Il existe de nombreuses raisons valables de déterminer la valeur vénale d’un bâtiment, que ce soit pour des projets d’achat, de rénovation ou de vente, des affaires de succession, des conflits patrimoniaux ou des questions fiscales. En fin de compte, la valeur vénale indique la valeur marchande actuelle d’un bien. Par conséquent, les experts qualifiés que vous devez choisir soigneusement évaluent tous les aspects pertinents d’une propriété. La méthode utilisée dépend en fin de compte du type de propriété – voici un aperçu de tous les faits pour vous.
Qui est autorisé à déterminer la valeur vénale d’une propriété ?
En général, les experts ou les évaluateurs sont responsables de déterminer la valeur vénale d’une maison – dans certains cas, des agents immobiliers ou des professionnels de l’immobilier sont également qualifiés pour cela. Étant donné la diversité des biens immobiliers, différentes méthodes sont disponibles pour déterminer de manière fiable la valeur vénale. Les résultats sont ensuite inclus dans un rapport de valeur vénale. Cependant, le métier d’expert n’est pas protégé – à l’exception des domaines du bruit, de la chaleur, de la stabilité structurelle ou de la protection contre les incendies.
C’est pourquoi, lors du choix d’un expert, vous devez veiller à ce qu’il agisse de manière indépendante, mais surtout qu’il connaisse bien la région et la situation du marché. Certaines certifications d’institutions renommées sont également un indicateur important de sérieux et de compétence. Si vous êtes confronté à un litige judiciaire, vous devriez engager un expert en évaluation immobilière reconnu pour déterminer la valeur vénale pertinente. Adressez-vous de préférence au comité d’experts compétent.
Qui commande la détermination de la valeur vénale d’une maison ?
Cela dépend : d’une part, la réponse dépend du but de la détermination de la valeur. Par exemple, si vous souhaitez déterminer la valeur vénale de la maison pour
- demander un prêt de modernisation,
- vendre la propriété entière,
- préparer une vente partielle de biens immobiliers avec droit d’usufruit, ou
- bénéficier d’une rente immobilière,
des experts fournis par le fournisseur respectif sont généralement chargés de déterminer la valeur vénale. Il est particulièrement recommandé, lors de la vente à des agents immobiliers, de veiller à ce que l’expert soit indépendant du fournisseur. Dans le cas d’une vente partielle de biens immobiliers avec capital de retraite, par exemple, un expert certifié indépendant est chargé de déterminer la valeur vénale.
En revanche, si vous souhaitez estimer les impôts sur les dons ou les successions, il vous incombe de déterminer la valeur vénale et de la présenter au service des impôts. Plus le professionnel que vous engagez est sérieux et qualifié, plus vous aurez de chances de succès auprès de l’administration fiscale. Vous pouvez ainsi éviter une charge fiscale excessive. Il est également recommandé de faire appel à un expert en évaluation immobilière expérimenté pour déterminer la valeur vénale du bien concerné dans le cadre de procédures judiciaires.
D’autre part, le type de propriété joue également un rôle dans le choix des experts ou des évaluateurs. Différentes connaissances spécialisées sont nécessaires pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, d’un bâtiment résidentiel ou d’un bien immobilier commercial. Les coûts pour un tel rapport de valeur vénale sont donc variables, mais en général, il convient de noter que l’effort de faire évaluer la valeur vénale par un expert qualifié en vaut la peine. Vous obtenez ainsi une base solide pour déterminer le prix que la propriété respective peut actuellement réaliser. L’expert sait exactement quels critères doivent être pris en compte.
Comment se déroule la détermination de la valeur vénale ?
Il est essentiel que vous visitiez la propriété avec l’expert – c’est la seule façon pour lui de déterminer de manière fondée la valeur vénale. Il doit examiner l’objet afin de détecter d’éventuels dommages ou défauts, ainsi que le niveau d’équipement. Il est important qu’il documente étape par étape son processus et ses résultats.
L’expert peut utiliser différentes méthodes pour déterminer la valeur vénale d’un terrain ou d’un bâtiment – c’est ce que prévoit le règlement sur l’évaluation immobilière (ImmoWertV).
La méthode de comparaison des valeurs
L’une des méthodes courantes pour déterminer la valeur vénale est la méthode de comparaison des valeurs. Ici, la valeur vénale est dérivée à partir des rapports de marché actuels d’une ville ou d’une région. Les prix de vente réalisés pour des biens immobiliers similaires sont utilisés. Les données pertinentes sont recueillies par les comités d’experts. Il est évident qu’une correspondance aussi grande que possible des caractéristiques de l’immobilier est essentielle pour pouvoir déterminer une valeur vénale fiable. Les critères pertinents sont, entre autres, l’emplacement, la taille, l’âge et l’utilisation. Il incombe donc à l’expert de rechercher des propriétés similaires comme base d’évaluation et de vérifier soigneusement les valeurs correspondantes : par exemple, si l’expert doit déterminer la valeur vénale d’un appartement, il choisit des objets similaires vendus récemment dans la même région.
La méthode de la valeur réelle
Cette méthode peut être utilisée de préférence pour déterminer la valeur vénale d’une structure relativement nouvelle. Tous les coûts réels engagés pour la construction du bâtiment sont rassemblés. Si la maison a effectivement été construite récemment, les coûts de construction peuvent être utilisés comme valeur. L’expert s’oriente alors sur l’indice des prix de la construction, ou il détermine alternativement les coûts de construction normaux. Pour ce faire, il détermine au préalable quel type de bâtiment il s’agit et quelle est la surface au sol de tous les niveaux du plan d’aménagement. Néanmoins, la valeur du terrain, c’est-à-dire la valeur de la propriété sans la construction, est également prise en compte. Cependant, l’expert vérifiera également si et dans quelle mesure le bâtiment a déjà été utilisé et vieilli afin de déterminer une valeur vénale réaliste.
La méthode de la valeur de rendement
Lors de cette méthode de détermination de la valeur vénale, l’expert se base sur les revenus générés par une propriété. La surface habitable est utilisée comme base pour la détermination de la valeur vénale, ainsi que le loyer par mètre carré de surface habitable. Cependant, cela devient beaucoup plus complexe, car d’autres calculs doivent être effectués :
- Pour déterminer la valeur du terrain, l’expert se base principalement sur la valeur du terrain dans cette région.
- La valeur du revenu du bâtiment est composée des revenus des loyers d’une part et de tous les coûts liés à la gestion de la propriété d’autre part. Les frais courants d’utilisation, y compris les frais d’exploitation et d’entretien, sont également pris en compte pour déterminer une valeur vénale correcte.
- En outre, le taux de redevance foncière doit être pris en compte pour déterminer la valeur vénale : le comité d’experts de la municipalité est responsable de ce taux d’intérêt. La hauteur de la redevance foncière dépend de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, le type et la taille du bâtiment.
Quels documents sont nécessaires pour déterminer la valeur vénale ?
Si vous souhaitez vous préparer à la détermination de la valeur vénale, nous vous recommandons de rassembler les documents suivants :
- Extrait actuel du registre foncier
- Un plan fonctionnel significatif de votre propriété
- Calcul de la surface habitable
- Carte cadastrale, plan d’emplacement et description de la construction
- Certificat énergétique
- Preuves de mesures de modernisation éventuelles
Si vous souhaitez faire évaluer la valeur vénale d’un appartement, vous aurez également besoin des documents suivants :
- La déclaration de division
- Le plan d’exploitation et le relevé des charges
- Tous les procès-verbaux des réunions des copropriétaires
- Documentation sur le fonds de réserve d’entretien
- En cas de location : les contrats en cours
La possession de tous les documents nécessaires accélère le processus de détermination de la valeur vénale.
Où pouvez-vous connaître la valeur vénale d’une maison ?
En général, vous pouvez supposer que les agents immobiliers sérieux déterminent la valeur immobilière réaliste lorsqu’ils commercialisent un bien. Par conséquent, si vous étudiez les offres actuelles, vous aurez une idée de la valeur vénale réaliste. En effet, il est avéré que des prix excessifs entravent une vente rapide au meilleur prix possible, tout comme des prix de départ trop bas. En général, les agents immobiliers connaissent le plus grand succès lorsqu’ils déterminent la valeur vénale et n’ajoutent qu’un ajout raisonnable au prix du marché déterminé.
Que signifie la valeur vénale ?
En général, lorsque vous faites évaluer la valeur vénale de votre propriété, vous obtenez une indication de la valeur que l’objet a par rapport au marché immobilier au moment de l’évaluation. Lors de l’évaluation, non seulement l’âge, la taille, l’emplacement et l’état sont pris en compte, mais aussi la situation actuelle sur le marché. Vos circonstances personnelles sont insignifiantes. Compte tenu de la dynamique du marché immobilier, il est évident que le résultat peut varier considérablement – la situation sur le marché change souvent très rapidement. Lorsque vous faites évaluer la valeur vénale, celle-ci est valable pour le jour où l’inspection a eu lieu.
La valeur vénale est-elle également la valeur de vente ?
Les termes sont souvent confondus, alors que la valeur que vous faites évaluer en tant que valeur vénale ne correspond pas forcément au prix réaliser lors de la vente. Les explications des termes montrent les différences :
Valeur vénale ou valeur du marché
Les deux termes peuvent être utilisés de manière synonyme – et ce depuis 2004. Le terme valeur du marché est préféré, en particulier dans le droit européen. Il s’agit de la valeur que possède un bien au jour de son évaluation par rapport au marché immobilier et en tenant compte de tous les critères pertinents. La méthode utilisée pour déterminer la valeur vénale est sans importance.
Valeur de vente ou prix d’achat
La valeur de vente peut différer considérablement de la valeur vénale déterminée, qui est en principe une valeur estimative et une classification. Le montant qu’un acheteur paie réellement pour la propriété dépend d’autres critères. L’aspect décisif est ici la situation actuelle du marché, c’est-à-dire la relation concrète entre l’offre et la demande : plus la demande est élevée pour une offre limitée, plus la valeur de vente est élevée. De plus, des circonstances particulières peuvent avoir une incidence sur le prix d’achat. Par exemple, si le vendeur est en situation de détresse, il vendra probablement à un prix inférieur à la valeur vénale.
Qu’est-ce qui diminue la valeur d’une propriété ?
De nombreux aspects de votre propriété doivent être pris en compte lors de la détermination de la valeur vénale. Cela comprend, par exemple :
- l’emplacement et l’environnement de la propriété
- la situation actuelle sur le marché
- le type, la conception et la superficie de la propriété
- l’âge et l’état de la propriété – en particulier les caractéristiques énergétiques
- l’équipement de la propriété
- toute contamination du sol
- les conditions juridiques telles que le droit d’emphytéose, la protection des monuments, etc.
Dès qu’il y a des écarts par rapport à la norme, cela aura un impact négatif lors de la détermination de la valeur vénale par les experts.
La gravité des effets des caractéristiques négatives dépend de la situation actuelle sur le marché. Si la demande dépasse l’offre, vous devrez faire moins de concessions. En revanche, ces caractéristiques gagnent en importance lorsque l’offre de biens similaires ou meilleurs dépasse la demande réelle.
Comment estimer la valeur d’une maison en cas de succession ?
Vous pouvez supposer que le fisc demandera les impôts dus en cas de succession ou de donation. Pour calculer le montant, l’administration fiscale fait évaluer la valeur foncière de l’objet. Cependant, ni l’emplacement ni l’aménagement ou l’état ne sont pris en compte. Cela conduit souvent à une valeur beaucoup plus élevée que celle réellement possédée par la propriété. Par conséquent, l’impôt sur les successions ou les donations calculé sur cette base est trop élevé.
Cependant, vous avez la possibilité de contester cela. Faites évaluer la valeur vénale réelle par un expert qualifié, et soumettez ce résultat à l’administration fiscale. En règle générale, cela permet de corriger le calcul de l’impôt.
Conclusion : Déterminer la valeur vénale – une base solide pour vos projets
Ne laissez donc rien au hasard. Si vous avez besoin d’une valeur fiable pour votre propriété, faites déterminer la valeur vénale par un expert certifié qui connaît bien votre région et le marché immobilier actuel. Bien sûr, il existe différentes approches. Si vous souhaitez faire évaluer la valeur vénale d’un terrain, d’autres critères sont pris en compte que si l’expert doit évaluer la valeur vénale d’un appartement. De plus, l’utilisation spécifique joue un rôle important, car seuls les experts en évaluation immobilière sont admis devant les tribunaux.
Cependant, si vous envisagez de vendre une partie de votre propriété, nous pouvons déterminer la valeur vénale de votre maison – sans inscription et de manière très simple. Sur la base de la valeur déterminée, nous vous ferons une offre. Il vous suffit de nous appeler – nous vous conseillerons de manière exhaustive et prendrons toutes les mesures nécessaires.
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