Quelles sont les raisons valables pour assigner son syndic en justice ?
Selon la loi de 1965, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Son rôle est d’administrer la copropriété et de veiller à la bonne gestion de l’immeuble. Il existe différents modèles de syndics de copropriété : professionnel, bénévole et coopératif.
Cependant, quel que soit le modèle choisi, si un syndic ne rempli pas ses obligations, il commet une faute de gestion et sa responsabilité peut être engagée. Pour cela, le syndicat des copropriétaires doit prouver cette faute (par des courriers, des emails, des documents comptables, etc.).
Il existe deux types de responsabilité pour le syndic de copropriété : la responsabilité civile et la responsabilité pénale.
Voici quelques exemples où la responsabilité civile du syndic peut être engagée :
- S’il ne fait pas respecter le règlement de copropriété ;
- Si des travaux nécessaires à la salubrité et à la sécurité de l’immeuble n’ont pas été réalisés ;
- Si les décisions prises en assemblée générale ne sont pas exécutées ;
- Si le budget prévisionnel n’est pas établi ;
- Si les démarches auprès de l’assureur de la copropriété ne sont pas effectuées en cas de dégât des eaux par exemple ;
- Si le syndic ne réagit pas face à un trouble après avoir été averti par les copropriétaires, comme des nuisances sonores par exemple.
Dans des cas plus graves, la responsabilité pénale du syndic peut être engagée, par exemple en cas de détournement de fonds ou de conflit d’intérêts.
Comment entamer une procédure judiciaire contre son syndic ?
Les mesures préventives avant d’assigner en justice
Avant d’intenter une action en justice contre son syndic de copropriété, il est recommandé de prendre certaines mesures préventives :
- Dans un premier temps, il est conseillé de résoudre le conflit à l’amiable. Vous pouvez contacter votre syndic de copropriété de la manière qui vous convient afin de lui rappeler ses obligations légales. Il dispose alors de 15 jours pour s’y conformer.
- Si le syndic ne répond pas à votre demande dans les délais impartis, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est l’étape finale avant d’intenter une action en justice.
- Si la mise en demeure est restée sans effet, vous pouvez engager une action en justice en mandatant un avocat.
Les étapes à suivre pour assigner son syndic en justice
Nous allons vous expliquer ci-dessous les différentes étapes à suivre pour assigner votre syndic de copropriété en justice :
Étape 1: Pour assigner un syndic en justice, il est nécessaire d’organiser une assemblée générale. Tout copropriétaire a le droit d’ajouter une résolution à l’ordre du jour en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale. Il est recommandé de joindre deux devis d’avocats au courrier. Si la demande est formulée de manière appropriée, le syndic de copropriété est légalement tenu d’accéder à votre demande.
Étape 2: Lors de cette assemblée générale, il faut voter à la majorité simple pour l’action en justice contre le syndic et approuver le devis des frais d’avocat. Il est conseillé de faire concurrence à différents cabinets d’avocats afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
Étape 3: Si l’action en justice est approuvée par le syndicat des copropriétaires, l’avocat choisi après la mise en concurrence rédigera l’assignation. Il devra mentionner toutes les fautes reprochées au syndic ainsi que le montant des dommages et intérêts réclamés par les copropriétaires.
Étape 4: L’assignation est ensuite délivrée au syndic de copropriété par un huissier de justice et la date de l’audience est précisée dans le document.
Étape 5: À l’issue de l’audience, le juge rend sa décision et les parties concernées ont deux mois pour faire appel du jugement.
Quel est le délai de prescription pour intenter une action en justice contre son syndic ?
Depuis la promulgation de la loi ELAN, le délai de prescription pour engager une action en justice contre le syndic de copropriété est passé de dix à cinq ans, s’il s’agit d’une action personnelle. Dans le cas d’une action réelle, le délai de prescription est de trente ans.
Quelles sont les conséquences de l’assignation en justice du syndic ?
Lorsque le syndic est assigné en justice, cela entraîne l’ouverture d’une procédure devant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble. À la fin de la procédure, le syndic de copropriété peut être condamné à payer :
- Des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
- Le remboursement des frais de justice engagés dans le cadre de cette assignation, tels que les frais d’avocats par exemple.
