Vous avez des économies et des revenus excédentaires ? Se lancer dans l’investissement locatif peut être une excellente opportunité pour accumuler rapidement un patrimoine conséquent et rentable. L’immobilier est en effet l’un des rares actifs qui peut être financé en grande partie et à moindre coût grâce à un prêt immobilier. Grâce aux revenus locatifs réguliers, vous pouvez alors absorber tout ou partie des mensualités de remboursement. Autrement dit, vous faites financer votre acquisition immobilière par vos locataires. C’est pourquoi il est avantageux de se lancer dans l’investissement locatif si vous en avez la possibilité !
Alors, comment se lancer dans l’immobilier ? Quels sont les points à considérer ? Est-il nécessaire de se faire accompagner lors de son premier investissement locatif ?
Les Secrets de l’Immo, spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France, vous donne quelques éléments de réponse pour vous lancer sereinement dans l’investissement locatif.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
Afin d’éviter toute confusion, il est important de préciser ce que nous entendons par investissement locatif. En effet, les possibilités d’investissement immobilier sont plus vastes qu’il n’y paraît et nombreuses d’entre elles ne sont pas des investissements locatifs.
Ainsi, par immobilier locatif, nous entendons l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer à des locataires à des fins d’habitation. Cette définition restrictive est celle à considérer dans le cadre de notre discussion, mais d’autres spécialistes pourraient retenir une définition plus large.
Par conséquent, selon cette définition, l’achat d’un local commercial ou de locaux professionnels n’est pas considéré comme un investissement locatif. Il en est de même pour les investissements en valeurs mobilières immobilières (SCPI, OPCI ou SIIC), même si certains fonds immobiliers sont spécialisés dans l’investissement locatif.
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L’investissement locatif est-il un bon placement ?
Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il est important de vous assurer que ce placement correspond à vos attentes. Voici deux points clés pour vous convaincre.
L’immobilier, un actif incontournable pour un patrimoine équilibré
Lorsque l’on considère l’ensemble de son patrimoine, l’immobilier est un élément indispensable en raison de sa nature.
La résidence principale est l’un des premiers éléments d’un patrimoine équilibré. L’immobilier d’usage est particulièrement intéressant car il s’agit d’un actif qui prend de la valeur avec le temps et vous permet d’économiser les loyers tant que vous y habitez. Il offre donc un duo rentabilité-risque inégalable, car vous ne subissez aucun risque de vacance (vous êtes votre propre locataire) et vous n’avez aucun impôt à payer sur les loyers économisés.
Ensuite, pour faire croître votre patrimoine, il est important d’investir votre excédent d’épargne dans des placements rentables permettant de compenser l’érosion monétaire (inflation), tout en offrant des rendements réguliers et une valorisation dans le temps, tout en limitant votre risque de perte.
Dans ce sens, l’investissement locatif présente de nombreux avantages. Selon l’emplacement et les caractéristiques du bien, l’investissement locatif est considéré comme un placement à risque modéré, entre les placements sans risque (livret A, assurance vie fonds euros) et les actions cotées en bourse.
Avec un rendement locatif brut moyen de 4 % en Île-de-France, il est possible de couvrir l’inflation grâce aux loyers, tout en bénéficiant du potentiel de plus-value lié à la croissance du marché immobilier.
De plus, cette rentabilité peut être multipliée grâce à l’emprunt bancaire, sans augmenter proportionnellement le risque. Ainsi, il est possible d’ajuster le risque et la performance de l’investissement locatif en fonction des caractéristiques de chaque patrimoine grâce à l’effet de levier bancaire !
La possibilité d’emprunter pour augmenter la rentabilité
L’investissement locatif permet deux choses impossibles (ou difficiles à réaliser) avec d’autres placements :
- Utiliser l’argent de quelqu’un d’autre pour investir (en l’occurrence, la banque) ;
- Se faire rembourser l’emprunt immobilier grâce aux loyers versés par le locataire.
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L’emprunt bancaire pour l’investissement locatif (aussi appelé effet de levier immobilier) permet de multiplier votre rentabilité en fonction du rapport entre l’apport personnel et le montant total de l’investissement. Imaginons que vous achetiez un bien locatif d’une valeur de 200 000 euros avec seulement 20 000 euros d’apport, et un rendement locatif brut de 4 %. Ce rendement est calculé sur la base du prix du bien, soit 8 000 euros par an, mais vous n’avez investi que 20 000 euros. Grâce à l’effet de levier immobilier, vous obtenez un rendement annuel de 8 000 euros, soit 40 % par an, pour vos 20 000 euros investis ! Vous ne trouverez pas de meilleur placement avec un risque aussi faible…
Découvrez également : L’effet de levier immobilier ou comment multiplier la rentabilité de votre investissement locatif ?
Cependant, sur le papier, l’investissement locatif peut sembler être une solution magique où l’on s’enrichit sans rien faire. En réalité, lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif, ce type de placement comporte des risques et nécessite des compétences variées dans différents domaines rarement réunies en une seule personne !
Ce qu’il faut savoir sur l’immobilier avant de se lancer
Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il est essentiel de bien préparer tous les aspects de votre investissement. Tout comme la création d’une entreprise, il est impératif de réaliser un business plan et différentes simulations financières pour être prêt à faire face à toutes les situations possibles.
La préparation est la clé pour se lancer dans l’investissement locatif.
Définir les objectifs de votre investissement locatif
Comme nous l’avons mentionné, chaque patrimoine est différent. Par conséquent, tous les investissements locatifs ne se valent pas en fonction du profil de chaque investisseur.
Par exemple, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, il est préférable de limiter votre prise de risque en vous orientant vers des actifs immobiliers à faible rendement, mais très liquides (pouvant être revendus rapidement). L’objectif de cet investissement pourrait être de capitaliser grâce à l’investissement locatif afin d’acheter plus tard votre résidence principale (à noter que vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value en agissant ainsi).
Inversement, si vous êtes déjà bien établi avec, par exemple, un portefeuille d’actifs boursiers diversifié, il peut être intéressant de vous lancer dans l’investissement locatif en recherchant un rendement locatif plus élevé afin d’atteindre l’autofinancement tout en limitant votre contribution personnelle.
La fiscalité, élément clé de la rentabilité immobilière
Anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier avant de vous lancer est essentiel. L’investissement locatif est particulièrement taxé par défaut, notamment pour les patrimoines à haut revenu, et peut entraîner de nombreuses déconvenues en cas de mauvaise compréhension ou d’anticipations erronées.
Il est toutefois possible d’envisager différentes options d’optimisation, que ce soit par le biais de structures d’investissement (société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés, par exemple) ou en optant pour le bon statut fiscal, tel que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le régime des déficits fonciers pour la location nue.
Découvrez également : Comment réduire vos impôts avec les déficits fonciers ?
Le choix de la fiscalité adaptée à votre investissement locatif dépend principalement de votre situation personnelle. Pour trouver la meilleure option pour vous, il est donc essentiel de vous rapprocher de professionnels. Chez Les Secrets de l’Immo, nous concevons des projets d’investissement locatif sur mesure pour nos clients. À cette occasion, nous les conseillons sur l’investissement immobilier le plus adapté à leurs besoins, en tenant compte notamment des critères fiscaux !
Se méfier des rendements locatifs trop élevés
Souvent, les personnes qui se lancent dans l’investissement locatif sont obsédées par le rendement locatif, visant des rendements à deux chiffres.
En réalité, malgré certaines rares imperfections du marché immobilier, plus le rendement affiché est élevé, plus le risque sous-jacent est important. Vous trouverez par exemple de forts rendements dans des villes où le marché est très peu liquide ou lorsque la valeur du foncier est en baisse. De plus, d’autres risques apparaissent, tels que la vacance locative (absence de locataires) ou la précarité de l’occupation de votre bien (le locataire ne paie plus son loyer).
Découvrez également : Comment éviter la vacance locative ?
Le rendement locatif est un critère important, mais il ne prend de valeur qu’en fonction du risque sous-jacent. Raisonner uniquement en termes de rendement n’a pas de sens d’un point de vue financier. Ne soyez pas trop gourmand !
Découvrez également : Quel est le taux de rendement moyen idéal pour votre investissement locatif ?
Déterminez votre budget immobilier et votre capacité de financement
Bien sûr, pour vous lancer dans l’investissement locatif, vous aurez besoin de capitaux. Classiquement, votre budget immobilier est composé de deux éléments :
- Votre apport personnel (ce que vous pouvez investir par vous-même) ;
- Votre capacité d’emprunt.
Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux éléments, tels que vos revenus réguliers (salaires, traitements…), le potentiel de rendement de votre investissement locatif (à noter que la banque n’est pas tenue de le prendre en compte) ou encore vos autres mensualités de remboursement.
Afin de vous orienter vers le bon investissement locatif, il est donc essentiel d’avoir une idée de vos moyens financiers initiaux !
Découvrez également : Quelle est votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Combien faut-il investir pour se lancer dans l’immobilier locatif ?
Comme nous l’avons mentionné, se lancer dans l’investissement locatif dépend du montant que vous pouvez investir. Cependant, en raison du prix des biens immobiliers, il existe un investissement initial minimum. Par conséquent, si votre budget immobilier (apport + financement bancaire) est inférieur à 100 000 euros, nous vous recommandons de vous orienter vers d’autres types de placements immobiliers (par exemple, les SCPI de rendement). À partir de 200 000 euros, vous disposerez d’une marge de manœuvre confortable pour bien débuter dans l’immobilier.
Découvrez également : Est-il possible de réaliser un investissement locatif sans apport ?
L’importance de se faire accompagner pour se lancer dans l’immobilier
Comme vous pouvez le constater, se lancer dans l’investissement locatif implique de nombreuses connaissances et compétences. Et encore, nous n’avons pas abordé la partie travaux et gestion locative, qui est particulièrement chronophage…
C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de vous faire accompagner pour votre premier investissement locatif. Compte tenu des montants en jeu, il est préférable de limiter au maximum votre prise de risque.
En tant que spécialistes de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France, nous sommes en mesure de vous accompagner dès le début de votre projet jusqu’à la revente de votre bien. Nous recherchons le bien immobilier qui vous convient, négocions votre financement, optimisons la fiscalité de votre investissement, réalisons les travaux et assurons la gestion locative ! Avec Les Secrets de l’Immo, vous êtes entre de bonnes mains pour réussir votre premier investissement locatif !
