La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité prisée par de nombreux investisseurs immobiliers. En effet, louer un bien meublé présente de nombreux avantages, tels qu’une forte demande locative, une rentabilité supérieure à la location nue et une durée de bail plus souple. Cependant, déclarer ses revenus en tant que LMNP peut s’avérer complexe et nécessite l’assistance d’un expert-comptable. Découvrez dans cet article toutes les démarches à suivre pour déclarer vos revenus locatifs en tant que LMNP.
Se déclarer en LMNP
Avant de plonger dans les détails de la déclaration fiscale, il est important de comprendre les avantages de la location meublée non professionnelle. En plus de bénéficier d’une forte demande locative, la LMNP permet également de réduire considérablement l’imposition grâce au régime réel et aux amortissements. Cependant, il est essentiel de se faire accompagner par un expert-comptable pour s’assurer d’une déclaration fiscale conforme aux règles. Chez Masteos, nous proposons une offre clés en main pour faciliter votre déclaration fiscale, mais nous sommes également disponibles pour vous aider à déclarer vos revenus locatifs précédents. Pour plus d’informations, vous pouvez nous contacter à l’adresse declaration@masteos.com.
Les démarches
Avant de remplir votre déclaration d’impôt, en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez quelques formalités administratives à accomplir. Dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP, vous devez vous inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du Tribunal de commerce attaché à votre logement mis en location. Vous pouvez effectuer ces démarches gratuitement en ligne, sur le site formalites.entreprises.gouv.fr, ou en envoyant le formulaire P0i rempli à guichet-formalites@dgfip.finances.gouv.fr. Ces démarches vous permettront d’obtenir un numéro d’identification au répertoire Sirene, appelé numéro SIRET, qui devra être reporté sur votre déclaration de revenus complémentaires, formulaire n°2042-C-PRO. En cas d’oubli d’enregistrement, il est impératif de régulariser votre situation auprès de l’administration dans les meilleurs délais.
Le choix du régime fiscal
Le régime fiscal que vous choisissez en tant que LMNP aura une influence considérable sur votre rendement locatif. Il est donc crucial de ne pas le négliger. Selon que vous optiez pour le régime micro-BIC ou le régime réel, votre imposition sera radicalement différente. Si vous n’êtes pas familier avec ces régimes, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable, en particulier si vous choisissez le régime réel simplifié.
Comment déclarer vos revenus sous le régime du micro-BIC ?
Le régime du micro-BIC est le régime d’imposition de base pour les bénéficiaires du statut LMNP. Simple à utiliser, il consiste à déclarer le montant des revenus locatifs de votre location meublée, c’est-à-dire votre chiffre d’affaires réalisé l’année précédente. Vous devez indiquer ce montant dans la déclaration complémentaire des revenus, formulaire n°2042-C-PRO, dans la rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC” (case 5ND ou 5OD pour les cas généraux). Si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros par an tout en restant inférieures à 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous serez soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale et devrez indiquer vos revenus locatifs sur la ligne 5NW. Le fisc applique automatiquement un abattement de 50 % pour calculer votre montant imposable. À noter que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 305 euros, vous ne payez pas d’impôt.
Comment déclarer vos revenus sous le régime réel ?
Pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez choisir le régime réel, qui vous permet de déduire l’intégralité de vos charges locatives et d’amortir votre logement. Sous certaines conditions, le régime réel peut entraîner une économie d’impôt plus importante que le micro-BIC. Si vos revenus locatifs dépassent 77 000 euros par an, vous serez automatiquement rattaché au régime réel simplifié. Au-delà de 254 000 euros, vous intégrerez le régime réel normal. La différence entre ces deux régimes réside dans la production d’un bilan comptable simplifié pour le régime réel simplifié, tandis que le régime réel normal nécessite un bilan comptable complet. Le régime réel simplifié exige également une comptabilité conforme aux normes du code de commerce et du plan général comptable, ce qui peut nécessiter l’aide d’un expert-comptable. Vous devrez remplir la déclaration n°2031-SD, qui concerne les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, ainsi que la liasse fiscale n°2033-SD, comprenant différents éléments en annexe (bilan simplifié, compte de résultat simplifié, tableau des immobilisations, amortissements, etc.). Vous devrez ensuite indiquer votre résultat sur la déclaration complémentaire des revenus n°2042-C-PRO, dans la rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel” (case 5NA pour les cas généraux, case 5NK si vous adhérez à un Organisme de Gestion Agréé). Si votre résultat est déficitaire, ce déficit ne peut être déduit que sur votre futur résultat foncier provenant du statut LMNP et pendant 10 ans, sous certaines conditions.
Quand faire sa déclaration d’impôt sur le revenu en 2023 ?
La déclaration d’impôt de vos revenus en tant que LMNP sur format papier aura lieu du 6 avril au 25 avril 2023. La date limite de dépôt pour les formats papier est fixée au 22 mai à 23h59 pour tous les Français. Pour ce qui est de la déclaration en ligne, le service sera ouvert à partir du 13 avril 2023. La date limite des déclarations variera en fonction des zones géographiques :
- Zone 1, départements 01 à 19 et non résidents : 25 mai 2023
- Zone 2, départements 20 à 54 : 1er juin 2023
- Zone 3, départements 55 à 976 : 8 juin 2023
Comment déclarer le CFE en LMNP ?
En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez également vous acquitter de la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette taxe locale concerne toutes les entreprises et personnes exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les investisseurs LMNP, quelle que soit leur régime fiscal. Le montant de la CFE dépend de la valeur locative de votre bien immobilier deux ans avant l’année d’imposition, ainsi que de la localisation du bien (le taux appliqué varie selon les communes). Des possibilités d’exonération existent en LMNP, notamment pour les exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d’hôtes dont les locaux font partie de leur habitation personnelle. Il existe également des exonérations temporaires et facultatives en fonction de la localisation de votre location. Pour bénéficier de ces exonérations, vous devrez remplir les déclarations n°1447-C-SD et 1465-SD, adressées au service des impôts des entreprises. Vous recevrez chaque année un avis d’imposition dématérialisé pour payer la CFE, avec toutes les informations nécessaires sur votre compte fiscal.
En conclusion, le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, mais la déclaration de revenus peut être complexe. Pour optimiser au mieux votre fiscalité, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable qui pourra vous accompagner dans toutes les étapes de la déclaration, en s’assurant que toutes les informations sont correctement renseignées. Ainsi, vous assurerez la rentabilité de votre investissement en toute tranquillité.
