Le changement du syndic de copropriété peut être réalisé conformément à la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ont la possibilité de le voter lors d’une assemblée générale. Plusieurs raisons peuvent inciter le syndicat des copropriétaires à élire un nouveau syndic : mauvaise gestion de la copropriété, problèmes relationnels, manque de transparence, coûts élevés des honoraires, etc.
Cependant, il est important de respecter certaines formalités pour opérer ce changement de syndic. Il convient de distinguer les cas de révocation ou de non-renouvellement lors d’un changement de syndic.
Quels modèles adopter en cas de changement de syndic ?
Une copropriété peut choisir le modèle de syndic non seulement en fonction de ses besoins, mais aussi de sa taille. Selon certains facteurs, les copropriétaires privilégient certains modèles de syndic plus que d’autres.
Zoom sur les modèles de syndic de copropriété :
Le syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un professionnel qui s’engage à exécuter ses tâches correctement. Le syndic professionnel dispose notamment d’une assurance responsabilité civile professionnelle solide. Initialement reconnu pour sa connaissance approfondie des règles juridiques, techniques et comptables, ce modèle de syndic est désormais critiqué par de nombreux clients. En effet, leur manque de réactivité et de transparence envers les copropriétaires qui s’attendent à un service équivalent aux honoraires en constante augmentation qu’ils paient. Le syndic professionnel est élu pour une durée maximale de trois ans, renouvelable lors d’une assemblée générale, et peut être révoqué pendant son mandat.
Le syndic bénévole est une forme de syndic non professionnel. Contrairement à ce que son nom peut laisser penser, le syndic bénévole peut être rémunéré, même si la rémunération est moins importante que les honoraires versés au syndic professionnel. Le syndic bénévole est un copropriétaire élu lors d’une assemblée générale, proposant d’assumer les fonctions de syndic. Que le syndic soit professionnel ou non professionnel, il gère les mêmes sujets et avance sur les mêmes projets.
Le syndic coopératif : un groupe de copropriétaires, appelé “conseil syndical”, est élu lors d’une assemblée générale pour gérer la copropriété. Les membres du conseil syndical élisent ensuite un président qui devient le syndic. Les avantages de ce modèle sont les suivants :
- Un coût avantageux, car ce modèle de gestion ne peut pas toucher de rémunération ;
- Une reprise du pouvoir sur la copropriété et une progression plus rapide des travaux ;
- Des décisions rapides et efficaces ;
- Une ambiance conviviale au sein de la copropriété.
Le syndic en ligne est un syndic professionnel qui permet aux copropriétaires de gérer entièrement la copropriété de manière dématérialisée. Le gestionnaire ne se rend pas sur place et effectue toutes les tâches à distance. L’avantage de ce modèle est de réaliser des économies pouvant atteindre 40 % par rapport à un syndic professionnel traditionnel.
Pourquoi changer de syndic de copropriété ?
Rappelons que le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. La principale obligation d’un syndic de copropriété est de gérer la copropriété ainsi que les parties communes conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les missions du syndic sont les suivantes :
- Convoquer et tenir au moins une assemblée générale de copropriété par an ;
- Établir le budget prévisionnel de la copropriété et tenir à jour la comptabilité ;
- Collecter les charges de copropriété en envoyant des appels de fonds ;
- Recouvrer les impayés de la copropriété, le cas échéant ;
- Maintenir à jour tous les documents administratifs de la copropriété (fiche synthétique, carnet d’entretien, règlement de copropriété, etc.) ;
- Et bien d’autres.
Changer de syndic est possible lorsque les copropriétaires et les membres du conseil syndical sont mécontents de la gestion de la copropriété. En effet, la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires à changer de syndic de copropriété sans avoir à invoquer un motif particulier. Généralement, les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour les raisons suivantes :
- Insatisfaction quant à la gestion de la copropriété ;
- Manque de transparence ;
- Charges de copropriété trop élevées ;
- Etc.
Qui peut demander un changement de syndic ?
Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut envoyer une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour changer de syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quand peut-on mettre en concurrence son syndic de copropriété ?
Comme expliqué précédemment, le syndicat des copropriétaires peut librement changer de syndic de copropriété. Cependant, il n’est pas possible de le faire à n’importe quel moment, car la démarche est encadrée par la loi de 1965. Ainsi, il existe deux situations possibles : le changement de syndic en fin de mandat et la révocation en cours de mandat.
Changer de syndic de copropriété en fin de mandat
Lorsqu’un syndic de copropriété est élu lors d’une assemblée générale, son mandat a une durée maximale de 1 à 3 ans. Les copropriétaires décident de la durée du mandat du syndic lors de son élection, et cette durée ne peut être modifiée par la suite.
À la fin de son mandat, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire le futur syndic. Les copropriétaires de l’immeuble ont alors deux possibilités :
- Renouveler le contrat du syndic actuel pour un nouveau mandat ;
- Changer pour un autre syndic professionnel ou pour un modèle d’autogestion, c’est-à-dire passer à un syndic coopératif ou à un syndic bénévole.
Le point sur l’obligation de mise en concurrence du syndic
La mise en concurrence du syndic actuel par le conseil syndical est obligatoire lors du renouvellement d’un mandat, sauf dans deux cas :
- La copropriété n’a pas de conseil syndical ;
- L’assemblée générale de l’année précédente décide à la majorité absolue de ne pas mettre en concurrence les contrats de syndic.
La décision doit être votée à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si le conseil syndical ne respecte pas l’obligation de mise en concurrence, le syndic en place peut quand même être réélu. En effet, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation.
Révoquer le syndic en cours de mandat
Il est toujours possible de changer de syndic avant la fin du mandat en procédant à sa révocation lors d’une assemblée générale. La révocation du syndic actuel consiste à rompre le contrat en cas de mauvaise gestion. De cette manière, il est possible de changer de syndic en cours de mandat. Cependant, selon la loi de 1965, il est impératif d’invoquer un motif légitime et sérieux pour révoquer le syndic.
Les situations de révocation du syndic en cours de mandat
La révocation du syndic nécessite de justifier d’un motif légitime et sérieux, pouvant être étayé par des échanges de courriels, des lettres, etc. De plus, elle doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée qui décidera de la révocation du syndic en place.
La jurisprudence définit les motifs de révocation du syndic de copropriété, tels que :
- Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d’ajouter à l’ordre du jour une résolution proposée par le conseil syndical ou un copropriétaire ;
- Le retard dans le règlement des factures des prestataires de la copropriété (énergie, assurance, travaux, etc.) ;
- La réalisation de travaux non urgents sans obtenir préalablement l’accord de l’ensemble des copropriétaires ;
- Etc.
Changer de syndic : la procédure étape par étape
Le changement de syndic nécessite l’implication des membres du conseil syndical, voire des copropriétaires si la copropriété n’a pas de conseil syndical. Ci-dessous, nous détaillons la procédure en 5 étapes pour changer de syndic de copropriété.
Étape 1 : Consultez des candidats syndics
Avant de changer de syndic, il est nécessaire de trouver un remplaçant ! Les services proposés doivent correspondre aux besoins de la copropriété. Bien que le modèle du syndic professionnel soit le plus connu en France, il existe deux autres modèles de gestion de la copropriété. Ainsi, les copropriétaires ont le choix entre plusieurs alternatives :
- Un syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un cabinet professionnel moyennant des honoraires. Ce dernier doit détenir une carte professionnelle délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), une assurance responsabilité civile et une garantie financière.
- Un syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire qui assume les fonctions de syndic et gère la copropriété. La rémunération du syndic bénévole est facultative et décidée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale à la majorité absolue.
- Un syndic coopératif : dans ce modèle, le président du conseil syndical devient le syndic de copropriété, également appelé président-syndic. Toutefois, tous les membres du conseil syndical peuvent assister le président dans sa mission de syndic. La gestion de la copropriété est donc collective.
Étape 2 : Comparez les offres des syndics pour une mise en concurrence efficace
Les contrats des syndics professionnels sont encadrés par la loi ALUR de 2014. Par conséquent, il est obligatoire de respecter un contrat type pour faciliter la lecture et la mise en concurrence. Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent également fournir une fiche d’information standardisée sur les services proposés et les tarifs associés, en plus du contrat de syndic. Cette démarche n’est pas évidente et nécessite une véritable analyse des différents contrats proposés.
Voici les informations à comparer entre les contrats des syndics :
- La durée du mandat ;
- Le montant du forfait annuel par lot ;
- La durée et l’horaire de l’assemblée générale inclus dans le forfait ;
- Le nombre de visites dans la copropriété ;
- Le nombre de réunions avec le conseil syndical ;
- Les prestations particulières, c’est-à-dire celles qui ne sont pas incluses dans le forfait et qui sont facturées ponctuellement au syndicat des copropriétaires.
Étape 3 : Préparez l’assemblée générale de copropriété
Pour procéder au changement du syndic de copropriété, il est impératif de demander au syndic actuel l’ajout d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les résolutions peuvent être les suivantes :
- Pour changer de syndic en fin de mandat : la proposition de nomination du nouveau syndic ;
- Pour révoquer le syndic : la proposition de révocation du syndic actuel.
Un membre du conseil syndical ou un copropriétaire doit envoyer une demande d’inscription à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il est recommandé d’envoyer cette lettre environ deux mois avant la tenue de l’assemblée générale, car légalement, le syndic doit envoyer les convocations au moins 21 jours avant la réunion. Une fois les convocations envoyées, il n’est plus possible de modifier l’ordre du jour.
Étape 4 : Tenez l’assemblée générale de copropriété
Le jour de l’assemblée générale, le changement de syndic est voté à la majorité absolue. Cette majorité prend en compte les quotes-parts des copropriétaires présents, représentés et absents.
Si le vote obtient plus de la moitié des quotes-parts de la copropriété, le nouveau syndic est élu. S’il n’obtient pas la majorité absolue mais plus d’un tiers des quotes-parts, un second vote est organisé à la majorité simple au cours de la même assemblée générale, grâce à l’article 25-1 de la loi de 1965. Dans ce cas, seules les quotes-parts des copropriétaires présents et représentés sont prises en compte.
Prenons un exemple pour illustrer cela :
Un second vote à la majorité de l’article 24 sera possible si la résolution obtient un nombre de voix compris entre 333/1000 et 500/1000, ce qui signifie qu’une résolution peut passer au deuxième vote si le résultat du premier vote est de 450/1000.
Si le tiers des voix n’est pas réuni, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans un délai de 3 mois pour statuer sur la désignation du syndic à la majorité de l’article 24.
Étape 5 : Accueillez le nouveau syndic et assurez une transition efficace !
Lorsque le nouveau syndic de copropriété est élu lors de l’assemblée générale, celui-ci devient immédiatement le syndic de l’immeuble. Le procès-verbal de l’assemblée générale sert de justificatif pour la prise de fonctions du nouveau syndic au sein de la copropriété. Une période de transition s’instaure alors. La loi du 10 juillet 1965 définit le cadre de cette transition.
Le syndic sortant dispose d’un mois pour transmettre au nouveau syndic tous les documents administratifs et comptables de la copropriété, ainsi que l’accès au compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.
FAQ Changer de syndic :
Comment changer de syndic de copropriété ?
- Consultez plusieurs syndics qui répondent à vos besoins.
- Comparez les offres des syndics en fonction de vos critères, en tenant compte des différents modèles de gestion.
- Convoquez une assemblée générale avec la résolution “Désignation du syndic”.
- Votez pour le changement de syndic à la majorité de l’article 25-1.
- Accueillez le nouveau syndic qui se chargera de la transition.
Quelle majorité pour changer de syndic ?
Le changement de syndic est voté lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic est élu s’il obtient plus des deux tiers des quotes-parts de la copropriété. Si le syndic obtient plus d’un tiers des quotes-parts, un second vote à la majorité simple est organisé, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.
Quels sont les frais d’un changement de syndic ?
Le changement de syndic de copropriété est gratuit pour les copropriétaires. En effet, le syndic sortant ne peut pas demander d’honoraires pour effectuer la transition, car légalement, il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.
Pourquoi changer de syndic ?
Les raisons de changer de syndic de copropriété sont multiples : insatisfaction quant à la gestion de la copropriété, manque de transparence, charges de copropriété trop élevées, etc. La mise en concurrence permet de trouver le modèle de gestion offrant la meilleure qualité de service et le prix le plus intéressant.
Quelle est l’obligation de mise en concurrence issue de la loi Alur ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré une obligation de mise en concurrence du syndic en place. Concrètement, le conseil syndical doit, tous les trois ans, solliciter des propositions de contrat d’autres syndics pour procéder à une mise en concurrence. Ces propositions seront ensuite inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. L’avis du conseil syndical peut être joint à la convocation de l’assemblée générale. Cette obligation de mise en concurrence possède deux exceptions :
- En cas d’absence de conseil syndical dans la copropriété ;
- En cas de dispense de mise en concurrence votée à la majorité absolue des copropriétaires en assemblée générale.
