Le viager est une vente immobilière atypique qui implique un prix constitué à la fois d’un bouquet initial et d’une rente périodique. Ce concept offre des opportunités intéressantes tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Découvrons ensemble comment est calculé un viager et les différentes modalités qui régissent cette transaction.
Le principe du viager
Le viager se divise en deux types : le viager libre et le viager occupé.
Viager libre
Dans un viager libre, l’acheteur (le débirentier) a la possibilité d’occuper immédiatement le bien immobilier. Il peut y vivre ou le louer selon ses besoins. Le prix d’acquisition est calculé sur la valeur totale du bien, sans aucune décote.
Viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH). En compensation, une décote est appliquée sur le prix du bien. Le viager occupé constitue la majorité des transactions de ce type.
Comment calculer un viager occupé ?
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation, ce qui entraîne une décote sur la valeur du bien. Voici les différentes étapes pour calculer un viager occupé.
Estimer la valeur vénale du bien
La valeur de la transaction immobilière est déterminée par accord mutuel entre les parties. Ce montant correspond à la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix du marché de cette propriété.
Prenons l’exemple de M. Durand, âgé de 80 ans, qui souhaite vendre en viager son lumineux appartement de 76 m² situé à La Baule, en bord de mer. Le bien est estimé à 680 000 euros avec un coefficient diviseur de 8,6.
Déterminer le bouquet du viager occupé
Le bouquet représente le versement d’un capital initial effectué par l’acheteur (le débirentier) au moment de la signature du contrat. Ce montant est négocié entre les parties et doit figurer dans l’acte de vente rédigé par le notaire. Le calcul du bouquet est libre et représente généralement entre 20 et 30% de la valeur vénale du bien.
Dans notre exemple, supposons que M. Durand demande un bouquet de 200 000 euros pour répondre à ses besoins de trésorerie.
Calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH)
Le DUH représente le droit d’habitation conservé par le vendeur (le crédirentier) dans le cadre du viager occupé. Sa valorisation se fait en multipliant le loyer normalement applicable à ce logement par le coefficient multiplicateur du barème du viager. Ainsi, si l’appartement de M. Durand peut générer un loyer mensuel estimé à 1 700 euros, le DUH sera de 175 440 euros (1 700 x 8,6 x 12).
Calculer le capital global des rentes à verser
Le capital global des rentes à verser dans le cadre d’un viager occupé est calculé en soustrayant la valeur du bouquet et du DUH de la valeur vénale du bien immobilier. Dans le cas de M. Durand, le capital des rentes à verser serait de 144 560 euros (520 000 – 175 440 – 200 000).
Déterminer les rentes viagères
Pour un loyer mensuel de 1 700 euros sur une durée de 8,6 ans, le montant total serait de 175 440 euros (1 700 x 8,6 x 12). La valeur décotée du bien s’élèverait ainsi à 344 560 euros (520 000 – 175 440).
Exemple du viager de M. Durand
En chiffres, à titre indicatif (juillet 2021)
Quel calcul pour un viager sur 2 têtes ?
Un viager peut également être conclu avec deux vendeurs, comme c’est souvent le cas pour les époux souhaitant constituer une rente viagère. Dans ce cas, il est nécessaire de prévoir une clause de réversibilité qui permet de diminuer le montant de la rente viagère lorsque l’un des deux crédirentiers décède.
Comment calculer un viager libre ?
L’âge du vendeur a un impact sur le montant de la rente viagère dans le cadre d’un viager libre. Ce calcul est effectué en utilisant des indices fournis par l’INSEE et les compagnies d’assurance, et en tenant compte de l’estimation de la durée de vie restante. De plus, le contrat de viager peut également prévoir une indexation de la rente sur l’indice des prix à la consommation, permettant ainsi une réévaluation en cas d’inflation.
Prenons l’exemple de l’appartement de M. Durand dans le cadre d’un viager libre.
Exemple du viager libre de M. Durand
En chiffres, à titre indicatif (juillet 2021)
