Le changement de syndic peut être une décision importante pour une copropriété. Il est crucial de suivre une procédure adéquate afin d’éviter toute interruption dans la gestion de l’immeuble. Dans cet article, nous vous expliquerons comment changer de syndic de manière efficace et sans tracas.
Mise en concurrence des syndics
Avant d’entamer les démarches de changement de syndic, il est essentiel de mettre en concurrence différents professionnels du secteur. Le conseil syndical, ou une commission ad hoc composée de copropriétaires, peut se charger de cette tâche. L’objectif est de trouver le candidat idéal qui répondra aux besoins spécifiques de la copropriété et assurera une gestion optimale.
Une fois la sélection faite, le conseil syndical doit informer le syndic en place ainsi que les copropriétaires en rédigeant une note exposant les motivations du changement. Cette étape permet de mesurer le niveau de soutien de la majorité des copropriétaires.
Pour que l’assemblée générale puisse se prononcer sur le changement de syndic, il est nécessaire de demander l’inscription d’un contrat de syndic concurrent à l’ordre du jour. Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et accompagnée de la proposition de contrat retenue.
Notez que dans le cas où la copropriété dispose d’un conseil syndical, la mise en concurrence des contrats de syndic est obligatoire tous les 3 ans, conformément à la loi[2].
Les démarches du syndic en place
Le rôle du conseil syndical est de s’assurer que le syndic en place convoque l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat. Le syndic doit également inclure à l’ordre du jour deux résolutions : le renouvellement de son mandat, et à défaut, la nomination d’un des syndics pressentis et l’approbation de son contrat.
Il est également essentiel que le syndic consulte le conseil syndical sur l’ensemble des contrats de syndic avant leur examen en assemblée générale. Par la suite, le syndic doit envoyer la convocation à l’assemblée générale aux copropriétaires dans les délais légaux. Les projets de contrats des syndics sélectionnés doivent être joints à cette convocation.
L’élection du syndic
L’élection du nouveau syndic est une étape cruciale. Les copropriétaires doivent comparer les différents projets de contrat avant de procéder au vote. Le syndic est élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il est possible d’organiser un second vote. L’assemblée générale peut procéder à ce nouveau vote en séance ou lors d’une autre assemblée convoquée dans les trois mois, avec une majorité simple conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965[3].
Il est fortement recommandé aux copropriétaires d’anticiper le changement de syndic afin d’éviter une situation où aucune majorité ne se dégage, ce qui pourrait entraîner la mise sous administration provisoire de la copropriété faute de syndic.
Organiser le passage d’un syndic à un autre
L’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai d’un mois à compter de la fin de ses fonctions, la situation de trésorerie, tous les fonds immédiatement disponibles, ainsi que l’ensemble des documents et archives de la copropriété. Cette transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif, signé par le syndic sortant et le nouveau syndic, dont une copie doit être remise au conseil syndical[4].
Il est primordial que cette passation de pouvoir s’effectue sans aucune interruption de service. Le nouveau syndic doit donc agir rapidement pour obtenir tous les documents et fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.
L’ancien syndic a tout intérêt à transmettre ces éléments, car en cas de défaut, il s’expose à des poursuites judiciaires accompagnées d’une astreinte, ainsi qu’au paiement d’intérêts de retard et de dommages et intérêts[5]. Notez que le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour engager des actions en restitution contre le syndic précédent[6]. Le conseil syndical peut suivre de près cette passation pour s’assurer que tous les éléments sont effectivement transmis.
En conclusion, le changement de syndic est une décision importante qui nécessite une préparation minutieuse et le respect des procédures légales. En suivant ces étapes, vous assurerez une transition en douceur et une gestion optimale de votre copropriété.
[1] Article 3 du Contrat type de Syndic issu du décret 2015-342 du 26-3-2015[2] Loi ALUR dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et loi MACRON du 6 août 2015.
[3] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1
[4] Décret 67-223 du 17-2-1967 art.33-1
[5] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2
[6] CA Paris, 27-3-2012 n°11-17675
