Le régime réel peut s’appliquer dans deux cas qui excluent nécessairement le propriétaire-bailleur du régime micro-BIC :
Recettes au-dessus du plafond
Si les recettes sont au-dessus du plafond pour accéder au régime forfaitaire micro-BIC, soit plus de 77 700 € HT, et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 264 000 € HT sur un an.
Sur demande du contribuable
Ou sur demande du contribuable.
Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire et nécessite la tenue d’une comptabilité. Bien qu’il soit conseillé de faire appel à un professionnel, vous pouvez tout à fait décider de la tenir vous-même. Pour ce faire, vous devez détenir et remplir la déclaration de résultat numéro 2031 ainsi que ses annexes.
Jusqu’à présent, les délais d’option ou de renonciation au régime micro-BIC se terminaient au 1er février de l’année concernée. Ce ne sera désormais plus le cas. L’article 4 du PLF 2022 entend allonger ces délais de 3 mois (mois de mai de l’année N), et même d’une année pour les options au régime réel formulées.
Déduire ses charges
Le statut de LMNP permet au contribuable soumis au régime réel de déduire certaines charges des sommes perçues au titre des loyers. La déduction ne suit pas les mêmes règles que pour le déficit foncier. Si ce dernier bénéficie d’une liste exhaustive de charges déductibles, il faudra, pour les LMNP, que les charges correspondent à plusieurs critères pour avoir la possibilité de les déduire. Elles doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité, correspondre à une charge effective pouvant être justifiée et être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Contrairement au régime micro-BIC, la déduction des charges s’applique sur les montants exacts supportés, et non de manière forfaitaire, d’où l’importance de bien tenir sa comptabilité.
Le cas de l’amortissement
Autre avantage lié au statut de LMNP : l’amortissement du prix d’achat des différents biens. Cela permet au propriétaire de récupérer la perte de valeur de son bien due à l’usage des mobiliers et de l’immobilier. En ce qui concerne les locations meublées, les possibilités d’amortissement sont limitées. Notamment le fait que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.
Il est possible de reporter l’amortissement non déduit sur les années suivantes, et ce, sans limitation dans le temps. Attention, cette autorisation n’est plus valable à partir du moment où le logement est vendu ou que la mise en location cesse.
