Le viager est une méthode de vente immobilière qui offre la possibilité de vendre un bien tout en percevant une rente mensuelle à vie. Mais comment calculer le prix d’un viager ? Voici les étapes à suivre pour estimer de manière précise le prix de votre viager.
Etape n°1 : Estimation de la valeur vénale de votre logement
Comme pour toute vente immobilière, la première étape consiste à estimer la valeur réelle de votre bien. Cette estimation se base sur des critères tels que l’état de votre bien, sa superficie, son emplacement ainsi que les aménagements qui le valorisent (piscine, garage, etc.).
Etape n°2 : Calcul de la décote d’occupation : DUH et Usufruit
Si vous vendez votre maison en viager occupé, vous continuerez à y vivre pendant plusieurs années. Cela entraîne une décote pour l’acquéreur. Pour calculer cette décote, il est nécessaire de déterminer l’espérance de vie du vendeur (crédirentier). En fonction de son âge, un pourcentage est appliqué pour obtenir la valeur du droit d’usage du bien et déduire le montant de la nue-propriété, qui sera payé par l’acquéreur (débirentier) dans le cadre du viager.
Etape n°3 : Détermination du bouquet du viager
Une fois la valeur de la nue-propriété établie, il faut déterminer le montant du bouquet. Celui-ci dépend des souhaits du vendeur. Souhaite-t-il obtenir un capital important pour financer un projet ou préfère-t-il avoir un complément de revenus conséquent ? Il est recommandé de ne pas descendre en dessous de 30% du montant de la nue-propriété pour éviter toute invalidité du contrat en cas de décès rapide du vendeur. Le bouquet peut représenter jusqu’à 100% de la valeur occupée du bien, dans ce cas-là, l’investisseur paie l’intégralité de la valeur occupée du bien à la signature de l’acte de vente et aucune rente n’est ensuite versée.
Etape n°4 : Calcul de la rente viagère
Une fois le montant souhaité pour le bouquet déterminé, il convient de calculer le montant de la rente en se basant sur un taux de rente, qui dépend également de l’âge du vendeur. Le montant mensuel de la rente se calcule de la manière suivante : taux de rente x (valeur occupée – bouquet) / 12. Cette rente à vie peut être réévaluée chaque année en fonction de l’inflation.
Maintenant, voyons un exemple pratique pour mieux comprendre le calcul du prix d’un viager.
Exemple : Vente en viager occupé d’un appartement T3 par Michel, 83 ans
Michel souhaite vendre son appartement à Toulouse en viager occupé. Il souhaite faire une donation à son fils pour financer les études de sa petite-fille. De plus, il souhaite s’assurer un complément de retraite en conservant son logement qu’il occupe depuis plusieurs décennies.
L’agent immobilier évalue l’appartement de Michel à 310 000 €.
Pour Michel, nous effectuons une simulation viagère :
- Michel a 83 ans, son espérance de vie est de 8,2 ans, pendant lesquels il pourra profiter de son bien.
- Le droit d’usage de son bien est estimé à 32% de la valeur du bien, soit 100 000 €.
- Le bouquet et la rente seront calculés sur la valeur occupée du bien : valeur vénale (310 000 €) – valeur occupée (100 000 €) = 210 000 €.
Si Michel opte pour un bouquet de 100%, il percevra donc 210 000 € à la signature de l’acte de vente, mais aucune rente ne sera versée. Cependant, Michel souhaite vraiment compléter sa retraite.
Nous lui proposons donc plusieurs bouquets, entre 30% et 40% du montant de la valeur occupée. Finalement, il choisit un bouquet à 35% lui permettant d’obtenir un capital de 73 500 € à la vente du bien. Les rentes seront calculées sur le montant restant : valeur occupée (210 000 €) – bouquet (73 500 €) = 136 500 €.
Le barème Daubry donne un taux de rente de 12,33% pour un homme de 83 ans. Nous appliquons ce taux sur le montant à renter et le mensualisons : montant à renter (136 500 €) x 12,3% / 12 = 1 399 €.
Ainsi, Michel percevra une rente mensuelle à vie d’une valeur de 1 399 € en complément du bouquet de 73 500 € reçu à la signature de son acte de vente en viager occupé.
En suivant ces étapes, vous pourrez calculer de manière précise le prix de votre viager. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche afin d’obtenir les meilleures conditions pour votre vente en viager.
