Investir dans l’immobilier locatif peut être très rentable, mais il est important de connaître le rendement prévisionnel d’un bien avant de se lancer. En effet, le rendement d’un investissement locatif est le ratio entre les loyers futurs et le prix d’achat du bien. Dans cet article, nous vous expliquerons comment calculer cela.
Rendement Brut : Une Première Estimation
Le rendement brut d’un investissement locatif est une première estimation du rendement du bien. Il ne prend pas en compte les taxes et charges qui incombent au propriétaire bailleur. Cependant, il peut vous donner une idée générale du rendement potentiel d’un bien.
Pour calculer le rendement brut, il suffit d’additionner les douze mois de loyer et de diviser ce montant par le prix d’achat du bien. Ensuite, multipliez le résultat obtenu par 100. Par exemple, si vous achetez un studio à 100 000 euros et que vous le louez 600 euros par mois, le rendement brut sera de 7,2% ((600×12) / (100 000×100)).
Il est important de noter que ce chiffre peut varier en fonction du paiement ou non du loyer. N’oubliez pas d’inclure dans votre calcul un ou deux mois de vacance locative.
Rendement Net de Charges : Une Evaluation Plus Précise
Le rendement net de charges est une évaluation plus précise du rendement d’un investissement locatif. Il prend en compte toutes les dépenses liées au bien, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les charges locatives non récupérables, les dépenses de travaux, et les assurances.
Pour calculer le rendement net, soustrayez le montant annuel des charges et taxes de la somme des loyers perçus, puis divisez ce montant par le prix d’achat du bien. Enfin, multipliez le résultat obtenu par 100. Par exemple, pour un bien acheté à 100 000 euros, avec un loyer annuel de 7 200 euros et des charges de 2 000 euros, le rendement net sera de 5,2% ((7 200 – 2 000) / (100 000×100)).
Il est important de noter que le rendement net peut évoluer dans le temps en raison de la variation des dépenses, notamment les travaux.
Rendement Net-Net de Charges et d’Impôts : La Réalité Fiscale
Pour obtenir le rendement net-net, il est nécessaire de prendre en compte la fiscalité. Les impôts dépendent du type de location (vide ou meublée), du régime fiscal choisi (microfoncier ou réel) et de votre profil fiscal.
Dans le cadre d’une location vide, vous pouvez opter pour le régime microfoncier. Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire vos charges, mais vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant de vos revenus locatifs annuels hors charges.
Dans le cadre d’une location vide ou meublée, vous pouvez choisir le régime réel. Ce régime vous permet de déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers, telles que les impôts locaux, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt et les assurances.
Dans le cadre d’une location meublée, vous pouvez adopter le régime microBIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs bruts, à condition que vos recettes locatives brutes ne dépassent pas 72 600 euros.
Il est également important de prendre en compte les économies d’impôt dont vous bénéficiez si vous avez investi dans le cadre d’un dispositif fiscal tel que Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard.
Le Cash-Flow : L’Essentiel
Le cash-flow immobilier représente le flux de trésorerie disponible en fin de mois. C’est la différence entre les entrées et les sorties de liquidités liées à l’investissement immobilier. Si les revenus mensuels sont supérieurs aux dépenses mensuelles (charges, intérêts de l’emprunt, impôts locaux, etc.), on parle de cash-flow positif.
Investir dans l’immobilier locatif peut être très rentable, mais il est important de connaître le rendement prévisionnel d’un bien avant de se lancer. En calculant le rendement brut, net et net-net d’un investissement locatif, vous pourrez prendre une décision éclairée et maximiser vos gains.
