Le viager est une méthode de vente immobilière unique en son genre. Contrairement à une vente classique, le prix d’un viager est constitué d’un bouquet initial ainsi que d’une rente périodique. Mais comment est calculé ce montant si particulier ? Découvrez les secrets du calcul d’un viager en toute simplicité !
Le principe du viager : une vente immobilière hors du commun
Avant de plonger dans les détails du calcul d’un viager, il est important de comprendre les bases de cette vente immobilière hors du commun. Le viager se divise en deux catégories :
- Le viager libre : dans ce cas, l’acheteur (débirentier) a le droit d’occuper le bien immédiatement, que ce soit pour y vivre ou le louer. Les frais d’acquisition sont calculés sur la valeur totale du bien, sans décote.
- Le viager occupé : ici, le vendeur (crédirentier) conserve son droit d’usage et d’habitation. En contrepartie, une décote est appliquée sur le prix du bien. Il s’agit du type de viager le plus courant.
Comment calculer un viager occupé en toute simplicité ?
Dans le cas d’un viager occupé, où le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation, le débirentier bénéficie d’une décote sur le bien. Voici les étapes du calcul d’un viager occupé :
Estimer la valeur vénale du bien
Tout d’abord, il est nécessaire de fixer le prix de vente du bien immobilier. Ce montant correspond à la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix du marché pour ce logement en particulier.
Déterminer le bouquet du viager occupé
Le bouquet représente la somme d’argent versée par le débirentier au moment de la signature du contrat. Cette somme est généralement équivalente à 20 à 30% de la valeur vénale du logement. Le montant du bouquet est négocié entre les parties et doit être mentionné dans l’acte authentique de vente rédigé par le notaire.
Calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH)
Le DUH est le droit d’habitation que le crédirentier conserve dans le cadre du viager occupé. Sa valorisation se fait en multipliant le loyer normalement applicable au logement par le coefficient multiplicateur du barème du viager. Par exemple, si l’appartement génère un loyer mensuel de 1 700 euros et que le coefficient multiplicateur est de 8,6, alors le DUH s’élève à 175 440 euros (1 700 x 8,6 x 12).
Calculer le capital global des rentes à verser
Le capital global des rentes à verser pour un viager occupé se calcule en soustrayant le bouquet et le DUH de la valeur vénale du bien immobilier. Par exemple, si la valeur vénale est de 520 000 euros, le bouquet de 200 000 euros et le DUH de 175 440 euros, alors le capital des rentes à verser sera de 144 560 euros (520 000 – 175 440 – 200 000).
Déterminer les rentes viagères
Enfin, pour calculer les rentes viagères, il faut prendre en compte la valeur du loyer mensuel et la durée estimée du viager. Par exemple, si le loyer mensuel est de 1 700 euros et que la durée du viager est de 8,6 ans, alors la valeur à décompter est de 175 440 euros (1 700 x 8,6 x 12). Ainsi, la valeur décotée du bien s’élève à 344 560 euros (520 000 – 175 440).
Exemple du viager de M. Durand
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple de M. Durand, âgé de 80 ans, qui souhaite vendre son T3 lumineux situé à La Baule en viager occupé. Le bien est estimé à 680 000 euros, avec un coefficient diviseur de 8,6. M. Durand demande un bouquet de 200 000 euros. Le DUH est calculé à partir d’un loyer mensuel estimé à 1 700 euros. En utilisant les différentes formules expliquées précédemment, on obtient ainsi les chiffres correspondants à son viager occupé.
Les viagers sur deux têtes et leur calcul
Il est également possible de faire un viager sur deux têtes, par exemple pour des époux qui souhaitent se constituer une rente viagère. Dans ce cas, il est important de prévoir une clause de réversibilité, permettant une baisse du calcul viager en cas de décès de l’un des crédirentiers.
Comment calculer un viager libre en toute simplicité ?
Pour un viager libre, où le vendeur ne conserve pas son droit d’habitation, le calcul de la rente viagère prend en compte l’âge du vendeur et peut être indexé sur l’indice des prix à la consommation. L’estimation de la rente se base sur les indices de l’INSEE et des compagnies d’assurance. Ces éléments sont intégrés au contrat de viager afin de garantir une juste évaluation de la rente, susceptible d’être réévaluée en cas d’inflation.
Exemple du viager libre de M. Durand
Bien sûr, la détermination du montant exact de la rente viagère dépend de nombreux facteurs spécifiques à chaque viager. Pour donner un exemple indicatif, prenons l’exemple du viager libre de M. Durand.
En suivant les étapes pour le calcul d’un viager libre, nous obtenons ainsi les chiffres correspondants à son cas particulier.
Et voilà, vous connaissez maintenant les secrets du calcul d’un viager ! Que vous optiez pour un viager occupé ou un viager libre, n’oubliez pas de faire appel à un professionnel de confiance pour vous accompagner dans cette transaction immobilière hors du commun.
