Qu’est-ce qu’un syndic coopératif ?
Selon la loi de 1965, chaque copropriété doit obligatoirement avoir un syndic pour gérer les parties communes. Le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble sur les plans administratif et financier afin d’en assurer la bonne gestion. Il agit en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Bien que le modèle le plus courant soit celui du syndic professionnel, il existe d’autres modèles de gestion en autogestion tels que le syndic coopératif, réglementé par l’article 17-1 de la loi de 1965.
Dans le modèle professionnel, le conseil syndical sert d’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il assiste le syndic dans ses missions et vérifie la gestion des comptes. Il en va de même pour le syndic bénévole, une autre forme de syndic non professionnel.
En revanche, dans le modèle coopératif, le conseil syndical est au cœur de la gestion : il exerce les missions du syndic. Le président du conseil syndical, habituellement responsable des conseillers syndicaux, est ici appelé président-syndic. Toutefois, chaque conseiller syndical se voit attribuer des missions spécifiques en accord avec ses préférences. C’est l’un des principaux avantages de ce modèle.
Créer un syndic coopératif : les étapes
Vous souhaitez créer un syndic coopératif ? Voici comment procéder en trois étapes simples.
Étape n°1 : Vérifiez la présence d’un conseil syndical dans votre immeuble
Avant toute chose, assurez-vous qu’un conseil syndical existe déjà dans votre immeuble. Si ce n’est pas le cas, vous devrez ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’élection d’un conseil syndical.
Si un conseil syndical est déjà en place, évaluez son implication. Des conseillers syndicaux peu informés et peu impliqués risquent de manquer de disponibilité pour le syndic coopératif. En revanche, si le conseil syndical est déjà très actif au sein de la copropriété et doit constamment relancer un syndic inefficace, alors le syndic coopératif est fait pour vous ! Ce modèle permettra au conseil syndical et à tous les copropriétaires de reprendre le contrôle de leur immeuble.
Étape n°2 : Ajoutez la résolution de passage en syndic coopératif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
Une fois que vous avez recueilli l’avis des copropriétaires, demandez à votre syndic actuel d’ajouter la résolution de changement de syndic et de passage au syndic coopératif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Notez que le syndic est obligé d’accéder à votre demande. Lors de l’envoi des convocations, vérifiez que cette résolution figure bien à l’ordre du jour.
Étape n°3 : Votez pour la création du syndic coopératif
Le jour de l’assemblée générale, la résolution doit être approuvée à la majorité absolue selon l’article 25 de la loi de 1965. Si tel est le cas, le syndic coopératif est créé et le syndic actuel est immédiatement remplacé.
Qui peut être élu lors de la création du syndic coopératif ?
Comme mentionné précédemment, le syndic coopératif est formé par les conseillers syndicaux. Les conseillers syndicaux peuvent être :
- Tous les copropriétaires de l’immeuble
- Les associés d’une société civile immobilière possédant un ou plusieurs lots dans l’immeuble
- Des futurs acquéreurs
- Des usufruitiers ou nus-propriétaires
- Des propriétaires indivis
Cela s’applique également aux conjoints, partenaires de PACS et représentants légaux des membres éligibles précédemment cités.
Création du syndic coopératif : transition et gestion
Si la création du syndic coopératif est approuvée lors de l’assemblée générale, vous devez organiser la transition entre l’ancien syndic et le syndic coopératif.
Comme pour les autres modèles de gestion, l’ancien syndic dispose d’un mois à compter de l’assemblée générale pour remettre les archives de la copropriété au syndic coopératif. De plus, dans les trois mois qui suivent l’assemblée générale, l’ancien syndic doit également transmettre l’état des comptes après révision.
Une fois cette transition assurée, le syndic coopératif est prêt à prendre en charge la gestion de l’immeuble ! Pour une organisation optimale, nous vous conseillons de répartir les tâches entre différents pôles en fonction des préférences de chacun. Voici une proposition de répartition qui vous permettra d’assurer une bonne gestion de votre copropriété :
- Un pôle administratif pour gérer les convocations aux assemblées générales, rédiger les procès-verbaux, immatriculer la copropriété et mettre à jour les données, etc.
- Un pôle financier et comptable pour envoyer les appels de fonds, gérer la comptabilité, recouvrer les charges impayées, etc.
- Un pôle pour la gestion des travaux de copropriété et des sinistres
- Un pôle pour l’accueil des prestataires et la renégociation des contrats
- Un pôle pour gérer les demandes des copropriétaires et communiquer les actions menées par le syndicat des copropriétaires
Quels sont les avantages à créer un syndic coopératif ?
La création d’un syndic coopératif présente de nombreux avantages :
- Économies de charges : les honoraires du syndic professionnel peuvent peser lourd dans le budget de la copropriété, d’autant plus que les honoraires augmentent chaque année et que des frais annexes sont souvent facturés. La création d’un syndic coopératif permet de supprimer ces dépenses superflues et de réaliser des économies durables.
- Plus grande réactivité : généralement, les gestionnaires s’occupent en moyenne d’une quarantaine d’immeubles. Ce nombre élevé rend difficile l’accord de temps à chaque copropriétaire et limite leur réactivité face aux demandes. En revanche, le syndic coopératif, qui réside dans l’immeuble, peut réagir rapidement, notamment en cas de sinistres tels qu’une fuite d’eau.
- Transparence : les copropriétaires doivent payer des charges trimestriellement via des appels de fonds envoyés par le syndic.
- Prise de décision accélérée : en supprimant l’intermédiaire que représente le syndic professionnel, la prise de décision est accélérée. En effet, dans le modèle coopératif, les décisions sont prises collectivement et localement, ce qui fluidifie la communication.
- Convivialité : enfin, le syndic coopératif contribue à renforcer la convivialité entre voisins. En effet, les résidents d’un immeuble ont souvent peu d’occasions de se croiser. En optant pour un syndic coopératif, vous rencontrez votre syndic au quotidien, ce qui apaise les tensions et réduit les risques de conflits.
