La location meublée est soumise à plusieurs taxes sur les revenus locatifs. Il existe deux catégories de locations meublées : la location meublée non professionnelle (LMNP), plus courante, et la location meublée professionnelle (LMP). Il est essentiel de déclarer cette activité auprès du Tribunal de Commerce et de déclarer les revenus locatifs. Pour les LMNP, la déclaration peut être effectuée selon le régime micro BIC ou le régime réel, en utilisant le formulaire 2042 C PRO. Pour les LMP, le régime fiscal applicable est celui de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les sociétés ou le régime de la micro entreprise.
Locations concernées
Définition de la location meublée
Pour être qualifié de “location meublée”, un logement doit être fourni avec tout le mobilier et les équipements nécessaires. Un inventaire des meubles est donc indispensable. Il existe deux types de locations meublées : la LMNP, plus courante et moins complexe fiscalement, et la LMP, qui concerne les locations meublées professionnelles. Toutes les locations meublées d’un même foyer fiscal sont regroupées dans la même catégorie. La distinction se fait sur plusieurs critères :
- Pour la LMNP :
- Revenus annuels inférieurs à 23 000€
- Revenus annuels inférieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal
- Aucun membre du foyer fiscal inscrit au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés)
- Pour la LMP :
- Revenus annuels supérieurs à 23 000€
- Revenus annuels supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal
- Au moins un membre du foyer fiscal inscrit au RCS en tant que LMP
Il convient également de déclarer la sous-location meublée ou les locations meublées occasionnelles, qui sont soumises au même régime que les autres locations meublées.
Devoirs du loueur
Les locations meublées sont considérées comme une source de revenus et sont donc imposables. Elles sont comptabilisées dans la catégorie des “bénéfices industriels et commerciaux” (BIC) et doivent être déclarées. Il est obligatoire de s’enregistrer en tant que loueur non meublé pour obtenir un SIRET et déclarer les revenus. Pour cela, il faut envoyer le formulaire P01, également appelé cerfa n°11921*04, au Greffe du Tribunal de Commerce attaché au logement dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Il est important de noter que les locations meublées ne sont pas soumises à la TVA mais sont assujetties à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
Exceptions
Certaines exceptions s’appliquent à la location ou à la sous-location d’une partie seulement du logement. Les revenus sont exonérés dans les cas suivants :
- Les pièces sont louées comme chambre d’hôtes et les revenus n’excèdent pas 760€ par an.
- Les pièces sont la résidence principale du locataire et sont louées à un prix raisonnable.
- Les pièces sont la résidence temporaire du locataire, salarié saisonnier, et le prix est raisonnable.
Les prix “raisonnables” sont fixés par l’administration fiscale. Cette année, ils sont de 185€/m² en Île-de-France et de 136€ dans le reste du pays. Les chambres d’hôtes meublées dont les revenus dépassent 760€ par an et qui offrent des prestations de services (repas, nettoyage, linge…) sont considérées comme de la parahôtellerie et ne relèvent pas de la location meublée.
Déclarer une location meublée non professionnelle
Pour déclarer les revenus générés par une location meublée non professionnelle, il est nécessaire de remplir et déposer la déclaration numéro 2042-C-PRO en complément de la déclaration de revenus. Cela peut être fait en ligne ou par écrit.
Régime Micro BIC
Le régime micro BIC est plus simple et recommandé pour les locations occasionnelles. Il suffit de calculer le montant brut des recettes. Si les recettes sont inférieures ou égales à 77 700€ par an, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais. Les charges ne peuvent pas être déduites. Le régime micro BIC s’applique également si les recettes sont supérieures à 77 700€ par an depuis moins de deux ans seulement. Si les recettes sont inférieures ou égales à 305€ par an, les revenus ne sont pas imposables.
Pour les locations saisonnières, les conditions sont similaires, mais la limite des recettes est de 170 000€ au lieu de 70 000€. De plus, les recettes sont diminuées d’un abattement forfaitaire de 71% au lieu de 50%.
Lors de la déclaration des revenus sous le régime micro BIC, il faut remplir le formulaire 2042 C PRO en indiquant le montant brut des recettes. Les cases à remplir varient selon les situations :
- Location meublée classique : cases 5ND, 5OD ou 5PD
- Location meublée de tourisme classée dont les recettes sont inférieures à 23 000€ par an : cases 5NG, 5OG ou 5PG
- Chambre d’hôtes dont les revenus imposables totaux sont inférieurs à 5 100€ par an : case correspondante
- Location meublée de tourisme classée dont les recettes sont supérieures à 23 000€ par an : cases 5NW à 5PJ
- Chambre d’hôtes dont les revenus imposables totaux sont supérieurs à 5 100€ par an : case correspondante
- Location meublée liée à l’activité agricole (régime réel) : case correspondante
Régime de bénéfice réel
Le régime de bénéfice réel est obligatoire si les recettes annuelles dépassent 77 700€, mais il peut également être choisi pour des recettes inférieures à ce montant. Il est un peu plus complexe que le régime micro BIC, mais permet généralement des économies d’impôts. Ce choix est valable pour une durée de deux ans renouvelables automatiquement, sauf en cas de changement d’activité. Il s’applique sur un exercice allant du 1er février au 1er février de l’année suivante. Il faut alors calculer le revenu net imposable en déduisant les frais et les charges.
Pour les locations saisonnières, les mêmes conditions s’appliquent, avec une limite de recettes de 170 000€ au lieu de 70 000€.
Pour déclarer les recettes d’une location meublée selon le régime de bénéfice réel, la démarche est la même que pour le régime micro BIC. Il faut remplir le formulaire 2042 C PRO en indiquant les revenus générés par l’activité, mais les charges sont déduites. Des formulaires supplémentaires, tels que le 2031 SD ou cerfa n°11085*19, doivent également être remplis.
Conditions communes
Pour certains logements de petite surface, une taxe sur les loyers élevés peut s’appliquer. Cette taxe varie en fonction des conditions et concerne les logements meublés situés dans les grandes agglomérations (zones Abis ou A) loués pendant neuf mois ou plus, d’une surface inférieure ou égale à 14m², avec un prix au m² supérieur à 41,95€ (montant révisé chaque année). Les logements ne constituant pas une résidence avec services (logements étudiants, touristiques, pour personnes âgées…) sont également soumis à cette taxe.
De plus, si le logement est loué à des personnes effectuant un court séjour et ne constitue pas leur domicile principal, des cotisations sociales doivent être payées si les recettes de cette activité dépassent 23 000€.
Déclarer une location meublée professionnelle
Si la location meublée est de type professionnel, elle est toujours imposable, mais les conditions sont différentes. La déclaration doit être faite selon l’un des régimes applicables à toutes les activités professionnelles. Trois régimes sont possibles :
- Le régime de l’impôt sur les sociétés : obligatoire pour certaines formes de sociétés et facultatif pour d’autres.
- Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) : il s’applique dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est le plus couramment utilisé pour les activités non-sociétaires.
- Le régime de la micro-entreprise : réservé aux loueurs ayant le statut d’auto-entrepreneur, avec un plafond de recettes annuelles de 70 000€ (ou 170 000€ pour les meublés de tourisme, hôtels ou chambres d’hôtes).
Chaque régime a ses propres conditions d’imposition, spécifiques à chaque activité. Il convient de noter que pour les LMP, les charges fiscales sont déductibles.
Il est important de se rappeler que la fiscalité des locations saisonnières présente des caractéristiques particulières. C’est une spécificité des locations meublées, car les loyers et charges perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Enfin, pour toutes les LMP, en tant qu’activité professionnelle, il est nécessaire de payer une taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises (CFE) (sauf si le bien est la résidence principale du propriétaire) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d’affaires dépasse 500 000€.
Il est important de noter que la fiscalité applicable à la location meublée vide est différente. Pour plus de détails, consultez notre article dédié.
Dernière mise à jour le 08/12/2023.
