Pour maximiser la vente d’un terrain, estimer sa valeur est une étape essentielle. Cela permet au propriétaire de fixer un prix minimum et sert de base pour les négociations avec l’acheteur.
Il est souvent nécessaire de faire appel à des experts car de nombreux critères entrent en jeu. Bien que la plupart des professionnels maîtrisent les aspects de l’estimation, certains ont intérêt à minimiser la valeur du terrain. Il est donc important pour le vendeur de comprendre les bases de l’estimation afin de réaliser une vente optimale, sans arnaque ni contretemps.
Se faire aider pour estimer la valeur de son terrain
Estimer la valeur d’un terrain n’est pas une tâche simple. Les outils en ligne existants sont souvent approximatifs car ils ne prennent en compte qu’un nombre limité de paramètres. Il est donc souvent nécessaire de faire appel à des experts qualifiés.
À quels spécialistes recourir pour faire estimer mon terrain ?
L’estimation d’un terrain diffère de celle d’une maison ou d’un immeuble. Les critères pris en compte sont différents et variés, ce qui nécessite souvent le recours à des experts immobiliers tels que des notaires, des agences immobilières ou des cabinets d’expertise foncière. Bien sûr, cette démarche a généralement un coût, sauf si vous vous adressez à un promoteur.
Estimer son terrain avec un promoteur immobilier
Dans de nombreux cas, un promoteur immobilier indépendant est la meilleure solution pour estimer un terrain.
D’une part, il possède une expertise spécifique dans ce domaine. Il connaît parfaitement le terrain et le marché immobilier. Un promoteur local est au courant des réglementations municipales et de l’historique des projets immobiliers environnants. Son regard est complet et son expertise précise.
D’autre part, en tant que professionnel de la construction, un promoteur immobilier est habitué à travailler avec divers spécialistes tels que des géomètres ou des topographes. Si nécessaire, il peut solliciter un ou plusieurs experts pour affiner son évaluation, généralement à ses frais.
Enfin, un promoteur a tendance à évaluer le prix d’un terrain au-dessus du prix du marché. Il voit le potentiel futur du terrain plutôt que sa valeur actuelle. Cette capacité à se projeter lui permet de réaliser des estimations fiables et généralement plus avantageuses pour le vendeur. En effet, s’il est intéressé par le terrain, le promoteur aura tout intérêt à s’assurer qu’il lui revienne plutôt qu’à un particulier ou un concurrent.
Avant de faire appel à un promoteur ou à un autre spécialiste, plusieurs points doivent être examinés.
Quelle est la nature et quelle est la taille du terrain devant être estimé ?
Avant de procéder à une estimation, il est essentiel de se poser une question simple mais fondamentale : qu’est-ce qui doit être évalué précisément ? Dans le cas d’un bâtiment, la réponse est simple car les murs délimitent la construction. Lorsqu’il s’agit d’un terrain, les choses deviennent rapidement plus compliquées. Même si l’on pense connaître la nature et les dimensions précises du terrain, des surprises peuvent survenir.
Connaître les dimensions exactes du terrain
Le prix d’un terrain est souvent estimé en fonction du mètre carré. Il est donc crucial de connaître avec précision les dimensions du terrain. Outre l’aspect financier, cette connaissance précise permet également d’éviter tout litige avec les voisins ou les services municipaux. Il serait en effet dommage de vendre par erreur une parcelle appartenant à autrui ou faisant partie du domaine public.
Le cadastre et les services fiscaux donnent une idée générale de la taille et de la géométrie d’une parcelle. Toutefois, leurs données peuvent être peu précises dans certaines communes. Si le bornage du terrain n’est pas optimal, il peut être nécessaire de faire appel à un géomètre-topographe. Celui-ci réalisera un plan de bornage ainsi que des relevés périphériques, périmétriques et topographiques. Ces démarches peuvent être coûteuses, mais un promoteur peut les prendre en charge s’il est intéressé par le terrain.
Il existe toujours une différence entre les données cadastrales et les relevés du géomètre, pouvant varier de quelques centimètres carrés à plusieurs mètres carrés.
Consulter le PLU pour connaître la nature du terrain
La constructibilité d’un terrain est déterminée localement par la commune ou le regroupement de communes. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) définit plusieurs zones qui précisent les possibilités de construction. Les zones urbaines sont constructibles immédiatement, les zones agricoles ou naturelles ne le sont pas (sauf équipements spécifiques) et les zones à urbaniser nécessitent des travaux de viabilisation, généralement planifiés par la mairie.
En consultant le PLU disponible en mairie, il est possible de savoir si un terrain est constructible immédiatement, à court terme ou pas du tout. Cela aura un impact majeur sur son estimation. Il convient également de noter que le PLU est un document politique susceptible d’évoluer avec le temps, en fonction des orientations politiques et de l’urbanisation de la commune. Un terrain peut être situé sur plusieurs zones simultanément, avec une partie constructible et une autre non constructible. Dans le cas d’une vente à un promoteur, cela n’est généralement pas gênant car la partie non constructible peut servir de jardin.
Tenir compte des détails pour réaliser une bonne estimation
La valeur d’un terrain est relative et déterminée par l’offre et la demande. Elle est influencée, entre autres, par la constructibilité réelle du terrain. Même en zone constructible, il est important de s’assurer que le terrain est techniquement et matériellement adapté à une construction. Des facteurs tels que la nature des sols, l’évaluation des risques naturels et la taille de la parcelle doivent être pris en compte.
L’exposition du terrain, notamment son orientation par rapport au soleil, peut également avoir un impact significatif sur le prix au mètre carré. Il ne faut jamais négliger la proximité des transports, des écoles, des commerces ou des éléments naturels remarquables.
L’estimation peut-elle varier selon l’acheteur potentiel ?
Un terrain avec une maison ou un immeuble possède deux valeurs de marché. La valeur vénale correspond à la valeur du terrain et des logements dans leur état actuel, c’est-à-dire la valeur à laquelle un particulier est prêt à acheter la parcelle pour l’exploiter directement ou après rénovation. En plus de cette valeur vénale, l’estimation d’un terrain doit prendre en compte la valeur des droits à construire.
Cette dernière valeur intéresse particulièrement les promoteurs immobiliers, pour qui l’achat d’un terrain est un investissement. Pour eux, la présence de bâtiments n’a pas d’impact sur la valeur du terrain et ils sont généralement prêts à offrir un meilleur prix qu’un particulier.
En théorie, cette logique de double valeur est également valable pour les terrains nus. Cependant, la valeur d’un terrain nu constructible est généralement estimée en fonction de son potentiel immobilier. Dans ce cas, un promoteur local est sans aucun doute l’interlocuteur et l’acheteur idéal.
Pour être mis en contact avec des promoteurs indépendants à proximité, n’hésitez pas à faire appel à l’équipe de JeVendsMonTerrain. Leur réseau de spécialistes vous accompagnera tout au long du processus de vente à un promoteur, y compris lors de la phase délicate d’estimation du bien.
