifiée en fonction de différents événements affectant le bien. Il est donc important de se conformer aux obligations déclaratives afin d’assurer une évaluation précise de la valeur locative et d’éviter tout problème avec les autorités fiscales.
