La société civile immobilière (SCI) est un mode de gestion du patrimoine immobilier qui peut être soumis à deux types d’imposition : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. La création d’une SCI présente plusieurs avantages fiscaux, notamment la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans cet article, nous allons examiner comment créer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et explorer le fonctionnement de ce régime fiscal, ainsi que ses avantages.
Comprendre le fonctionnement d’une SCI à l’IS
SCI à l’IS : mode d’imposition
Le taux d’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés est généralement plus bas que celui de l’impôt sur le revenu. Ce taux varie en fonction du bénéfice réalisé par la SCI. Pour un bénéfice inférieur à 38 120 €, le taux d’imposition applicable est de 15 %. Pour un bénéfice supérieur à 38 120 €, le taux d’imposition applicable est de 25 %.
SCI à l’IS : taxation des plus-values immobilières
Les associés de la SCI supportent la plus-value immobilière, qui correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de l’immeuble. Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values immobilières professionnelles est applicable. Le calcul de la plus-value tient compte des amortissements et il n’y a pas d’abattement fiscal pour la durée de détention.
SCI à l’IS : TVA
En principe, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Cependant, si elle exerce une activité de location meublée, elle est redevable de la TVA, quelle que soit son imposition à l’IS ou à l’IR.
SCI à l’IS : obligations comptables
Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, une SCI soumise à l’IS est tenue de suivre une comptabilité. Cette obligation implique de tenir à jour les comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe), le livre-journal et le grand-livre.
Les avantages de la SCI à l’IS
1er avantage : Amortissement fiscal des biens immobiliers
L’un des avantages majeurs de l’impôt sur les sociétés est la possibilité d’amortir fiscalement les biens immobiliers. Cela signifie que la valeur du bien diminue avec le temps et qu’une déduction annuelle est effectuée sur les bénéfices de la SCI.
2e avantage : Déduction des charges de la SCI
Les charges déductibles pour une SCI soumise à l’IS comprennent les frais d’acquisition d’un bien immobilier (droits d’enregistrement, honoraires), la rémunération du gérant, les frais de dossier d’emprunt et de garantie, les charges courantes du bien immobilier (gestion, assurance) et les travaux de construction.
3e avantage : Bénéficier des dispositions de la loi PINEL
La loi PINEL permet aux associés d’une SCI de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location. Cette réduction d’impôt s’applique aux SCI soumises à l’IS dont l’investissement atteint 300 000 euros. Les réductions varient de 12 % pour 6 années de location consécutives à 21 % pour une durée de location de 12 ans.
Créer une SCI à l’IS : étape par étape
Choisir la forme de SCI à adopter
Il existe 5 formes de SCI, dont la SCI de location, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI construction-vente et la SCI de jouissance.
Procéder à la constitution du capital social
Le capital social représente la valeur apportée par les associés à la SCI. Les apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers ou mobiliers).
Rédiger les statuts
Les statuts régissent la vie de la SCI et ses relations avec les tiers. Ils doivent respecter certaines exigences légales et être signés par les associés.
Publier un avis de constitution
Pour informer les tiers, un avis de constitution doit être publié dans un journal habilité à diffuser des annonces légales, dans le ressort du siège social de la SCI.
Déposer une demande d’immatriculation
La demande d’immatriculation doit être déposée au greffe du tribunal de commerce et doit inclure plusieurs documents, tels que le formulaire M0, les statuts signés, l’attestation de dépôt de fonds, l’attestation de publication dans un journal d’annonces légales, une pièce d’identité du gérant, l’attestation de domiciliation de l’entreprise et un chèque pour les frais de greffe.
