De nombreux propriétaires choisissent de déclarer leurs revenus locatifs issus de la location meublée au régime du micro BIC par simplicité ou par manque d’information. Cependant, dans 85 % des cas, le régime réel simplifié est plus avantageux. Alors, comment déclarer votre location et bénéficier de ce régime avantageux ? Aurélie Templé, responsable développement chez Amarris Immo, vous donne toutes les réponses.
Fiscalité LMNP : choisir entre micro BIC et régime réel
Tout d’abord, il est important de savoir que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 euros par an, vous serez automatiquement soumis au régime du micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Bien que le plafond soit élevé, il est essentiel de se demander si ce régime est réellement intéressant pour vous, ou si vous devriez opter pour le régime réel. Selon notre expérience, la plupart du temps, lorsque vous déclarez au micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.
Par exemple, si vous avez des revenus locatifs annuels de 7 000 € et que vous vous situez dans la tranche moyenne de 30 % pour les investisseurs, voici ce que cela donne :
- Avec l’abattement de 50 % (micro-BIC) : vous paierez 1 700 € d’impôts (CSG et CRDS inclus). Cela reste une somme conséquente compte tenu de vos revenus.
- En revanche, si vous optez pour le régime réel, il est possible de réduire votre impôt à zéro. Vous pourrez déduire toutes vos charges telles que l’eau, l’électricité, les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, etc. Même sans intérêts d’emprunt et avec des charges minimes (par exemple 1 000 €), vous pourriez obtenir un revenu net d’impôt.
Enregistrer le début de votre activité LMNP
Pour enregistrer le début de votre activité de location meublée, vous devez remplir le formulaire P0i (cerfa 11921*05). Cette formalité simple mais impérative vous permet d’informer l’administration fiscale de la mise en location meublée de votre bien immobilier.
Ce formulaire vous permettra d’officialiser votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et d’obtenir votre numéro de SIRET. Ce numéro est obligatoire pour exercer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vous avez déjà exercé une activité non salariée avant de devenir loueur en meublé, vous devez indiquer le numéro que vous aviez déjà dans le formulaire P0i.
Plusieurs points importants doivent être pris en compte :
- La date de démarrage de votre activité.
- Le choix entre le régime micro BIC ou le régime réel.
- Le nombre de propriétaires : en cas d’indivision, vous devez remplir le formulaire FCMB.
Si vous avez besoin d’aide, consultez notre mode d’emploi dédié au formulaire P0i.
Déclarer un meublé sans payer d’impôts sur les revenus locatifs
C’est là toute la magie de la location meublée au régime réel : vous pouvez déduire l’amortissement de l’immobilier. L’amortissement est une charge fictive qui permet de comptabiliser la dépréciation de l’immeuble. D’après notre expérience, l’amortissement peut effacer entre 40 et 80 % de vos revenus locatifs. C’est très important, car une fois que vous déduisez la taxe foncière et les autres charges, vous pouvez rapidement obtenir un revenu net d’impôt. Si vous n’êtes pas informé de cette possibilité, vous risquez de choisir le régime du micro BIC et de passer à côté d’une économie d’impôt de 1 700 €.
Dans notre cabinet, nous proposons des audits qui nous permettent rapidement de déterminer si vous pourriez économiser de l’argent sur vos revenus locatifs. Vous pouvez également utiliser notre simulateur régime réel ou micro BIC pour obtenir une estimation de l’économie d’impôt que vous pourriez réaliser en optant pour le régime réel.
Comment opter pour le régime réel ?
Lorsque vous décidez de mettre en location votre bien ou si vous avez investi dans un bien destiné à la location meublée, vous devez déclarer votre activité de loueur. C’est à ce moment-là, dans cette déclaration, que vous devez indiquer si vous optez pour le régime du micro BIC ou le régime réel. Nous vous invitons à nous contacter pour discuter de votre situation et vous orienter vers l’option la plus adaptée.
J’ai choisi le micro BIC, puis-je changer d’option ?
Si vous avez choisi le régime du micro BIC et que vous souhaitez changer d’option en cours d’activité, c’est tout à fait possible. Jusqu’en 2021, vous aviez jusqu’au 1er février de chaque année pour le faire. Désormais, vous pouvez changer d’option jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus (déclaration n° 2042), entre mai et juin, selon votre département de résidence. Il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée au service des impôts pour formuler cette option.
N’hésitez pas à consulter nos conseillers spécialisés si vous avez besoin d’aide !
