Chaque année à partir d’avril, il est nécessaire de déclarer les loyers perçus de la location de votre bien immobilier. Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs dépend de la nature des revenus : fonciers ou BIC. Cette distinction a une influence sur le régime fiscal applicable : micro foncier ou réel. Découvrez les détails ci-dessous !
Revenus locatifs de location nue et de location meublée : quelle différence ?
Lorsque vous élaborez votre stratégie de location, vous avez le choix entre la location vide et la location meublée. Différents critères entrent en jeu, tels que la demande locative, le montant des loyers, la rotation des locataires et bien sûr, la fiscalité. En effet, la nature des revenus locatifs varie selon le type de location.
En location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent être soumis au régime micro foncier ou au régime réel. D’autre part, en location meublée, les loyers sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc imposables au micro-BIC ou au bénéfice réel.
Le calcul de l’impôt pour les revenus fonciers
Lorsque vous calculez l’impôt sur les revenus locatifs, vous devez choisir entre le régime micro foncier et le régime réel. Deux cas se présentent :
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € : le régime micro foncier s’applique automatiquement, sauf si vous optez pour le régime réel. Il est important de noter que cette option est valable pendant 3 ans. Cependant, si votre bien immobilier est en nue-propriété, classé monument historique ou situé en zone sauvegardée, vous relèverez du régime réel, même si vos revenus sont inférieurs à ce montant.
- Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 € : ils seront toujours soumis au régime réel.
Application du régime micro foncier pour l’impôt des revenus locatifs
Lorsque vous êtes soumis au régime micro foncier, le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs ne tient pas compte des charges réelles. À la place, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Ensuite, les revenus sont taxés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
Si vous êtes résident en France, vous devez également payer les prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers, qui s’élèvent à 17,2 %.
Exemple :
Revenus locatifs bruts perçus : 10 000 €
Abattement de 30 % : 7 000 €
TMI de 11 % = 770 €
Prélèvements sociaux : 7 000 x 17,2 % = 1 204 €
Total de l’impôt = 1 974 €.
Détermination de la base imposable des revenus fonciers au régime réel
Lorsque vous optez pour le régime réel, le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers prend en compte les charges déductibles. Ainsi, la formule applicable pour déterminer le revenu locatif net imposable est la suivante : revenus fonciers bruts – charges.
Calcul du revenu foncier imposable :
Pour commencer, additionnez les revenus locatifs hors charges payées par le locataire. Par exemple, si votre bien immobilier est loué 840 € par mois avec 40 € de charges, les revenus locatifs s’élèvent à 800 x 12 = 9 600 €.
Ensuite, vous pouvez déduire certaines charges des revenus fonciers, selon leur valeur réelle ou une moyenne. La loi précise différentes catégories de charges déductibles, telles que les dépenses d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurance, les frais d’administration et de gestion, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, et les déductions forfaitaires acquises grâce à un dispositif de défiscalisation comme le Cosse ancien.
Exemple :
Revenus locatifs bruts : 9 600 €
Frais d’administration et de gestion : 600 €
Primes d’assurances : 400 €
Taxe foncière : 750 €
Total des charges déductibles : 1 750 €
Revenus fonciers nets : 7 850 €
TMI 11 % = 863,50 €
Prélèvements sociaux 17,2 % = 1 350 €
Total de l’impôt : 2 213,50 €.
Calcul du déficit foncier au régime réel :
Si vos charges (hors intérêts d’emprunt) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. S’il dépasse ce plafond ou s’il est lié aux intérêts d’emprunt, il peut être déduit des revenus fonciers et reporté pendant 10 ans.
Comment déclarer ses revenus fonciers aux impôts ?
La déclaration des revenus fonciers en micro foncier :
Vous devez indiquer le montant brut des revenus locatifs soit directement sur le site Internet des impôts, soit dans la case correspondante du formulaire n°2042.
La déclaration des revenus fonciers au régime réel :
Vous devez indiquer le revenu net foncier soit sur le site Internet, soit sur le formulaire n°2044.
Fiscalité de la location meublée : calcul de l’impôt
Lorsque vous exercez une activité de location meublée, vous pouvez choisir entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers perçus sont considérés comme des BIC. Voici les règles fiscales qui s’appliquent en fonction du montant des loyers :
- Si les loyers n’excèdent pas 72 600 € : ils sont automatiquement imposés au régime micro-BIC, sauf si vous optez pour le bénéfice réel. Cette option est valable pendant 2 ans et se renouvelle tacitement tous les 2 ans.
- Si les loyers dépassent 72 600 € : ils sont soumis au régime du bénéfice réel (réel simplifié ou réel normal).
Application du régime micro-BIC pour l’impôt des revenus locatifs
Comme dans le régime micro foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges. À la place, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur le montant brut de vos BIC. Ensuite, les revenus sont imposés selon votre TMI, et vous devez également payer les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Exemple :
Revenus locatifs BIC bruts : 10 000 €
Abattement de 50 % : 5 000 €
TMI de 11 % : 5 000 x 11 % = 550 €
Prélèvements sociaux : 5 000 x 17,2 % = 860 €
Total de l’impôt : 1 410 €.
Bon à savoir : la location saisonnière de type meublé de tourisme ou chambre d’hôtes bénéficie d’un abattement forfaitaire plus avantageux de 71 %. De plus, les revenus provenant de meublés de tourisme dépassant 23 000 € par an et de chambres d’hôtes pour un total supérieur à 5 100 € ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, mais aux cotisations sociales.
Détermination de la base imposable des BIC au régime réel
Lorsque vous optez pour le régime réel, vous devez tenir compte de vos charges pour le calcul de l’impôt sur les BIC. La formule suivante s’applique : total des loyers bruts (hors charges payées par le locataire) – charges déductibles = BIC net à déclarer.
Calcul des BIC imposables :
Ajoutez les loyers annuels perçus hors charges payées par le locataire. Ensuite, comptabilisez vos charges déductibles, telles que les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion et d’assurance, les frais d’entretien et de réparation, etc.
Un autre avantage de la location meublée en termes de fiscalité est la possibilité d’amortir le mobilier et l’immeuble. Ces amortissements sont déductibles des revenus imposables, mais ne peuvent pas créer de déficit. En d’autres termes, la part amortissable déductible ne peut pas dépasser la différence entre les loyers et les charges.
Exemple :
Revenus locatifs bruts : 9 600 €
Frais d’administration et de gestion : 600 €
Primes d’assurances : 400 €
Taxe foncière : 750 €
Amortissement annuel : 3 000 €
Total des charges et amortissements déductibles : 4 750 €
BIC nets : 4 850 €
TMI 11 % = 533,50 €
Prélèvements sociaux 17,2 % = 834,20 €
Total de l’impôt : 1 367,70 €.
Calcul du déficit en régime du bénéfice réel :
La gestion du déficit diffère selon les cas :
- Si vous êtes LMNP : le déficit peut être reporté sur la catégorie des revenus provenant de la location meublée (BIC non professionnels) pendant 10 ans.
- Si vous êtes LMP : le déficit peut être imputé sur le revenu global sans limitation de durée et reporté sur le revenu global pendant 6 ans.
Comment déclarer les BIC locatifs aux impôts ?
Déclaration des BIC au régime micro-BIC :
Vous devez indiquer le montant brut des BIC directement en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO.
Déclaration des BIC au régime du bénéfice réel :
Vous devez remplir votre déclaration en ligne ou sur les formulaires 2031-SD et 204 C-Pro.
