Que vous soyez sur le point de vendre ou d’acheter un bien immobilier, une question essentielle se pose : quel sera le montant de la taxation de la plus-value immobilière que vous allez réaliser ? Partons du principe que vous ferez une belle plus-value ! Le marché de l’immobilier est en croissance depuis plusieurs années, il est donc fort probable que l’administration fiscale récupère une part de votre pactole de vente immobilière ! Cependant, il existe de nombreux cas d’exonération de la plus-value immobilière, sans oublier l’abattement pour la durée de détention du bien ! C’est ce que nous allons découvrir ensemble.
Mais d’abord, qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value correspond simplement à la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Les non-initiés appellent cela une marge ou des bénéfices, tandis que l’administration fiscale la qualifie de plus-value. En d’autres termes, vous réalisez une plus-value lorsque vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté.
A l’inverse, on parle de moins-value lorsque vous vendez votre bien moins cher que son coût d’acquisition. Cette situation est peu probable car l’immobilier a tendance à augmenter sur le long terme, mais il se peut que le manque d’entretien de votre bien, une durée de détention trop courte ou certains facteurs externes puissent le déprécier. Il est donc toujours important de penser à la revente au moment de l’achat immobilier !
Comment calculer les impôts dus lors d’une plus-value immobilière ?
Maintenant que nous avons compris ce qu’est une plus-value immobilière, il est temps de nous pencher sur les détails concernant le calcul de base de cette plus-value.
Une fois cette étape réalisée, il suffit de déduire l’abattement en fonction de la durée de détention, puis d’appliquer le taux d’imposition spécifique à la plus-value immobilière. Vous devrez payer deux types de prélèvements :
- L’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire ;
- Les prélèvements sociaux.
En réalité, la taxation des plus-values immobilières n’est pas si compliquée !
Base de calcul de la plus-value immobilière : le prix d’acquisition et de vente corrigé
La première étape du calcul de la plus-value immobilière consiste à calculer la plus-value brute. Il s’agit de déterminer ce que vous avez réellement gagné lors de la vente de votre bien immobilier.
En effet, lors de l’acquisition, vous avez payé certains frais qui se sont ajoutés au prix d’achat (frais de notaire, par exemple).
De même, lors de la vente de votre bien, vous avez peut-être eu des charges supplémentaires pour trouver un acheteur.
Pour connaître le montant de la plus-value immobilière, il faut donc déterminer :
- Le prix d’acquisition corrigé : vous avez le choix entre l’application d’un taux forfaitaire de 7,5% ou la déduction de vos charges liées à l’acquisition réelle. De plus, vous pouvez augmenter le prix d’acquisition si vous avez effectué des travaux dans certaines conditions ! Ces charges augmenteront le prix d’acquisition et réduiront ainsi la base d’imposition de la plus-value.
- Le prix de vente corrigé : ici, il s’agit de réduire le prix de vente de tous les frais obligatoires liés à la vente, tels que les diagnostics obligatoires (DTT) et les frais d’agence que vous avez payés. Dans le sens inverse, le prix de vente pourra être augmenté des éventuelles indemnisations dues par l’acheteur.
Ainsi, en faisant la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé, vous obtenez la base imposable de votre plus-value immobilière.
Cas particulier : les règles de déduction des travaux de la plus-value
Si vous souhaitez augmenter le prix d’acquisition en prenant en compte les travaux entrepris, il faut garder plusieurs notions à l’esprit :
- Il est impératif de justifier ces travaux en fournissant les factures correspondantes.
- Les travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu. En effet, si votre bien immobilier a été acheté à des fins d’investissement locatif, il est possible de déduire les travaux de vos revenus fonciers ou BIC (si vous êtes en LMNP ou LMP). Dans ce cas, il est impossible de déduire les travaux une seconde fois pour le calcul de votre plus-value immobilière.
- Les travaux qui relèvent des dépenses locatives ne sont pas déductibles.
- Les travaux réalisés par vous-même et l’achat de matériaux ne sont pas déductibles.
- Les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas considérées comme des travaux déductibles du montant de la plus-value immobilière.
Cependant, si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition (qui ne peut pas être cumulé avec la déduction réelle des travaux). Cette option est donc idéale si vous ne disposez pas de justifications ou si le montant des différents travaux est inférieur à 15% du prix d’acquisition.
L’application de l’abattement sur la plus-value imposable en fonction de la durée de détention
Avant d’appliquer la fiscalité des plus-values immobilières, il convient d’appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
Exemple de calcul d’un abattement sur une plus-value immobilière :
Ces deux abattements sont soustraits de la plus-value immobilière brute pour obtenir la plus-value immobilière nette, à partir de laquelle il sera possible de calculer le montant des impôts et des prélèvements sociaux à payer.
Le taux de l’impôt et des prélèvements sociaux applicable à une plus-value immobilière
Les plus-values immobilières ne sont pas soumises au barème de l’impôt sur le revenu, mais à un taux forfaitaire de 19% applicable à la plus-value nette.
À ce taux s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% applicables à la plus-value nette (celle qui tient compte de l’abattement des prélèvements sociaux, veillez à ne pas confondre les deux bases d’imposition !).
Ainsi, la fiscalité des plus-values immobilières se décompose de la manière suivante :
La taxe additionnelle des plus-values immobilières élevées
Si la plus-value immobilière nette dépasse 50 000 euros (après abattement), une taxe supplémentaire est appliquée selon le barème progressif suivant.
Il convient donc de calculer la surtaxe par tranche. En d’autres termes, la partie supérieure à 260 000 euros sera surtaxée à 6%, tandis que la partie inférieure sera taxée selon les tranches correspondantes, comme pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Quels sont les cas d’exonération de la plus-value immobilière ?
Si vous prévoyez de vendre votre résidence principale, sachez que tous ces calculs ne vous seront d’aucune utilité ! En effet, la loi prévoit certaines exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières en fonction de la destination initiale du bien vendu :
- Les plus-values sur la résidence principale ainsi que toutes ses dépendances immédiates cédées simultanément (ou quasi simultanément, ce qui vous permet de diviser votre bien en plusieurs acheteurs).
- Les plus-values sur la vente d’un droit de surélévation (c’est-à-dire le droit de construire un étage supplémentaire au-dessus de votre bien).
- Les plus-values sur la vente d’un bien détenu par un non-résident français dans certaines conditions.
- Les plus-values sur les biens vendus à un prix inférieur à 15 000 euros (ou 30 000 euros pour un couple). Autant dire que cela est très rare…
- Les plus-values réalisées après 30 ans de détention (grâce au mécanisme d’abattement que nous avons vu !).
- Les plus-values sur les expropriations dans certaines conditions.
De plus, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération totale de la vente d’un bien immobilier si le prix de la vente est utilisé pour l’achat de sa résidence principale.
Voilà, vous savez tout sur le calcul de la plus-value immobilière ! Et si vous souhaitez vendre pour acheter, n’oubliez pas que votre courtier immobilier dévoué Helloprêt peut vous obtenir un prêt relais ou un nouveau prêt immobilier au meilleur taux !
Que vous soyez sur le point de vendre ou d’acheter un bien immobilier, une question essentielle se pose : quel sera le montant de la taxation de la plus-value immobilière que vous allez réaliser ? Partons du principe que vous ferez une belle plus-value ! Le marché de l’immobilier est en croissance depuis plusieurs années, il est donc fort probable que l’administration fiscale récupère une part de votre pactole de vente immobilière ! Cependant, il existe de nombreux cas d’exonération de la plus-value immobilière, sans oublier l’abattement pour la durée de détention du bien ! C’est ce que nous allons découvrir ensemble.
Mais d’abord, qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value correspond simplement à la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Les non-initiés appellent cela une marge ou des bénéfices, tandis que l’administration fiscale la qualifie de plus-value. En d’autres termes, vous réalisez une plus-value lorsque vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté.
A l’inverse, on parle de moins-value lorsque vous vendez votre bien moins cher que son coût d’acquisition. Cette situation est peu probable car l’immobilier a tendance à augmenter sur le long terme, mais il se peut que le manque d’entretien de votre bien, une durée de détention trop courte ou certains facteurs externes puissent le déprécier. Il est donc toujours important de penser à la revente au moment de l’achat immobilier !
Comment calculer les impôts dus lors d’une plus-value immobilière ?
Maintenant que nous avons compris ce qu’est une plus-value immobilière, il est temps de nous pencher sur les détails concernant le calcul de base de cette plus-value.
Une fois cette étape réalisée, il suffit de déduire l’abattement en fonction de la durée de détention, puis d’appliquer le taux d’imposition spécifique à la plus-value immobilière. Vous devrez payer deux types de prélèvements :
- L’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire ;
- Les prélèvements sociaux.
En réalité, la taxation des plus-values immobilières n’est pas si compliquée !
Base de calcul de la plus-value immobilière : le prix d’acquisition et de vente corrigé
La première étape du calcul de la plus-value immobilière consiste à calculer la plus-value brute. Il s’agit de déterminer ce que vous avez réellement gagné lors de la vente de votre bien immobilier.
En effet, lors de l’acquisition, vous avez payé certains frais qui se sont ajoutés au prix d’achat (frais de notaire, par exemple).
De même, lors de la vente de votre bien, vous avez peut-être eu des charges supplémentaires pour trouver un acheteur.
Pour connaître le montant de la plus-value immobilière, il faut donc déterminer :
- Le prix d’acquisition corrigé : vous avez le choix entre l’application d’un taux forfaitaire de 7,5% ou la déduction de vos charges liées à l’acquisition réelle. De plus, vous pouvez augmenter le prix d’acquisition si vous avez effectué des travaux dans certaines conditions ! Ces charges augmenteront le prix d’acquisition et réduiront ainsi la base d’imposition de la plus-value.
- Le prix de vente corrigé : ici, il s’agit de réduire le prix de vente de tous les frais obligatoires liés à la vente, tels que les diagnostics obligatoires (DTT) et les frais d’agence que vous avez payés. Dans le sens inverse, le prix de vente pourra être augmenté des éventuelles indemnisations dues par l’acheteur.
Ainsi, en faisant la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé, vous obtenez la base imposable de votre plus-value immobilière.
Cas particulier : les règles de déduction des travaux de la plus-value
Si vous souhaitez augmenter le prix d’acquisition en prenant en compte les travaux entrepris, il faut garder plusieurs notions à l’esprit :
- Il est impératif de justifier ces travaux en fournissant les factures correspondantes.
- Les travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu. En effet, si votre bien immobilier a été acheté à des fins d’investissement locatif, il est possible de déduire les travaux de vos revenus fonciers ou BIC (si vous êtes en LMNP ou LMP). Dans ce cas, il est impossible de déduire les travaux une seconde fois pour le calcul de votre plus-value immobilière.
- Les travaux qui relèvent des dépenses locatives ne sont pas déductibles.
- Les travaux réalisés par vous-même et l’achat de matériaux ne sont pas déductibles.
- Les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas considérées comme des travaux déductibles du montant de la plus-value immobilière.
Cependant, si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition (qui ne peut pas être cumulé avec la déduction réelle des travaux). Cette option est donc idéale si vous ne disposez pas de justifications ou si le montant des différents travaux est inférieur à 15% du prix d’acquisition.
L’application de l’abattement sur la plus-value imposable en fonction de la durée de détention
Avant d’appliquer la fiscalité des plus-values immobilières, il convient d’appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
Exemple de calcul d’un abattement sur une plus-value immobilière :
Ces deux abattements sont soustraits de la plus-value immobilière brute pour obtenir la plus-value immobilière nette, à partir de laquelle il sera possible de calculer le montant des impôts et des prélèvements sociaux à payer.
Le taux de l’impôt et des prélèvements sociaux applicable à une plus-value immobilière
Les plus-values immobilières ne sont pas soumises au barème de l’impôt sur le revenu, mais à un taux forfaitaire de 19% applicable à la plus-value nette.
À ce taux s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% applicables à la plus-value nette (celle qui tient compte de l’abattement des prélèvements sociaux, veillez à ne pas confondre les deux bases d’imposition !).
Ainsi, la fiscalité des plus-values immobilières se décompose de la manière suivante :
La taxe additionnelle des plus-values immobilières élevées
Si la plus-value immobilière nette dépasse 50 000 euros (après abattement), une taxe supplémentaire est appliquée selon le barème progressif suivant.
Il convient donc de calculer la surtaxe par tranche. En d’autres termes, la partie supérieure à 260 000 euros sera surtaxée à 6%, tandis que la partie inférieure sera taxée selon les tranches correspondantes, comme pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Quels sont les cas d’exonération de la plus-value immobilière ?
Si vous prévoyez de vendre votre résidence principale, sachez que tous ces calculs ne vous seront d’aucune utilité ! En effet, la loi prévoit certaines exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières en fonction de la destination initiale du bien vendu :
- Les plus-values sur la résidence principale ainsi que toutes ses dépendances immédiates cédées simultanément (ou quasi simultanément, ce qui vous permet de diviser votre bien en plusieurs acheteurs).
- Les plus-values sur la vente d’un droit de surélévation (c’est-à-dire le droit de construire un étage supplémentaire au-dessus de votre bien).
- Les plus-values sur la vente d’un bien détenu par un non-résident français dans certaines conditions.
- Les plus-values sur les biens vendus à un prix inférieur à 15 000 euros (ou 30 000 euros pour un couple). Autant dire que cela est très rare…
- Les plus-values réalisées après 30 ans de détention (grâce au mécanisme d’abattement que nous avons vu !).
- Les plus-values sur les expropriations dans certaines conditions.
De plus, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération totale de la vente d’un bien immobilier si le prix de la vente est utilisé pour l’achat de sa résidence principale.
Voilà, vous savez tout sur le calcul de la plus-value immobilière ! Et si vous souhaitez vendre pour acheter, n’oubliez pas que votre courtier immobilier dévoué Helloprêt peut vous obtenir un prêt relais ou un nouveau prêt immobilier au meilleur taux !
