Comprendre l’usufruit et la nue-propriété
Pour faciliter la distinction entre ces deux termes, imaginez un cerisier qui représente la pleine propriété. Si nous “démembrons” cet arbre, nous aurons d’un côté le tronc et les branches, qui correspondent à la nue-propriété. De l’autre côté, les cerises qui poussent dans l’arbre et peuvent être consommées de différentes manières (confiture, tarte…) représentent l’usufruit. Cet exemple imagé illustre la donation d’un bien immobilier entre parents et enfants. Les parents, en tant qu’usufruitiers, peuvent vivre dans la maison ou la louer de leur vivant. À la mort du dernier parent, l’usufruit s’éteindra et les enfants récupèreront la pleine possession de la maison, c’est-à-dire la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Les avantages de la donation d’un bien immobilier
Pour organiser sa succession de manière avantageuse sur le plan fiscal, il est recommandé de faire une donation d’une maison ou d’un appartement à ses enfants. L’objectif est de réduire les sommes que les descendants devront payer au moment du décès.
Le coût d’une donation immobilière
Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Ce montant est soumis à un barème fiscal prenant en compte l’âge de l’usufruitier (les parents). Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans qu’il y ait de droits de donation à payer.
Exemple : Prenons le cas de Madame Cerise dont les parents, mariés sous le régime de la communauté, souhaitent lui donner une maison d’une valeur de 300 000 €. Les deux parents ont 75 ans. Dans cette situation, la “valeur fiscale” de l’usufruit est de 30%. Les parents peuvent donc donner 300 000 € x 30% = 90 000 €, soit 45 000 € chacun à leur fille. Cela rentre dans l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. De plus, à la suite de cette donation, chaque parent pourra encore donner à Madame Cerise 100 000 € – 45 000 € = 55 000 €.
Les responsabilités financières en cas de démembrement
Selon la loi, c’est à l’usufruitier de veiller à l’entretien du bien et de régler les différentes charges fiscales telles que la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Les travaux d’aménagement ou les réparations importantes sont exclusivement à la charge du nu-propriétaire.
Christelle Boubeta, notaire chez Notaires Office, ajoute une nuance à ce dispositif : “Dans certains cas, il est préférable de laisser le nu-propriétaire payer les travaux, car il pourra les déduire de sa déclaration fiscale afin de réduire son impôt sur le revenu.“
Conclusion
En somme, donner un bien immobilier à ses enfants présente des avantages fiscaux pour réduire les frais de succession. Pour réaliser cette transmission, il est recommandé de contacter un notaire qui vous accompagnera dans la rédaction de l’acte et dans la répartition entre usufruitiers et nu-propriétaires.
