Vous êtes peut-être déjà tombé sur une annonce pour la vente d’une maison “à rafraîchir”. Une fois sur place, on se rend compte qu’il faudra quasiment tout rénover à l’intérieur. Refaire les revêtements de sols, repeindre les murs, les plafonds et changer la cuisine et la salle de bain. Ce n’est pas anodin. Sauf que lors des visites, nous sommes rarement accompagnés par les entreprises qui pourront faire ces travaux (nous ne savons même pas encore si la maison va nous plaire !). Alors comment estimer soi-même le budget des travaux avant d’acheter une maison ?
Points prioritaires à regarder et questions à poser
Le problème lorsqu’on visite une maison pour l’acheter, c’est que l’on a généralement peu de temps pour se décider. Pourtant, ces quelques minutes vont déterminer notre futur lieu de vie pour les mois et années à venir ! Il faudrait pouvoir y passer des heures pour d’une part bien appréhender l’espace en lui-même, et cela à différents moments de la journée : soleil, lumière, bruit, voisinage… Et encore du temps supplémentaire pour faire l’inventaire de l’état existant, identifier les points forts et les points faibles, trouver comment rénover la maison, la réagencer et enfin chiffrer (ou du moins estimer) le coût des travaux que cela représente ! Mais non, on doit bien souvent décider d’engager plusieurs centaines de milliers d’euros sur la base d’une (ou deux) visites de quelques minutes. Paradoxalement, on passera peut-être plus de temps ensuite dans les magasins d’ameublement pour choisir des coussins et des chaises à quelques dizaines d’euros… 🙃
Heureusement, on a quand même un peu de temps pour réfléchir chez soi après la visite. Aussi, pour bien tirer profit de ce temps précieux, il vaut mieux avoir bien préparé sa visite pour collecter un maximum d’éléments qui nous aideront dans notre cheminement.
Estimation du budget des travaux
Quand on visite une maison pour la première fois, il y a beaucoup de choses à regarder. La quantité d’information à emmagasiner est énorme. Pour faciliter ce travail d’observation, on peut néanmoins tenter de les hiérarchiser. Pour cela, je conseille d’organiser notre travail par ordre décroissant en fonction du montant des travaux relatifs à l’élément concerné (si l’on devait être amené à le refaire/le remplacer). C’est logique, plus les travaux coûtent cher, plus il faut y être attentif.
Mais comment savoir quels sont les postes de travaux qui coûtent le plus cher ? C’est relativement simple : les travaux qui coûtent le plus cher sont généralement ceux qui répondent à la fonction première de la maison. C’est-à-dire nous offrir un abri pour se protéger des intempéries et des nuisances extérieures. Viennent ensuite les éléments apportant du confort et enfin ceux qui relèvent de l’esthétique.
On peut donc décomposer la maison en 3 groupes :
- Groupe 1 : répond au besoin de protection (abri) => la structure, la toiture, les murs, les fenêtres et la porte d’entrée.
- Groupe 2 : répond au besoin de confort => électricité, plomberie, chauffage, isolation (thermique et phonique), cuisine, salle de bain.
- Groupe 3 : répond au besoin d’esthétique* => revêtements de sol et mural, peintures, décoration, ameublement.
*bien sûr certains choix esthétiques peuvent coûter très cher, mais je le mets dans le groupe 3 car ce n’est pas prioritaire. Il est donc possible de faire des concessions sur ce poste si le budget l’impose. Ce qui est moins facilement le cas pour les groupes 1 et 2.
Prix des travaux de rénovation en France
En matière de travaux, il y en a évidemment pour toutes les bourses. Et beaucoup de facteurs entrent en jeu pour déterminer le montant précis des travaux à réaliser. Mais on peut néanmoins esquisser des grandes tendances, avec des chiffres macro (que j’ai pu confirmer sur mes chantiers). Nous verrons ensuite quelques exemples plus détaillés de prix par poste de travaux.
Comptez de 500 à 2000 €/m² pour une rénovation :
- 500 €/m² : rénovation assez légère (quelques revêtements et aménagements) avec une bonne participation de votre part.
- 1 000 €/m² : rénovation plus importante qui peut être entièrement déléguée (à un maître d’oeuvre ou un assistant à maîtrise d’ouvrage) mais sans extravagance sur les matériaux et sans tout refaire non plus.
- à partir de 1 500 €/m² : cela comprend des travaux plus “lourds” (par exemple sur la toiture) et éventuellement une extension ou une surélévation. La rénovation peut être complète : tous les postes sont concernés. Pour des matériaux haut de gamme et des éléments spécifiques (sur-mesure), il faut compter plutôt autour de 2 000 €/m².
Exemples de prix de travaux pour les postes courants
Afin d’illustrer de façon plus détaillée les tendances précédentes, j’ai compilé ci-après une liste de prix pour les principaux postes de dépenses dans le cadre de la rénovation d’une maison.
Gros-oeuvre
Charpente
Toiture – Couverture
Menuiseries extérieures
Cloisons – Doublages
Électricité
Plomberie
Chauffage
Sanitaire
Revêtements de sol
Peinture
Cuisine (hors électroménager)
Les postes de dépenses que l’on oublie trop souvent
Les tableaux précédents présentent les postes les plus courants pour les travaux de rénovation. Sans être parfaitement exhaustifs (il faudrait plusieurs pages !), ils permettent de vous donner une idée pour estimer rapidement le montant des travaux que vous envisagez.
Mais il y a quelques points complémentaires que je veux rappeler également car on a tendance à les oublier ou à les négliger.
Nota : si vous vous réservez une partie des travaux pour vous-même, vous pouvez retrancher environ 50 % sur les montants précédents. En revanche, il faudra ajouter des frais relatifs à la location de certains engins de chantier et à l’acquisition d’outils indispensables pour bien travailler (y compris équipements de protection). Et bien sûr, il faudra tenir compte du temps que vous y passerez. Mis bout à bout, l’auto-construction reste une solution a priori plus économique que de tout faire faire (économie de l’ordre de 20 % à 30 % en fonction des postes sur le prix proposé par les entreprises).
La check-list à emporter avec vous lors d’une visite de maison
On le sait, on a peu de temps pour se faire une idée lorsqu’on visite une maison en vue de l’acheter. Pourtant, il faut réussir à se projeter, à voir quels sont les avantages et les inconvénients et bien souvent à anticiper les travaux à mener. La liste des choses à vérifier est longue.
Alors comment faire pour optimiser son temps et son efficacité lors d’une visite de maison ? Quelles questions poser au propriétaire/à l’agent immobilier ?
Reprenons pour cela les 3 groupes évoqués plus haut afin de hiérarchiser notre analyse par ordre de priorités. Ainsi, si le temps vient à manquer, on est certain d’avoir traité les points les plus importants.
Groupe 1 : sujets liés au besoin de protection
La maison est avant tout un abri. On s’intéresse donc ici aux postes suivants : la structure, la toiture, les murs, les fenêtres et la porte d’entrée.
Les questions à (se) poser :
- Quel est l’état de la toiture ? Quand a-t-elle été refaite ?
- Les façades sont-elles en bon état ?
- Le diagnostic a-t-il révélé la présence de termites (ou leur passage) ?
- Et la présence d’amiante ?
- La porte d’entrée est-elle en bon état ? Avec une serrure 3 points ?
- Les autres points à regarder : état général des murs (fissures, tâches), des planchers (état du bois, vibration d’un étage à l’autre), des cloisons (tâches, vibrations, solidité). Les tâches sont souvent le signe d’un excès d’humidité dans la maison. Il faudra y remédier car c’est source de troubles sur la santé et de dégradation du bâti.
Groupe 2 : sujets liés au besoin de confort
Il s’agit des postes suivants : électricité, plomberie, chauffage, isolation (thermique et phonique), cuisine, salle de bain.
- Le diagnostic électricité signale-t-il des anomalies ?
- La toiture et les murs donnant sur l’extérieur sont-ils isolés ? De quand date la mise en place de l’isolant ?
- Les fenêtres sont-elles en double-vitrage ?
- Quel est l’âge de l’appareil de production de chauffage et de l’eau chaude ? A-t-il été entretenu ?
- La cuisine a-t-elle les équipements indispensables ?
- La salle de bain a-t-elle une ventilation ?
- Les autres points à regarder : demander si la maison est raccordée au réseau d’assainissement collectif, vérifiez que la robinetterie se compose de mitigeurs, regardez s’il y a assez de prises électriques dans chaque pièce (5 minimum dans le séjour, 3 dans chaque chambre, 1 dans les autres pièces de + de 4 m² selon la norme NF C15-100), contrôlez qu’il y a des volets, des persiennes ou des stores occultants.
Groupe 3 : sujets liés au besoin d’esthétique
On regarde ici les postes suivants : agencement, revêtements de sol et mural, peintures, décoration, ameublement.
- Quel mur ou cloison je souhaite démolir ?
- Quel est l’état des murs à repeindre ?
- Quelle est la nature des revêtements de sol ?
- Les portes fonctionnent-elles correctement ?
- Les autres points à regarder : la présence de points lumineux dans chaque pièce, le nombre de rangements, la hauteur sous plafond (notamment dans les pièces humides pour anticiper la création d’un éventuel faux-plafond).
Pour aller plus loin
Voilà, merci d’être arrivé.e jusqu’ici ! Je n’ai pas pu aborder toutes les situations ni vous présenter tous les prix car il faudrait plusieurs articles, mais j’espère que vous y trouverez quand même de la matière pour vous aider. Dans tous les cas, dites-le-moi dans les commentaires 😉!
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