Les revenus provenant de votre activité de LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Chaque année, il est obligatoire de déclarer tous les revenus locatifs, réguliers ou ponctuels, dans votre déclaration annuelle d’impôt, ainsi que les charges locatives et les amortissements, selon le régime fiscal choisi.
Se déclarer en tant que LMNP
La location meublée non professionnelle est très prisée par les investisseurs immobiliers, pour plusieurs raisons. La demande de locations meublées en centre-ville et à proximité des campus est forte, car les étudiants et les jeunes actifs apprécient ce type de logements. De plus, la rentabilité locative est plus élevée que pour une location vide. Enfin, la durée du bail est plus flexible pour une location meublée, d’un an contre trois ans pour une location non meublée.
Du point de vue fiscal, le statut LMNP offre d’excellentes opportunités pour réduire considérablement l’imposition locative, notamment grâce au régime réel et aux amortissements.
Cependant, déclarer ses revenus en tant que LMNP n’est pas une tâche facile, et il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour le faire correctement. La déclaration fiscale fait d’ailleurs partie de notre offre clés en main. Si vous avez besoin d’aide pour vos investissements locatifs précédents, vous pouvez nous contacter à declaration@masteos.com.
Les démarches
Avant de remplir votre déclaration d’impôt en tant que loueur meublé non professionnel, il y a quelques formalités administratives à accomplir gratuitement. Elles doivent être effectuées dans les 15 jours suivant le début de votre activité en tant que LMNP. Vous êtes obligé de vous inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du Tribunal de commerce auquel votre logement mis en location est rattaché.
Pour simplifier les démarches, vous pouvez désormais les effectuer auprès du guichet des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr. Vous pouvez également envoyer le formulaire P0 rempli à l’adresse mail : guichet-formalites@dgfip.finances.gouv.fr.
Dans ce formulaire, il est nécessaire de fournir différentes informations telles que votre identité, celle de l’exploitant ou du co-exploitant, votre adresse et celle du bien mis en location. C’est également à ce moment-là que vous précisez le régime fiscal auquel vous adhérez : régime micro-BIC ou régime réel (simplifié ou normal).
Vous obtiendrez ensuite un numéro d’identification au répertoire Sirene, le numéro SIRET, sans pour autant être enregistré au registre du commerce et des sociétés. Cet identifiant doit être mentionné dans votre déclaration de revenus complémentaires, le formulaire n°2042-C-PRO.
Si vous oubliez de vous enregistrer, vous devrez indiquer votre identité précise et les caractéristiques du bien mis en location dans votre déclaration de revenus. La régularisation de votre situation auprès de l’administration est obligatoire et doit être effectuée le plus rapidement possible.
Le choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal en tant que LMNP aura un impact considérable sur votre rendement locatif. Il ne faut surtout pas le négliger. Selon que vous optiez pour le régime micro-BIC ou le régime réel, votre imposition sera radicalement différente. Si vous êtes novice dans ce domaine, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable, surtout si vous choisissez le régime réel simplifié.
Comment déclarer vos revenus sous le régime du micro-BIC ?
Le micro-BIC est le régime d’imposition de base pour les bénéficiaires du statut LMNP. C’est un régime simple qui consiste à déclarer le montant des revenus locatifs de votre location meublée, c’est-à-dire votre chiffre d’affaires réalisé l’année précédente. Le micro-BIC est accessible tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros depuis le 1er janvier 2023.
Il vous suffit d’indiquer ce montant dans la déclaration complémentaire des revenus, formulaire n°2042-C-PRO, dans la rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC”, case 5ND (ou 5OD) pour les cas généraux. Pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, vous devez remplir les lignes en dessous (case 5NG ou 5OG). Si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros par an tout en restant en dessous de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous serez soumis aux contributions sociales des organismes de sécurité sociale et devrez indiquer vos revenus locatifs sur la ligne 5NW.
Le fisc applique automatiquement un abattement de 50 % pour calculer votre revenu imposable (vous n’avez pas à effectuer ce calcul). Notez que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 305 euros, vous n’avez pas d’impôt à payer.
Par exemple, si vous percevez 10 000 euros de revenus locatifs, votre revenu imposable sera de : 10 000 x 50/100 = 5 000 euros. L’administration fiscale appliquera ensuite les taux d’imposition sur ce montant.
Le taux d’abattement forfaitaire passe à 71 % si votre location concerne un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte. Dans ce cas, le plafond du micro-BIC est également relevé de 77 700 à 188 700 euros.
Comment déclarer vos revenus sous le régime réel ?
Pour des raisons d’optimisation fiscale, vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire toutes vos charges locatives et d’amortir votre logement. Dans certaines situations, le régime réel peut vous permettre de réaliser une économie d’impôt plus importante que le micro-BIC.
Si vos revenus locatifs dépassent 77 000 euros par an, vous serez automatiquement soumis au régime réel simplifié. Au-delà de 254 000 euros, vous intégrerez le régime réel normal. La différence entre ces deux régimes réside dans le fait que, dans le régime réel simplifié, vous devez produire un bilan comptable simplifié, tandis que dans le régime réel normal, vous devez produire un bilan comptable complet. Les formulaires utilisés sont donc différents.
Plus contraignant que le micro-BIC, le régime réel simplifié exige une comptabilité précise de votre activité de bailleur. L’administration fiscale considère alors que vous êtes le gérant d’une société civile.
En conséquence, vous devez établir une comptabilité conformément aux normes du code du commerce et du plan général comptable, ce qui peut nécessiter l’aide d’un expert-comptable. Celui-ci est responsable de l’établissement d’un état des lieux comptable similaire à celui d’une société.
Avec la production des états comptables, la déclaration des revenus locatifs est plus complexe. Tout d’abord, vous devez remplir la déclaration n°2031-SD, qui concerne les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu. Vous y déclarez votre résultat fiscal pour vos bénéfices industriels et commerciaux.
La déclaration 2031-SD est complétée par la liasse fiscale n°2033-SD, qui comprend différents éléments en annexe :
- Un bilan simplifié avec, à l’actif, les éléments immobilisés, y compris le logement, qui est obligatoire pour calculer la réduction d’impôt liée aux amortissements.
- Un compte de résultat simplifié avec le résultat comptable et le résultat fiscal.
- Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values.
- Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
Ensuite, vos revenus locatifs étant soumis à l’impôt sur le revenu, vous devez indiquer votre résultat dans la déclaration complémentaire des revenus n°2042-C-PRO, dans la rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel”. Cette fois, vous devez vous rendre dans la partie “régime du bénéfice réel” et remplir la case 5NA pour le cas général, ou la case 5NK si vous adhérez à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
Si votre résultat comptable est déficitaire, vous générez un déficit. Celui-ci ne peut pas être déduit du revenu global de votre foyer fiscal, mais peut être déduit de votre futur résultat foncier provenant du statut LMNP, et ce pendant 10 ans, sous certaines conditions.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais il peut réduire votre imposition à 0 €. En LMNP, seules les charges locatives déductibles peuvent générer un déficit. Les déficits sont déclarés dans la case 5NY (si vous êtes affilié à un OGA), sinon c’est la case 5NZ, avec le solde des déficits des années précédentes.
Si vous choisissez le régime réel, vous devez activer cette option avant le 1er février de l’année de déclaration des revenus, auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Notez que cette option est irrévocable pendant deux ans et est renouvelée tacitement.
Quand faire sa déclaration d’impôt sur le revenu en 2023 ?
La Direction générale des Finances publiques a communiqué mi-mars les informations relatives aux déclarations d’impôt. Pour la déclaration d’impôt de vos revenus LMNP sur format papier, celle-ci commencera du 6 avril au 25 avril 2023. La date limite de dépôt pour les formats papier est fixée au 22 mai à 23h59 pour tous les Français.
Pour ce qui est de la déclaration en ligne, le service sera ouvert à partir du 13 avril 2023. La date limite des déclarations varie chaque année en fonction des zones géographiques.
- Zone 1, départements 01 à 19 et non-résidents : 25 mai 2023
- Zone 2, départements 20 à 54 : 1er juin 2023
- Zone 3, départements 55 à 976 : 8 juin 2023
Comment déclarer le CFE en tant que LMNP ?
En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez également payer la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt local concerne toutes les entreprises et les personnes exerçant une activité professionnelle non salariée. Il s’applique également aux investisseurs LMNP, quel que soit le régime fiscal choisi.
Le montant de la CFE à payer dépend de la valeur locative de votre bien immobilier deux ans avant l’année d’imposition, ainsi que de la localisation du bien (le taux appliqué varie selon les communes).
Il existe cependant des possibilités d’exonération automatique en LMNP pour les exploitants de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes si leurs locaux font partie de leur habitation personnelle. Il existe également des exonérations temporaires et facultatives en fonction de l’emplacement de votre location : zone de revitalisation rurale, zone urbaine sensible, quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), etc.
Pour bénéficier de cette exonération, vous devez remplir la déclaration n°1447-C-SD (la première année d’exploitation) et une déclaration 1465-SD si votre LMNP est située dans une zone territoriale susceptible de bénéficier d’une exonération. Quoi qu’il en soit, en tant que loueur meublé, vous êtes exonéré de la taxe additionnelle à la CFE.
Vous recevrez chaque année un avis d’imposition dématérialisé pour payer la CFE sur votre compte fiscal (impot.gouv.fr). Cet avis indiquera le montant et la date de paiement, ainsi que les modalités de paiement de cette cotisation.
Le statut LMNP offre de nombreux avantages, notamment fiscaux. Cependant, la fiscalité peut être complexe, entre le calcul des charges et des amortissements. Il est donc recommandé de faire appel à un expert-comptable pour optimiser au mieux votre fiscalité et garantir la rentabilité de votre investissement.
