Les revenus fonciers sont les revenus les plus taxés en France, car ils doivent être ajoutés aux revenus du contribuable lors de la déclaration d’impôts. Cette charge fiscale est due à la Tranche Marginale d’Imposition du contribuable ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Ces revenus peuvent être taxés jusqu’à 62,20% ! Il est donc essentiel pour les propriétaires immobiliers de trouver des moyens de défiscaliser ces revenus.
Le déficit foncier : une solution de défiscalisation
Une des solutions pour défiscaliser ses revenus fonciers est de créer un déficit foncier. Cette stratégie consiste à acquérir un immeuble nécessitant une rénovation lourde et à réaliser des travaux en vue d’une location. Les dépenses liées à ces travaux peuvent être considérées comme des charges et déduites des revenus fonciers obtenus. Les déficits fonciers générés peuvent être imputés aux revenus fonciers existants et même reportés pendant 10 ans.
Il existe également des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de déficit foncier pour les contribuables souhaitant défiscaliser leurs revenus fonciers sans avoir à gérer directement un bien immobilier. Ces SCPI acquièrent des immeubles nécessitant des travaux de rénovation lourde et chaque porteur de parts peut déduire sa quote-part de déficit sur ses propres revenus fonciers.
Le démembrement de propriété : une autre option de défiscalisation
Le démembrement de propriété est une autre solution pour défiscaliser ses revenus fonciers. Cette stratégie consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire. L’investisseur n’a pas de revenus pendant la période d’usufruit, mais s’il emprunte pour acquérir la nue-propriété, les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible des revenus fonciers. Ainsi, les bénéfices fonciers de l’investisseur peuvent être totalement ou partiellement annulés, ce qui se traduit par une économie d’impôt correspondant à la TMI et aux prélèvements sociaux.
Pour maximiser cette stratégie, il est préférable d’opter pour un emprunt in-fine, qui procure un volume d’intérêts stable pendant toute sa durée.
En conclusion, pour les propriétaires immobiliers cherchant à défiscaliser leurs revenus fonciers, le déficit foncier et le démembrement de propriété sont des solutions efficaces. Chaque option présente ses avantages et il est important de prendre en compte sa situation personnelle et ses objectifs financiers avant de choisir la stratégie la plus adaptée.
