Conformément à la loi de 1965, chaque copropriété doit être gérée par un syndic. Bien que le modèle de syndic professionnel soit le plus courant en France, il existe d’autres alternatives, comme le syndic bénévole. Dans ce cas, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour remplir les fonctions de syndic. Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ? Comment le devenir ? Nous vous disons tout dans cet article.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
La loi du 10 juillet 1965, qui établit le statut des copropriétés des immeubles bâtis, stipule que chaque copropriété doit être gérée par un syndic. Cependant, le texte précise qu’il existe différents modèles de syndic :
- Le syndic professionnel : il s’agit d’une société à laquelle on confie la gestion de l’immeuble en échange du paiement d’honoraires. Des frais supplémentaires peuvent également être facturés pour des services non inclus dans le forfait, tels que la convocation d’assemblées générales extraordinaires ou l’établissement de l’état daté lors de la vente de votre bien immobilier.
- Le syndic bénévole : dans ce cas, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour gérer la copropriété.
- Le syndic coopératif : dans ce mode de gestion, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le conseil syndical est un organe composé de copropriétaires élus qui jouent le rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. Bien que légalement, le président du conseil syndical détienne la fonction de syndic, dans les faits, tous les membres du conseil peuvent se répartir les tâches du syndic en fonction de leurs affinités et de leur disponibilité.
Le décret du 26 mars 2015 définit un contrat type pour les syndics de copropriété. Depuis le 1er juillet 2015, tout contrat conclu ou renouvelé doit respecter ce modèle type en mentionnant des clauses obligatoires telles que les missions, la durée du contrat, la rémunération éventuelle, etc. Ce contrat type s’applique également aux syndics bénévoles.
Quelles sont les missions du syndic bénévole ?
Le syndic bénévole a les mêmes missions que le syndic professionnel. Ainsi, peu importe le modèle choisi par les copropriétaires, le syndic doit :
- Faire respecter le règlement de la copropriété, un document qui définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.
- Tenir et convoquer une assemblée générale au moins une fois par an, rédiger et envoyer le procès-verbal dans un délai d’un mois après la tenue de l’assemblée générale.
- Veiller à la bonne exécution des décisions votées en assemblée générale.
- Établir le budget prévisionnel de la copropriété et tenir à jour la comptabilité.
- Collecter les charges de copropriété en envoyant des appels de fonds.
- Recouvrer les charges impayées, le cas échéant.
- Gérer les contrats avec les fournisseurs de la copropriété.
- Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice. Le syndicat des copropriétaires est un organe composé de tous les copropriétaires d’un immeuble qui se forme automatiquement sans procédure.
- Procéder à l’immatriculation de la copropriété dès sa création auprès du Registre National des copropriétés et mettre à jour chaque année les données financières dans un délai de 2 mois suivant l’approbation des comptes en assemblée générale. L’immatriculation et la mise à jour permettent d’obtenir une fiche synthétique qui est un document essentiel comportant les informations d’identification et d’organisation de la copropriété.
- Tenir et mettre à jour le carnet d’entretien de la copropriété. Ce document obligatoire répertorie les travaux et les opérations de maintenance effectués dans les copropriétés.
- Réaliser et suivre les travaux (devis, signature des contrats, réception des travaux), etc.
Est-ce que le syndic bénévole est rémunéré ?
Le syndicat des copropriétaires peut décider par un vote en assemblée générale à la majorité absolue de rémunérer le syndic bénévole. Il existe deux types de rémunération :
- Une rémunération pour sa mission de syndic, qui ne doit pas dépasser ses revenus principaux et qui est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux.
- Un remboursement des frais professionnels engagés, c’est-à-dire un remboursement des frais liés à l’exercice de la fonction de syndic bénévole (forfait mobile, frais de déplacement, assurance responsabilité civile, etc.). Généralement, ce mode de rémunération est accepté par le syndicat des copropriétaires.
Les étapes pour devenir syndic bénévole de sa copropriété
Étape 1 : La mise à l’ordre du jour
Il existe deux cas pour procéder à la mise à l’ordre du jour :
- Les copropriétés gérées par des syndics professionnels : le copropriétaire qui souhaite devenir syndic bénévole doit insérer sa candidature à la fonction de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour cela, il doit envoyer sa demande au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Les copropriétés gérées en syndic coopératif ou bénévole : le copropriétaire souhaitant devenir syndic bénévole doit adresser la lettre au président du conseil syndical ou au syndic bénévole sortant.
Le syndic de copropriété doit envoyer une convocation d’assemblée générale aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de la réunion. Afin que la demande de mise à l’ordre du jour soit prise en compte, il est recommandé d’envoyer votre demande au moins deux mois avant la date prévue de l’assemblée générale.
Étape 2 : Le vote en assemblée générale
Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires votent la fin du mandat du précédent gestionnaire et le choix du nouveau syndic à la majorité absolue.
Cependant, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la résolution ne passe pas mais obtient au moins un tiers des tantièmes de la copropriété, il est alors possible d’effectuer un second vote à la majorité simple au cours de la même assemblée. Cette majorité ne prend en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés.
Lors de l’assemblée générale, le syndic de copropriété remplit également le rôle de secrétaire de séance. Si vous êtes élu, le changement de syndic devient effectif et vous remplacez immédiatement l’ancien syndic en tant que secrétaire de séance. Vous devez alors lire le reste des résolutions à l’ordre du jour, signer le procès-verbal à la fin de la réunion, puis l’envoyer aux copropriétaires dans un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée générale.
Étape 3 : La récupération des archives auprès de l’ancien syndic
L’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic bénévole les archives et les documents concernant la copropriété. Les délais pour transmettre les différents documents sont les suivants :
- 15 jours pour la situation de trésorerie de la copropriété et les références du compte bancaire actuel de la copropriété.
- 30 jours pour les documents du syndicat des copropriétaires, les documents relatifs à la gestion de l’immeuble et les documents techniques de l’immeuble, tels que le diagnostic technique global.
- 3 mois pour l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires en cas de clôture des comptes.
Une fois les archives et la trésorerie récupérées, le nouveau syndic bénévole doit procéder à la reprise comptable. Concrètement, le syndic note les tantièmes de chaque copropriétaire et applique les différentes clés de répartition définies dans le règlement de copropriété pour calculer les charges de copropriété dues par chacun.
Pourquoi devenir syndic bénévole de sa copropriété ?
Vous pouvez souhaiter devenir syndic bénévole pour résoudre les problèmes de gestion du syndic professionnel et reprendre le contrôle de la gestion de votre immeuble.
Par ailleurs, le modèle du syndic bénévole présente plusieurs avantages :
- Une réduction des charges de copropriété. En effet, même si le syndic bénévole peut être rémunéré, le montant de sa rémunération sera inférieur par rapport aux honoraires et aux frais supplémentaires d’un syndic professionnel.
- Une gestion transparente et avantageuse pour les copropriétaires. Le syndic bénévole, étant également copropriétaire, agit dans l’intérêt commun en renégociant régulièrement les contrats avec les fournisseurs, par exemple.
- Une meilleure réactivité. Le syndic bénévole, habitant généralement dans la copropriété, est plus disponible et plus accessible.
Les différences entre syndic bénévole et syndic coopératif
Le syndic coopératif et le syndic bénévole sont des modèles de gestion de copropriété non professionnelle, dans lesquels les copropriétaires assurent eux-mêmes la gestion de leur copropriété. La principale différence entre ces deux modèles réside dans leur organisation et leur gestion.
Le syndic bénévole est élu en assemblée générale sur la base d’un contrat. Le syndic et le conseil syndical sont donc deux entités distinctes de la copropriété. Les membres du conseil syndical ont pour mission d’assister le syndic bénévole dans ses missions et de contrôler sa gestion. Leur rôle est consultatif et non décisionnaire. Il est essentiel que le conseil syndical conserve son indépendance vis-à-vis du syndic.
La procédure d’élection du syndic bénévole est la même que celle d’un syndic non professionnel et sa durée peut aller jusqu’à trois ans. Le syndic peut être rémunéré ou recevoir une rémunération approuvée par l’assemblée générale. Cette rémunération peut être un remboursement des dépenses engagées pour la copropriété ou un salaire, qui est imposable en tant que bénéfices non commerciaux et ne doit pas dépasser ses revenus principaux.
Le syndic non professionnel coopératif est élu par les copropriétaires du conseil syndical et est chargé de la gestion administrative, financière et technique de la copropriété. Le président du conseil syndical agit en tant que syndic, mais il est assisté par les autres membres du conseil syndical. Les conseillers syndicaux organisent ensuite leur travail en fonction de leurs intérêts et compétences (finance, communication, etc.).
La procédure d’élection du syndic coopératif diffère de celle du syndic bénévole. Le syndic n’est pas nommé par l’assemblée générale, mais par le conseil syndical, qui est élu régulièrement par l’assemblée générale à la majorité par défaut. Cependant, le règlement de copropriété peut prévoir une autre réglementation. Le président est élu selon les règles de majorité spécifiées dans le règlement de copropriété ou le règlement du conseil syndical. En tant que membre du conseil syndical, le président doit obligatoirement exercer sa fonction à titre bénévole et ne peut pas être rémunéré pour ses missions.
